>> כללי: בשנה החולפת המשיכה מגמת עליית המחירים ברעננה. נראה כי מיצובה כעיר איכותית פרץ מעבר לישראל הודות לביקושים הרבים של תושבי חוץ לרכוש דירות בעיר, גם מקרב קהילות שאינן אנגלו סכסיות (שגילו את העיר כבר לפני שנים רבות).
הביקושים הגדולים פוגשים מציאות עירונית דלילה בפרויקטים חדשים, ולכן נרשמו בשנה החולפת, בדיוק כמו ב-2006, עליות מחירים של 5%-10%. יחד עם זאת בשלושת החודשים האחרונים, ובהמשך לטלטלה בשווקים העולמיים, קטנו היקפי הביקוש למגורי היוקרה בעיר.
שני האזורים היוקרתיים ביותר בעיר הם במזרחה, בסביבות הרחובות אח"י דקר ואחד העם, וכן במערב העיר באזור כפר גנים וברחובות יהודה לוי וגורדון. בשנה החולפת נעשו בעיר בין 80 ל-100 עסקות ברמה של למעלה מ-3.6 מיליון שקל, קרי מיליון דולר, כולל עסקה בה נמכר בית
על מגרש של שלושת רבעי דונם, שגודלו הבנוי הוא כ-500 מ"ר, במחיר של 12.6 מיליון שקל (כ-3.5 מיליון דולר).
דוגמאות: קוטג'ים ממוצעים ברעננה נמכרים לפי רמה של 14 אלף שקל למ"ר, ואילו מחירה של קרקע מממוצעת בעיר עומד על כ-8,300 שקל למ"ר, כאשר העדיפות היא בעיקר למגרשים גדולים בני חצי דונם ומעלה.
הנכסים הזולים ביותר בעיר הם דירות ישנות שנבנו לפני למעלה מ-20 שנה, כאלה יש רבות במרכז העיר, והן נמכרות ברמה של 9,000-12,000 אלף שקל למ"ר. דירות חדשות במרכז העיר - וכאלה יש מעטות - נמכרות במחיר של 14,000 שקל למ"ר.
רמת השרון - האטה בשוק היוקרה
רמת השרון - האטה בשוק היוקרה
מערב רמת השרון. עליות של 20% בשנה החולפת
תצלום: אייל טואג
>> כללי: רמת השרון מיצבה את עצמה בשנים האחרונות כאלטרנטיווה מצוינת למגורים בצפון תל אביב. בשנה החולפת ושבשנה שקדמה לה עלו מחירי נכסי היוקרה, הנמצאים בעיקר בחלק המערבי של העיר, בשיעורים חדים של כ-20%, כאשר שאר חלקי העיר רשמו עליות גם כן, ברמה של 10%. יחד עם זאת, מתחילת 2008 נרשמה התייצבות ברמות המחירים בעיר כאשר למעט האזור המערבי ביותר, בסביבות רחוב למרחב, רמת המחירים הממוצעת בעיר היא 8,500-15,000 שקל למ"ר.
האזורים הנדל"ניים העירוניים ברמת השרון מוגדרים על ידי שני צירי התחבורה שחוצים את העיר מצפון לדרום: רחוב סוקולוב, שהשטחים שממערב לו נחשבים לשכונה המערבית היוקרתית של העיר, ורחוב אוסישקין, שמזרחית לו נמצאות השכונות נוה מגן, נוה רסקו ומורשה.
בין שני הרחובות, נמצא מרכז העיר, שחלקו הטוב יותר נחצה
על ידי הרחובות אוורבוך וסולד.
דוגמאות: האזור הזול בעיר הוא שכונת מורשה, בה מתוכנן להתבצע פרויקט פינוי בינוי משמעותי, אם כי זה יבוצע רק בעוד כמה שנים. עד אז, רמות המחירים הנמוכות ביותר בשכונה הן 170-190 אלף שקל לחדר, כאשר ברחובות הצמודים לשכונה מתחילים המחירים לטפס לכיוון רמות של 250 אלף שקל לחדר. ברחוב אלכסנדרוני, הסמוך לחלק המזרחי של השכונה, מחירן של דירות יד שנייה נע סביב 260-280 אלף שקל לחדר.
שכונות נוה רסקו ונוה מגן הנמצאות מעט מערבה הן שתי שכונות מזרחיות טובות, בהן רמות המחירים נעות סביב 280 אלף שקל לחדר. מחירי קרקעות לצמודי קרקע בנוה מגן מגיעים לרמות של 3,400-3,600 שקל למ"ר.
המרכז השקט של העיר, בין הרחובות אוסישקין לסוקולוב, יקר יותר, ומחירי דירות בו מגיעים לרמות של 300 אלף שקל לחדר ומעלה. האזור היקר ביותר בעיר הוא במערב, בסביבות הרחובות למרחב ובוסתנאי, שם נסגרו מתחילת השנה כמה עסקות למכירת בתים צמודי קרקע במחירים של למעלה מ-4.5 מיליון שקל. באזור זה מחיר הקרקע נע סביב 8,000 שקל למ"ר, ומגיעים אליו מתעשרים רבים, על פי רוב ישראלים.
תל אביב - שוק היוקרה בשיא, הדרום מתעורר
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 18.04.2008
תל אביב - שוק היוקרה בשיא, הדרום מתעורר
נוה צדק. נכסים בסכומים דמיוניים
תצלום: דניאל צ'צ'יק
>> כללי: בשנה החולפת נמשכה מגמת עליית המחירים בתל אביב, וכיום רמת המחירים בעיר היא מהגבוהות בתולדותיה. נראה כי אין כמעט נקודה בעיר (למעט כמה שכונות בדרום העיר כמו שכונת התקוה), שבה מחירי הנדל"ן לא קפצו בשיעורים של 10% ויותר. אמנם, מתחילת 2008 נרשמה רגיעה בביקושים מצד תושבי חוץ, אך זו לא הביאה לירידות מחירים.
דוגמאות: שלושה אזורים עיקריים מתחרים ביניהם כיום על תואר היוקרה. רחוב הירקון מרכז פעילות רבה של יזמים הפונים בעיקר לתושבי חוץ. יזמים המבקשים לרכוש קרקע ברחוב יודעים כי כל מחיר הנמוך מ-24 אלף שקל למטר ליחידת דיור (יח"ד), לא נחשב לסכום רציני. דירות יוקרתיות ברחוב מתחילות ממחיר של 42 אלף שקל למ"ר, ובמקרים רבים יותר מכך. לפני כשלושה חודשים רכש איש העסקים סטף ורטהיימר דירה ברחוב תמורת כ-50 אלף שקל למ"ר, ובשבוע שעבר רכש איש עסקים
ממוצא רוסי פנטהאוז עם נוף לים ברחוב הירקון 126 תמורת 93 אלף שקל למ"ר.
רחוב רוטשילד נחשב לאזור יוקרתי נוסף. המגדלים הנבנים בו פונים לפלח השוק העליון, כאשר הדירה היקרה בישראל נרכשה בו השנה, במגדל רוטשילד 1, תמורת כ-70 מיליון שקל. מחירן של דירות ברחוב מתחיל ב-32 אלף שקל למ"ר, וקשה לקבוע מהו הגבול עליון.
שכונת נוה צדק הסמוכה נהפכה השנה סופית לציר השלישי במשולש היוקרה של העיר. מחירי הנכסים בשכונה, ולו הפשוטים ביותר, מתחילים ברמה של 24 אלף שקל למ"ר, ובעבור מבנים היסטוריים יש מי שמוכנים לשלם סכומים דמיוניים.
בצפון תל אביב הישן ובמרכז העיר נרשמו השנה עליות ממוצעות של כ-10%. בצפון תל אביב רמת המחירים היא 17-20 אלף שקל למ"ר, ואילו בצפון הישן ובמרכז המחירים גבוהים מעט יותר ועומדים על 21-24 אלף שקל למ"ר. עם זאת, בכמה פרויקטים יוקרתיים במרכז העיר, כמו מגדל G ברחוב אבן גבירול ופרויקט אנטוקולסקי שצמוד לרחוב ארלוזורוב, רמות המחירים מתחילות ב-40 אלף שקל למ"ר.
השנה החולפת היתה טובה ליזמים שבונים מגדלי מגורים יוקרתיים בתל אביב. בפארק צמרת שליד דרך נמיר כבר ניתן לראות כמה מגדלים (אחד כבר החל להתאכלס), ורמות המחירים במגדלים נעות סביב 25-32 אלף שקל למ"ר.
אפילו לכמה מן השכונות הדרומיות היתה עדנה. ביד אליהו נרשמה עלייה של 5%-10% ברמות המחירים, וגם בפלורנטין נרשמה עליית מחירים. אלא שיפו היא הסיפור הגדול בדרום העיר. מעבר לפרויקטים היוקרתיים, יזמים החלו ללטוש עיניים גם לחלקים פחות קרובים לים. במתחם ירחינאי, למשל, נמכרים מגרשים לפי שער של 266 אלף שקל ליחידת דיור. מדובר באזור "רגיל" בעיר, והציפייה שם היא למכור דירות במחירים ממוצעים של כ-800 אלף שקל, סכום גבוה מאוד ליפו.
שוק היוקרה - רחוב הירקון
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 11.04.2008
שוק היוקרה - רחוב הירקון
האטה בזרימת הירקון
מאת אריק מירובסקי
למרות שברחוב הירקון עדיין נעשות עסקות במחירים גבוהים, מתווכים טוענים כי מספר העסקות באזור קטן
<<האם הגענו לקצה עידן הפריחה של רחוב הירקון? מגרש של רבע דונם נמכר שם באחרונה תמורת 2.15 מיליון דולר, מה שמרמז על עסקים כרגיל. ואולם, אנשי נדל"ן מדווחים על האטה ניכרת בפעילות במקום.
המראת המחירים ברחוב הירקון והפופולריות שלו בקרב בעלי הון מחו"ל, נראית אולי פרי של השנים האחרונות, אבל למעשה מדובר בעשרות שנים, שבהן רחוב הירקון "מופקע" לטובת תושבי החוץ. בתקופה קדומה יותר, החל בשנות ה-60, עוד לא חשבו בישראל שתושבי החוץ ירכשו כאן נכסים, וסברו שיש להנעים את זמנם בביקוריהם בארץ.
החשיבה הזו באה לידי ביטוי ברצועת המלונות שממוקמת בצדו המערבי של הרחוב, שמנכסת חלק גדול מהנוף לים לטובת אורחי המלונות, על חשבון תושבי תל אביב. חומת המלונות הפריעה לאורך
השנים לפיתוח שוק נדל"ן במקום, ועד תחילת שנות ה-90, שוק הנדל"ן ברחוב הירקון והרחובות הסמוכים לו נמצא בתהליך של דעיכה. המבנים הוותיקים הלכו והתפוררו, האוכלוסייה במקום הזדקנה ונחלשה ובמשך שנים, מוקד הבילויים העירוני עבר לרחוב דיזנגוף, והרחוב היה מוכר כמוקד לפעילות בארים זולים וזנות.
בשנות ה-90 הרחוב הלך והתנקה מהפעילות המפוקפקת שבו, ובמקביל הלכו יתרונותיו הבסיסיים של הרחוב, שבמרכזם קירבה ונוף לים, ונגלו לעיני יזמים. בתחילת העשור הקודם החלו ליזום פרויקטים למגורים ברחוב ובקירבתו, במיוחד בחלקו הדרומי.
הפרויקט הבולט של אותה תקופה, שנותר בולט גם כיום, הוא מגדל האופרה בן 25 הקומות של אלפרד אקירוב, שהקמתו הושלמה ב-93'. המגדל רשם אז מחירי שיא של 6,000-8,000 דולר למ"ר. כך, למשל, ב-94' נמכרה בפרויקט הזה דירת 6 חדרים, 200 מ"ר, ב-1.63 מיליון דולר, כלומר יותר מ-8,000 דולר למ"ר.
לא הרחק משם, ברחוב הרברט סמואל 46, הוקם פרויקט תאומי הים, וברחוב הרברט סמואל 36 הוקם פרויקט פנינת הים. שני הפרויקטים הללו, צנועים ממגדל האופרה, הוקמו על ידי חברת אורנים של מנחם אורן ובאמצע שנות ה-90 הגיעו מחירי הדירות בפרויקטים הללו לרמות של 5,000 דולר למ"ר. בפנינת הים נרשמה ב-2005 עסקה במחיר של 7,300 דולר למ"ר.
צפונה משם, ליד מלון דן, הקימה משפחת פדרמן עם שותפים את פרויקט קינג דיוויד בן 22 קומות, שסטף ורטהיימר רכש בו בתחילת השנה דירה ב-3.5 מיליון דולר: כ-15 אלף דולר למ"ר. מדובר בעסקה שנחשבת ליקרה מאוד גם ברחוב הירקון.
פרויקט בולט נוסף משנות ה-90 הוא פרויקט מגדלות (מגדל ישרוטל), בן 29 קומות, שכולל ברובו דירות נופש. ב-2005 נרכשה בקומה ה-24 בפרויקט הזה דירת 280 מ"ר ב-1.85 מיליון דולר (6,600 דולר למ"ר).
בשנתיים האחרונות לא נרשמו בפרויקטים הללו הרבה עסקות, ומה שבוצע נעשה לפי ערכים ממוצעים של 8,000 דולר למ"ר, כשהדירות שמשקיפות לים בקומות הגבוהות מגיעות לרמות של 12 אלף דולר למ"ר ויותר.
עסקות סבוכות
המחירים העולים שיכנעו את היזמים להיכנס גם לעסקות סבוכות, יקרות ומסוכנות יותר בחלקים הצפוניים יותר של רחוב הירקון, שבהן רכשו כמה מבנים סמוכים להריסה, איחדו את המגרשים והקימו, או מתכננים להקים עליהם, פרויקטים. בסוף 2006 נמכרו שני מגרשים כאלה ליזמים תמורת 5,000-6,000 דולר למ"ר (לזכויות הקרקע).
במסגרת עסקה שבוצעה ב-2003, רכשה חברת קרבונה של היזם הירושלמי גרגורי מוצקין, מגרש ברחוב הירקון 96, עם מבנה לשימור ולידו מבנה להריסה, תמורת כ-6.5 מיליון דולר. לפני שנה רכשה קרן השקעות הנדל"ן קרן פייר 2 והקבלנים האחים שגראווי את הפרויקט, שממוקם מול מלון דן, תמורת 17.5 מיליון דולר. הבעלים החדשים משפצים ומשדרגים את הבניין לשימור, ולצדו יוקם בניין מפואר בן שמונה קומות.
הפרויקט כולל זכויות בנייה ל-5,770 מ"ר שטחים מעל מפלס הכניסה ו-4,000 מ"ר מתחת למפלס הכניסה. בשוק הנדל"ן העריכו כי עלות הרכישה משקפת עלות של 3,600 דולר למ"ר זכויות בנייה, כולל תשלום בעבור היטלי פיתוח ובנייה. מדובר במחיר נמוך יחסית למקובל ברחוב הירקון, וזאת, ככל הנראה, עקב עלויות השימור הגבוהות, שיצטרכו להגיע מכיסי היזמים.
לפני שנה העריכו בקרן פייר, כי ממוצע המחירים בפרויקט יהיה 10,000 דולר למ"ר, וזאת על אף שמרוב דירות הפרויקט לא יראו את הים. אז העריכו, כי מחירי הפנטהאוזים ינועו בין 15 ל-20 אלף דולר למ"ר. השבוע העריך מנכ"ל הקרן, שלמה גרופמן, כי מחירי הדירות במקום ינועו בין 15 ל-25 אלף דולר למ"ר, כלומר עלייה של כ-50%, שגם בניכוי ירידת שער הדולר, נותרת מרשימה.
מוצקין וקרבונה ביצעו עסקה נוספת מסובכת במרכז רחוב הירקון, שעה שרכשו מבנים להריסה ברחוב הירקון 126 ו-128, ומבנה שנמצא מאחריהם ברחוב יהואש, ובאופן כזה הצליחו להגיע למגרש של 1.5 דונמים, עליו הקימו פרויקט יוקרתי, שכולל שני מבנים, שאחד מהם משקיף לים. במבנה הקדמי, הצופה לים, נמכרה ב-2006 דירת 4 חדרים, 172 מ"ר, ב-1.52 מיליון דולר (8,800 דולר למ"ר). לפני שנה נמכרה במקום דירת 4 חדרים ב-960 אלף דולר (9,600 דולר למ"ר). ההערכה היא, שכיום מחיר הדירה הזו היה חוצה בקלות את רף ה-10,000 דולר למ"ר, לא רק בגלל נפילת שער הדולר, אלא עקב הביקושים הגדולים וההיצע הקטן של נכסים ברמה גבוהה.
העסקות הסבוכות שביצעה קרבונה הן עדות לאמונת היזמים כי מהסבך הזה יצאו רווחים. הדוגמה הבולטת ביותר לעסקה מסוג זה בוצעה לפני כשנה על ידי קבוצת אנשי עסקים בראשות עופר היבלום, שמתמחה בארגון קבוצות רכישה. במקרה זה אירגן היבלום יזמים לרכישת חמישה מגרשים שגובלים בנמל תל אביב. המגרשים, בני חצי דונם כל אחד, נמצאים בין הרחובות כ"ג יורדי הסירה ושער ציון, והיזמים רוצים להקים עליהם מבנה של 8-12 קומות ו-60 דירות. על כל אחד מהמגרשים שולמו 2.5 מיליון דולר, ובסך הכל 12.5 מיליון דולר.
הקשיים של היזמים לא הסתיימו עם רכישת המגרשים. המתחם נמצא פחות מ-300 מטר מקו החוף, מה שיאלץ אותם לפנות למועצה הארצית לתכנון ולבנייה לקבלת אישורים לתוכניותיהם. עוד קודם לכן, הם צריכים להכין תוכנית שתהיה מקובלת גם על עיריית תל אביב. אין הרבה מקומות בישראל בהם יזמים מוכנים להתמודד עם אתגרים כל כך קשים ולשלם כמעט 210 אלף דולר על שטח ליחידת דיור, כשלא ברור מתי יוכלו לעלות פיסית על הקרקע. אבל כשהעסקה הזו בוצעה, לפני קצת פחות משנה, האופטימיות של היזמים הרקיעה שחקים.
כיום, ואין זה סוד, השתנה מצב הרוח ברוב שוקי היוקרה והמגה יוקרה. יזמים ומתווכים מספרים על האטה בולטת בשיווק דירות במגדלי היוקרה ובמגורי היוקרה. לדבריהם, השווקים הפונים לתושבי החוץ, במיוחד בירושלים ובמגדלי היוקרה התל אביביים, אינם ערים כמו לפני שנה. ברוב המקומות רמות המחירים הדולריות עלו במקצת, ואולם פה ושם ניתן לראות גם ירידות מחירים שקליות.
דווקא העסקה האחרונה, זו שבוצעה ליד פינת הירקון-ירמיהו, מאחורי נמל תל אביב, מעידה על המשך האופטימיות של היזמים. מדובר בקבוצת משקיעים ירושלמים, בראשות הקבלן פיני מזרחי, שרכשו בית להריסה שנמצא על מגרש של 240 מ"ר, בסכום כולל של 7.65 מיליון שקל (כ-2.15 מיליון דולר), כלומר לא הרבה מתחת למחיר ששילמה קבוצת היזמים לפני כשנה.
המחיר מגלם תחשיב של 6,100 דולר למ"ר זכויות בנייה, שנראה על פניו נמוך יחסית, ואולם השמאי ירון ספקטור מסביר: "המגרש כלוא מצפון ומדרום, ונשקף ממנו נוף חלקי מאוד לים, ולכן מדובר במחיר סביר שאינו משקף שום ירידת מחירים בקרקעות של רחוב הירקון".
אז האם המיתון פוסח על רחוב הירקון? אנשי נדל"ן הפועלים ברחוב לא מאמינים. "כל השוק היוקרתי נמצא עכשיו בהמתנה, ורחוב הירקון אינו שונה ממנו", אומר איש השיווק ארז גולדברג. "הסיפור לגבי קרקעות שונה: בעלי הקרקעות והמבנים להריסה עדיין לא הפנימו את המצב, וכתוצאה מזה מחירי המגרשים נותרו ברמה גבוהה, אבל רוב היזמים אינם מוכנים לשלם אותם, והשוק תקוע. העסקה הנוכחית היא עסקה קטנה, ולפיכך אי אפשר להקיש ממנה לגבי המצב בכללותו".
גם המתווך גדי שטרנזיס ממשרד התיווך גדיש, סבור ששוק הנדל"ן ברחוב הירקון פחות תוסס מזה של השנה שעברה. "מתחילת השנה, השוק כבר לא מה שהיה. המיליונרים מחו"ל כבר לא מגיעים בהמוניהם, רואים פחות התעניינות, פחות טלפונים, פחות מיילים לסוכנויות הנדל"ן וגם פחות עסקות".
עם זאת, ירידת מחירים לא צפויה בעתיד הקרוב. הדירות ברחוב נמכרות גם כך באיטיות, וליזמים יש מקום לתקוה שעם עוד קצת סבלנות, יופיע המולטי מיליונר התורן, שיוציא את הסכום הנדרש מהכיס.
שכר הדירה בתל אביב ימשיך לעלות בחצי השנה הקרובה
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 09.04.2008
סקר בכירי נדל"ן:
שכר הדירה בתל אביב ימשיך לעלות בחצי השנה הקרובה
מאת אריק מירובסקי
95% מהבכירים בשוק הנדל"ן בישראל סבורים כי המיתון האמריקאי ישפיע באופן שלילי על הענף בישראל; יעדי ההשקעות הבאים הם וייטנאם, ארגנטינה ורוסיה
תגיות: שכר דירה, תל אביב, נדל"ן
>> שכר הדירה למגורים בתל אביב ימשיך לעלות בששת החודשים הבאים - כך סבורים 53% מהבכירים מתחום הנדל"ן שהשתתפו בסקר של משרד רואי החשבון דלויט בריטמן אלמגור. לפי הסקר, 95% סבורים כי המיתון בארה"ב ישפיע באופן שלילי על ענף הנדל"ן הישראלי.
הבכירים - מנכ"לים, סמנכ"לים ומנהלי שיווק בחברות נדל"ן - הצביעו על וייטנאם, רוסיה וארגנטינה כיעדי ההשקעה האטרקטיוויים ביותר למשקיעים עולמיים. מהסקר עולה כי 48% מהם סבורים שוייטנאם היא היעד הבא למשקיעי נדל"ן באזור אסיה-פסיפיק, 40% ציינו את ארגנטינה כיעד הבא למשקיעים במרכז ובדרום אמריקה, ו-32% ציינו כי היעד המוביל הבא למשקיעים במזרח-אירופה הוא רוסיה.
רו"ח אמיתי ובר, ראש מגזר הנדל"ן בדלויט בריטמן אלמגור, אמר: "כלכלת וייטנאם צמחה ב-2007 ב-8.5%, ועד 2012 היא צפויה להמשיך ולצמוח בקצב שנתי של 8%. העובדה שווייטנאם היא יעד אטרקטיווי כבר נותנת את אותותיה, ומחירי הדירות בעיר הו צ'י מין סיטי (HCMC) עלו ב-80% ב-2007.
חגיגת ההנפקות נקטעה
"ארגנטינה תיהפך ליעד מועדף בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים, הן לאור היותה מדינה מתפתחת והן לאור הטבות המס הקיימות בה. במוסקווה מחירי השכירות למשרדים, המדורגים ברמה A ו-B, עלו בכ-40% ב-2007 - לרמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז 99'".
מהסקר עולה כי 95% מהנשאלים העריכו שענף הנדל"ן המקומי יושפע לרעה מהמיתון בשוק האמריקאי, ו-90% סבורים כי היחלשות הדולר האמריקאי תפגע בענף במידה כזו או אחרת, בניגוד להערכות של בכירי שוק הנדל"ן לפני כמה חודשים.
לפי הסקר, 2008 לא תהיה דומה לקודמותיה מבחינת הנפקות בשוק ההון. 71% מעריכים כי ב-2008 יונפקו בבורסה בתל אביב עד חמש חברות נדל"ן בלבד. 58% צופים כי היקף גיוסי ההון של חברות נדל"ן בבורסה בתל אביב יהיה נמוך מזה שהיה ב-2007, אם כי 42% סבורים כי היקף הגיוסים יהיה דומה לזה של אשתקד.
"לפני שנה חוותה הבורסה את גל ההנפקות הגדול, כשהמגזר שבלט היה הנדל"ן", הוסיף ובר. "משבר הסאבפריים קטע את החגיגה. חלק גדול משוקי הנדל"ן נמצאים במגמת ירידה, מנגנוני המימון התכווצו, וכתוצאה מכך נעצרה בהדרגה הנזילות שאיפיינה את הענף".
ומה לגבי שוק השכירות התל אביבי? 53% מאמינים כי שכר הדירה למגורים בעיר ימשיך לעלות בחצי השנה הבאה, למרות ההאטה בצמיחה במשק, לעומת 31% הסבורים כי צפויה ירידה, ו-16% הסבורים כי לא יחול שינוי.
"מחירי השכירות בתל אביב צפויים לעלות בשנה הבאה ב-10%-15%", אמר ובר. "הרוב עדיין אינם מוותרים על מגורים בתל אביב. המגמה של מעבר למגורים בדרום העיר הביאה משקיעים ויזמים לפתח בניינים ודירות בפלורנטין, בשכונת שפירא ובאזור התחנה המרכזית הישנה שנחשבה למקום מגורים לעובדים זרים בלבד".
אושרה בניית מרפסות חופפות בבניינים חדשים
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 01.04.2008
אושרה בניית מרפסות חופפות בבניינים חדשים
מאת אריק מירובסקי
>> האם אנו עומדים לקראת סוף תופעת ה"מרפסות הקופצות"? שר הפנים מאיר שטרית חתם שלשום על תקנה חדשה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שתאפשר לשוב ולבנות מרפסות אחת מעל לשנייה, ובכך לסיים עשרות שנים של מרפסות שקפצו ימינה ושמאלה.
הסיבה להיווצרות התופעה הייחודית הזו היתה, שעל פי חוק, כשמרפסת ניצבת מעל למרפסת, המרפסת התחתונה נחשבת למרפסת מקורה ונכללת בשטחים העיקריים באותה דירה. אם קבלן רצה לבנות כך, הוא נאלץ לקזז בשטחים העיקריים האמיתיים של הדירה. בהתאחדות הקבלנים נאבקו נגד התופעה הזו ולבסוף זכו להצלחה. התקנה תיכנס לתוקפה מיד לאחר שתפורסם ברשומות, בעוד כמה שבועות.
ביטוחי טאבו להגנה על עסקות נדל"ן
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 20.03.2008
שטח פתוח
ביטוחי טאבו להגנה על עסקות נדל"ן
מאת עלי קשדן
>> במדינת ישראל יש שיעור גבוה של בעלי דירות. יותר מ-70% ממשקי הבית מחזיקים דירה בבעלותם. ואולם בדרך לרכישת הנכס עלולים לצוץ קשיים; מה שנראה במשרדו של העו"ד כעסקה בטוחה ומושלמת, עלול להתגלות כעסקה בעייתית, המותירה את הרוכש ללא כספו וללא הנכס שעליו תיכנן את בית החלומות.
סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה והסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
משמעות הדבר, היא כי מי שרוכש קרקע בהסתמך על הנתונים הרשומים בפנקסי המקרקעין (טאבו), רכישתו מוכרת על ידי החוק.
אלא שבמדינת ישראל לא כל עסקת רכישה במקרקעין נרשמת בפנקסי המקרקעין (טאבו). יותר מ-250 אלף דירות בישראל אינן רשומות בטאבו. ההגנה שמעניק חוק המקרקעין לקונה אינה חלה על רכישת נכס שאינו רשום בטאבו.
רגולציה במרכז הקפיטליזם
בארה"ב, זו שדוגלת בכלכלה חופשית והתערבות מינימלית של השלטון, החוק מחייב לבטח את זכויות המקרקעין. בלי ביטוח, אי אפשר להשלים עסקת מקרקעין. יעדו המרכזי של הביטוח הוא להגן על כספו וקניינו של הרוכש ולהגיע ללא נזק לקו המטרה - העברת הנכס ורישומו בטאבו. כתוצאה מכך, בארה"ב קיימות חברות רבות העוסקות בביטוחי קניין.
בשוק האמריקאי, בניגוד לשוק הישראלי, משגשג זה עשרות שנים ענף ביטוח, המבטח רוכשי זכויות במקרקעין מפני הפתעות הנוגעות לקניין שרכשו במקרקעין. מרשם המקרקעין האמריקאי הוא העדות המקובלת לזיהוי בעלות הנכס וטיבו. הוא נועד להבטיח, כי מי שניתנה לו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אכן יקבל את הקניין במקרקעין או את ערכו הכספי המלא. ואולם, המחוקק האמריקאי הגיע למסקנה, כי על אף שרוב נכסי המקרקעין רשומים בפנקסים הציבוריים, אין הפנקסים משקפים בהכרח את מצב הזכויות המדויק. אפילו השלמת העסקה ורישומה בטאבו אינה מחסנת מפגמים בלתי ידועים בזכויות המוכר על הנכס שהוא מתיימר להיות בעליו.
הבדיקות המקדמיות הרבות הדרושות לקראת רכישת זכויות במקרקעין, ושיטת תיעוד הזכויות ברישומים הציבוריים, אינן מאפשרות לרוכש הממוצע להגיע לבדיקה ממצה וברורה של זכויות המוכר בנכס. החקיקה בארה"ב הפקידה את מלאכת הבדיקה בידי חברות ביטוח הטאבו. חברות ביטוח הטאבו (Title Insurance) בארה"ב בודקות ביסודיות רבה את אמינות המוכר, את הרישום, את כל תהליך העברת הבעלות - והן שמבטחות את הרישום בסכומים המקבילים לגובה שווי הנכס.
העלות משתנה ממדינה למדינה והיא נעה סביב ה-0.4% מכלל עסקת הרכישה. חברת הביטוח אינה רק מבצעת את הבדיקות ומתריעה בפני בעיות, אלא אף נוטלת אחריות כלכלית לרישום, ומבטיחה החזר כספי במקרה של הונאה או תרמית שגרמה לאובדן הנכס.
בישראל, כאמור, מאות אלפי דירות אינן רשומות בטאבו. ענף הנדל"ן בישראל צריך לקדם בברכה את ביטוחי הטאבו. זה מה שיסיר את עול הבירורים מכתפי הרוכשים ויבטיח את הוצאתם הכספית הגבוהה בביטוח.
הכותב הוא מנכ"ל חברת "סיטיבוק סרביסיס", העוסקת בביטוחי טאבו בארה"ב
יריד הדירות של מרכז הבנייה הישראלי
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 13.03.2008
רצים לדירה
בוכים וקונים
מאת גיא ליברמן
יריד הדירות של מרכז הבנייה הישראלי היה מלא בזוגות צעירים שמעוניינים לקנות למרות המחירים הגבוהים, ולא מוכנים להסתפק בפחות מ-4 חדרים. החשש: המחירים עשויים עוד לעלות
יריד הדירות של מרכז הבנייה הישראלי
<<הם חושבים שמחירי הדירות גבוהים מדי ולכן לא כדאי לרכוש היום דירה, אבל בכל זאת הגיעו בהמוניהם ליריד הדירות של מרכז הבנייה הישראלי, שנערך בשבוע שעבר בגני התערוכה בתל אביב. קבלו את הזוגות הצעירים.
"לקנות כיום דירה זה ממש לא הדבר הנכון לעשות. אבל מה אפשר להגיד: אנחנו לא יודעים מה יהיה מחר ובגלל זה אנחנו ממשיכים לחפש", אומר נדב מהרצליה שהגיע ליריד יחד עם אשתו אורית. התחושה של בני הזוג כלפי רכישת דירה כיום מאפיינת את מרבית באי היריד, שרבים מהם מרגישים כי העליות בשנים האחרונות במחירי הדירות באזורי הביקוש של מרכז הארץ והשרון הזניקו אותם לשמים.
אלא שאלפי מבקרי היריד לא הגיעו בשביל "להרוג את הזמן". רבים מהם ישבו דקות ארוכות עם נציג אחד או יותר
מלכי היריד הם נציגי הבנקים למשכנתאות שהתייצבו בהרכב כמעט מלא, ואף קיבלו את המתחם המרכזי בהאנגר - עדות לחשיבותם הרבה בקרב המבקרים
של חברות הבנייה, וזאת בעיקר בגלל שתי סיבות. הראשונה היא המנטליות הישראלית, לפיה רכישת דירה היא משהו ש"חייבים לעשות"; הסיבה השנייה היא אי הוודאות לגבי מצבו של שוק הדירות: "המחירים עכשיו גבוהים מאוד, אבל מהצד השני לא ברור מה יהיה בעתיד", מספרים רועי וטניה רביץ בני ה-30 אותם פגשנו בתור לשיחת רקע עם אחד מנציגי המכירות של פרויקט בשרון.
השניים מתגוררים בשכירות בשרון, ומחפשים דירה כבר חמישה חודשים, בעיקר באזור מגוריהם: "כמו שזה נראה עכשיו, אנחנו נחליט ללכת על הדירה הראשונה שראינו מאז שהתחלנו לחפש. זו דירה בהוד השרון שעולה יותר ממיליון שקל, ולמרות שהיא ממש יקרה - זו האופציה הכי טובה בשבילנו".
ומה עם פתח תקוה?
"אין סיכוי. פתח תקוה היא ממש מחוץ לתחום", עונים השניים, וממהרים להתיישב עם נציג המכירות שהתפנה.
יריד הדירות הוא מסוג המקומות אליהם כדאי להגיע עם תיק גדול. כמעט בכל צעד נתקלים הבאים באדם או שניים, שכאילו קופצים מאחורי שיח ובפיהם הצעות מפתות. אפילו דיילות על רכב דו-גלגלי, שמקבלות תשומת לב רבה, עוברות בקהל. פליירים, חוברות וספרים שלמים מגיעים לידי רוכשי הדירות, לפעמים מבלי שאלה שמים לב לכך.
מלכי היריד הם נציגי הבנקים למשכנתאות שהתייצבו בהרכב מלא, ואף קיבלו את המתחם המרכזי בהאנגר - עדות לחשיבותם הרבה בקרב המבקרים. "משכנתא של 200 אלף דולר זה משהו שאנחנו יכולים לעמוד בו", מסביר לאשתו גבר כבן 30 כשעגלת תינוק בידו האחת ובלון בידו השנייה. האשה, שלא ממש נראית מרוצה מהסכום, מסבירה מצדה לבעלה כי שמעה כי אסור לקחת משכנתא ששוויה גדול משני שלישים מערך הדירה: "זה דווקא מאוד מקובל", מספר נציג הבנק למשכנתאות, שמוסיף כי "ככה נהוג כיום. ודרך אגב: כדאי שתעשו את החישוב בשקלים. כל השוק עבר לדבר היום בשקלים".
השניים מקבלים לידיהם גרפים מרשימים. נראה כי בעלת הדירה לעתיד מתרצה, ונשארת לשמוע עוד. נציגי הבנקים היו עסוקים בהסברים ובעיקר במענה לשאלות הרבות שהציגו המבקרים ונראה כי נוכחותם היתה חשובה לא פחות מנוכחותם של הקבלנים עצמם: "גובה המשכנתא קובע במידה רבה את סוג הדירה שהילדים יוכלו להרשות לעצמם. כשאני מדברת עם הבת שלי, זה נראה כאילו כל סכום של המשכנתא הוא בגדר האפשרי, אצל הצעירים היום, הם לא מבינים שזה יכול להיות בור מסוכן מאוד", אומרת שרה, שלא מפסיקה לנסות ולשעשע את נכדתה הקטנה.
כשמסתכלים על מספר המתעניינים הגדול שמקיפים את נציגי המכירות המציעים משכנתאות במימון גבוה, דבריה של שרה נשמעים הגיוניים.
שאלת פתח תקוה
גל ויפעת שלח עומדים בתור לאחד מדוכניה של חברת בנייה גדולה שמקימה פרויקט בשרון. נראה כי הסוגיה הבסיסית של המחיר בו השניים מבקשים לקנות את דירתם הראשונה עדיין לא נסגרה. "אנחנו מחפשים משהו בסדר גודל של 300 אלף דולר", אומרת יפעת. גל חושב שאפשר להוציא מעט יותר, ונוקב מחיר בשקלים.
בעניין המיקום השניים דווקא מאוד החלטיים: "אין מצב שנגור בפתח תקוה, אנחנו לא מתחברים לשם בכלל, למרות ששם אפשר למצוא דירות הרבה יותר זולות מאשר בשרון או בשאר המרכז. קרית אונו באה בחשבון, אבל השאיפה היא להיות בשרון".
משה, שהגיע ליריד בגפו, דווקא חושב שפתח תקוה היא מקום שיכול להתאים לתל אביבי שכמותו: "לכל מי שמגיע לפה היום, ברור שהמחירים ממש משוגעים. אם אני רוצה דירה היום ברמת גן, גבעתיים או קרית אונו, אני צריך לעבוד בעוד כמה עבודות. פתח תקוה היא לכן אופציה מצוינת בשבילי, כי רמות המחירים בה עדיין סבירות".
בסוגיית המיקום קשה לשים את האצבע על להיט כזה או אחר. נראה כי הכל היו רוצים לגור בתל אביב, אבל אפילו לא מעזים לבדוק בשל רמות המחירים הגבוהות. מחוץ לתל אביב - לכל אחד ההעדפה הפרטית שלו.
דירות ארבעה חדרים לזוגות בלי ילדים
לפני כחמישה חודשים קיים מרכז הבנייה הישראלי יריד דירות דומה בגני התערוכה. רבים מבאי אותו היריד ציינו כי הם מחפשים דירות של 4 חדרים. גם ביריד הנוכחי, דירות 4 החדרים היו ללא ספק הלהיט המרכזי: "מדהים שזוגות צעירים בתחילת דרכם, שעדיין לא רואים באופק ילד ראשון, חושבים ישר על דירת 4 חדרים", מספר אחד מנציגי המכירות של פרויקט מגורים גדול. לדבריו, אין כמעט התעניינות בדירות קטנות יותר, ובהתאם לכך כמעט שלא בונים כאלה דירות כיום.
בסמוך לדוכן שלו עוברים שרה וקובי שבתאי, זוג צעיר עם תינוק בעגלה. השניים מסתכלים על הדוכן במבטים נוגים וממשיכים הלאה. "אתם נראים די מיואשים", אנחנו אומרים להם: "כשרואים את המחירים פה, אז כן", הם מאשרים.
לשניים יש תקציב של כמיליון שקל "בלחץ". הם מספרים כי אזור החיפוש שלהם הוא גבעת שמואל, גני תקוה ופתח תקוה. לשניים תיאוריה מעניינת מדוע על אף שעכשיו המחירים גבוהים במיוחד - כדאי למהר ולקנות דירה: "כמו שזה נראה כרגע, כל עתודות הקרקע נגמרות. ולא רק זה - אנחנו יודעים שהרבה מאוד אנשים מהפריפריה, בעיקר מהדרום, מגיעים לגור באזור המרכז. זה ייצור עוד לחץ באזור, ולכן כדאי למהר ולקנות עכשיו. אם זה משתלם, זאת כבר שאלה אחרת".
אלכסנדרה ואנזור, שניהם בני 30, מחפשים דירה ברצינות רבה: "אני חושבת שזה כן הזמן לקנות דירה כעת בגלל השער הנמוך של הדולר", אומרת אלכסנדרה בתקיפות. כשהיא שומעת שכולם עברו לדבר בשקלים, היא מוסיפה כי "זה לא משנה, המחירים תמיד יהיו גבוהים ולכן זה לא משנה מתי קונים - היום או בעוד שנה - ולפי איזה מטבע".
השניים מתגוררים בנתניה ומחפשים דירה באזור. הם מוכנים אף לשקול מעבר לחדרה. בני הזוג שלצדם מקשיבים בעניין לשיחה, מעקמים את האף ואומרים: "מבחינתנו, חדרה היא ממש מחוץ לתחום".
כשהשניים נשאלים לגבי העדפת המיקום שלהם, הם עונים כי רמת גן וגבעתיים נמצאות בראש הרשימה.
אבל דירת 4 חדרים עולה שם 1.6 מיליון שקל.
"לא אמרנו שאנחנו קונים היום. אנחנו בעיקרון רוצים לקנות בעוד כמה שנים, ואולי המחיר ישתנה".
דבר אלי בשקלים (אבל גם בדולרים)
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 14.03.2008
האם השוק עובר לשקלים?
דבר אלי בשקלים (אבל גם בדולרים)
מאת רז סמולסקי
שוק הדירות רוצה לדבר בשקלים, אבל לא יכול לשכוח את הדולר. התוצאה - ענף סכיזופרני שמדבר בשלושה מטבעות: שקל, דולר ודולר בשערים פיקטיוויים
תגיות: דולר, שוק הדירות, שקלים
<<כמה שווה הדירה שלכם? עד לאחרונה, סביר שהייתם עונים על השאלה הזו במחיר דולרי. כיום ייתכן שתענו בדולרים, אבל בעוד שחלקכם יצמידו אותו לשער היציג היומי, כמו פעם, חלק אחר יבחר להדגיש ש"זה לפי שער דולר של 4 שקלים". אחרים בכלל יענו בשקלים. שוק מבולבל, עם לא מעט ויכוחים ואי הבנות בין קונים, מוכרים ומתווכים.
פעם הכל היה פשוט: שער הדולר נהג לעלות באופן יציב, ובשוק הדירות ידעו שדירה יד שנייה צמודה גם לתנודות בשוק הדירות וגם לשער הדולר. הירידות הפרועות בדולר בילבלו את היוצרות. פלוני ראה בלוח אינטרנטי דירה ב-250 אלף דולר, לפי שער יציג של 3.6 שקלים, הוא חישב שמחירה 900 אלף שקל. הוא התקשר לבעל הדירה, וזה האחרון הפתיע באומרו כי הוא מוכר לפי שער דולר של 4 שקלים, ולפיכך מחיר הדירה הוא מיליון שקל. השיחה הסתיימה באותו רגע.
"השוק הדולרי הוא כמו קזינו", מתאר חנן שלזינגר, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון "אדם ששכר דירה והדולר עלה צריך להוסיף בתום שנת השכירות כסף. למה?" שאלה טובה. "אני מכיר חוזי שכירות, שנחתמו לפני שלוש שנים בדולרים, והשוכר הרוויח מירידת הדולר לאורך השנים. למה בעל הדירה צריך להפסיד? אין שום סיבה".
לדברי שלזינגר, "אני עובד בתשע מדינות במזרח אירופה, ובאף אחת מהן מחירי הדירות אינם נקבעים לפי מטבע זר. אנחנו המדינה היחידה בעולם שנצמדים בה למטבע אחר. גם במדינות מזרח אירופה שהצטרפו לאיחוד ובעוד כמה שנים יעברו ליורו משתמשים במטבע המקומי", מוסיף שלזינגר. "ההיצמדות הזו היא עיוות היסטורי. בתחילת שנות ה-80 היתה בישראל אינפלציה גבוהה ורצון להידמות לאמריקאים, ומאז מחירי הדירות נקובים בדולרים".
כל כך התרגלנו לקיבעון הדולרי, עד שהתנהלות חסרת כל היגיון נהפכה לשגרת חיינו. באיזו מדינה נוספת קיים הטקס המוזר של קיזוז הפרשי הדולר בין שוכרים לבעלי דירות בתום החוזה? באיזה משק מקבלים העובדים משכורות במטבע המקומי וקונים דירות במטבע זר?
בעיה למשפרי דיור
מתחילת 2007 איבד הדולר 25% מערכו ומשפרי הדיור, אלו שרוצים לשדרג דירה, עשויים להיפגע מכך בצורה קשה. הסיבה נעוצה בכך שעל פי חוק, דירות חדשות נמכרות בשקלים ועל פי ההרגל ההיסטורי דירות יד שנייה נמכרות בדולרים. כלומר, הסכום שהם יקבלו בעבור הדירה הנמכרת משתנה ונתון לחסדי שמים, ואילו מחיר הדירה הנרכשת נשאר קבוע.
"הדולר דפק את משפרי הדיור. תהליך של מכירת דירה לא מתרחש ביומיים. יש פרק זמן סביר של חצי שנה מהיום שבו סוגרים חוזה ועד שמוסרים את הדירה ומקבלים את הכסף. מספיק שבחצי שנה הזו הדולר ירד ב-5% בשביל לגרום הפסד כספי גדול מאוד", מסביר עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת י.ח.דמרי.
משפחות כאלה חיות בחוסר ודאות מוחלט לגבי הסכום שהן יקבלו על דירתן, ולסכום הזה יש השפעה מכרעת על יכולתן לרכוש דירה חדשה. אם הן יקבלו פחות כסף על הדירה הישנה, הן ייתקלו בקושי רב למצוא מקורות מימון לדירה החדשה.
הבעיה אינה נעוצה רק במגמה של הדולר, אלא גם בעוצמותיה. בעבר הדולר היה יציב יחסית, וכיום הוא משתנה בצורה משמעותית מדי חודש ויש לכך משמעויות מרחיקות לכת על המוכרים והקונים.
"נתקלתי באנשים שקנו דירה במחיר דולרי ומקור המימון שלהם היה שקלי. ביום שהם היו צריכים לשלם בעבור הדירה, הדולר עלה לשיא מסוים והם היו צריכים להוסיף עוד כסף לעסקה ממקורות שונים כמו קרן השתלמות או חסכונות", אמר דבוש.
העלייה במחירים הנקובים של הדירות בשנה האחרונה נבעה במידה ניכרת מירידת הדולר: אף אחד לא אוהב להפסיד, בוודאי לא סכומים גדולים. וכך, עם תחילת הירידות, המוכרים העלו את המחיר הדולרי כדי לשמור על הערך השקלי של הדירה. התוצאה: זינוק פתאומי במחירים, שרק הוסיף בלבול. "היה לי קונה, אבל הוא ברח ברגע האחרון", מספר אחד המוכרים. "הייתי צריך להעלות את המחיר הדולרי של הדירה, וזה הבהיל אותו".
השוק מצא דרכים לבטח את סיכונים. יותר ויותר מודעות בלוחות הנדל"ן המקוונים נקובות בשקלים או במחיר דולרי עם קיבוע לשער דולר כזה או אחר, שנבחר באקראי ובדרך כלל הוא לא נמוך מ-4 שקלים. פתרון אחר מצא אדם שפירסם את דירתו למכירה. במודעה הוא כתב "מחיר לפי שער הדולר היציג ביום התשלום", ומשיחה איתו התברר שלא מדובר באידיוט מושלם או חובב סיכונים. המוכר אמנם לא קיבע את שער הדולר, אבל העלה מראש את מחיר הדירה בכמה עשרות אלפי דולרים כדי לבטח את עצמו מראש מפני ירידה אפשרית של הדולר.
הבעיה עם הדולר היא התנודתיות הגבוהה. אם הוא היה מצליח לשמור על רמה יציבה, גבוהה או נמוכה, השוק היה נשאר נאמן לדולר. אבל הציבור איבד את האמון בו לנוכח העובדה שמדי יום מתנהלת בורסת הימורים סביב ערכו, ועליות או ירידות בשיעורים של 5%-10% בחודש נהפכו לעניין שגרתי.
האם חלף עידן הדולר?
האם מחיר של 1.2 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים בתל אביב הוא גבוה או נמוך? אם באינסטינקט אתם מתרגמים את המחיר לדולרים, נראה שמעמדו של הדולר לא התערער לחלוטין. אם מחיר של 20 אלף שקל למ"ר לא מהווה שום אינדיקציה להשוואת מחירים, וזה המצב, נראה שהשוק עדיין לא התרגל לחלוטין לשקל.
"יכול להיות שהדולר יתאושש והשוק יחזור לדבר בדולרים. אם לא, השוק יתרגל בסופו של דבר לשקלים", מנבא שלזינגר. "בינתיים, הדולר הוא עדיין מטבע דומיננטי ואנשים מתרגמים את הסכומים משקלים לדולרים".
באוגוסט אשתקד, התרומם הדולר לרמות של 4.3 שקלים משפל של פחות מ-4 שקלים במאי. "זו היתה תקופה שהדולר קפץ פתאום ונפל בחזרה", נזכר שלזינגר. "הקפיצה הזו החזירה את השוק בחזרה לדולרים, כי אנשים חשבו שהירידות הסתיימו והדולר חוזר לאיתנו".
"היו כמה חכמים שרצו להיצמד לדולר וסגרו חוזים, שהפינוי שלהם יהיה רק בעוד חצי שנה, ואז הדולר ירד שוב". נראה שהשוק יזדקק לתקופת הסתגלות ממושכת יותר למחירים שקליים כדי לאבד סופית את האמון בדולר.
כל שנדרש כדי לנתק את הציבור מהדולר הוא צניחה בערכו לאורך מספיק זמן. "בשורה התחתונה, השוק הולך יותר בכיוון של שקלים. אני לא אגזים אם אומר שיותר מ-80% מהעסקות נסגרות כיום בשקלים. יש מעט עסקות בדולרים של אנשים שעדיין לא השלימו עם העובדה שהשוק כבר לא מתנהג לפי הדולר. בעסקות האלה, אגב, קובעים שערי רצפה ותקרה", מסביר שלזינגר.
"אני מאוד מרוצה מזה, אני חושב שהגיע הזמן שמדינת ישראל לא תהיה תלויה באלמנט הזה - הוא לא קשור לכלום. אין היגיון בהיצמדות לדולר".
בתי הטמפלרים בקריה בתל אביב יוסבו למרכז קניות ובילוי
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 10.03.2008
בתי הטמפלרים בקריה בתל אביב יוסבו למרכז קניות ובילוי
מאת רז סמולסקי
באפריל צפוי מינהל מקרקעי ישראל לפרסם מכרזים לחכירת 33 מבנים לשימור בשכונה ליזמות פרטית. בנוסף ייבנו בדרום הקריה מגדלי משרדים, בתי מלון ומגדלי מגורים
הדמיה של מרכז הבילוי על רקע מגדלי המגורים המתוכננים בדרום הקריה
קלמן כץ וירון כץ אדריכלים
<< הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה את הסבת מתחם שרונה בדרום הקריה בתל אביב למרכז קניות ובילוי. המתחם, שהוקם ב-1871 על ידי הטמפלרים, נמצא בין הרחובות קפלן, דרך מנחם בגין, הארבעה ולאונרדו דה וינצ'י. בתוך המתחם קיימים 33 מבנים נמוכי קומה המיועדים לשימור.
היזמים שיזכו במכרז לחכירת המבנים שיפורסם באפריל יחויבו לשפץ את הבתים לפי תוכנית השימור. המבנים יוקצו על פי תמהיל שימושים שאישרה הוועדה המקומית: 27 מבנים בשטח כולל של כ-13 אלף מ"ר מיועדים לחנויות, בתי קפה, מסעדות, פאבים, מלונות בוטיק, גלריות אמנות, אולמות מופעים וספא. שישה בניינים נוספים בשטח של כ-2,500 מ"ר מיועדים לשימושים ציבוריים כמו מרכז מבקרים ושלוחה של מכללות.
מתחם שרונה הוא חלק מתוכנית דרום הקריה, שהיא אחת התוכניות הגדולות שמקדמת העירייה. על פי תוכנית דרום הקריה, המשתרעת על פני שטח של 48 דונם, בנוסף למתחם הבילוי ייבנו מגדלי משרדים, בתי מלון ומגורים בשטח כולל של 500 אלף מ"ר. במגדלי המגורים ייבנו כ-650 דירות בהיקף של 63 אלף מ"ר.
"זה אזור מאוד איכותי, שינוהל ברמה גבוהה וקפדנית, כדי למנוע כניסה של עסקים מטרידים כמו דיסקוטקים", מסביר עו"ד דורון ספיר, יו"ר הוועדה המקומית. "שמנו דגש מיוחד על מבנה היקב ההיסטורי, שיישאר פתוח לציבור. הוא כולל שני מבנים שמנהרה תת קרקעית מחברת ביניהם ומיועד לשימוש הקשור לפעילות יין". בניין היקב נבנה ב-1893 על ידי האדריכל הטמפלרי תאודור זנדל והוא עומד עד היום בקצה הדרומי של רחוב דוד אלעזר.
ומי דואג לאינטרס של הרוכשים?
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 08.03.2008
ומי דואג לאינטרס של הרוכשים?
מאת אריק מירובסקי
עורכי דין שמייצגים קבלנים נוהגים לגבות תשלום מרוכשי הדירות. פסיקת בית משפט מעלה מחדש את הבעיות שנובעות מנוהג זה
>> מדוע רוכשי דירות מחויבים לשלם עשרות אלפי שקלים עבור שירותיהם של עורכי דין המייצגים את הקבלנים שמוכרים להם את הדירות? מדובר בשאלה ותיקה בשוק הנדל"ן, שעד כה לא ניתנה לה תשובה משביעת רצון. זה שנים שעורכי הדין נקלעים למצב של ניגוד עניינים, שכן הם אינם מייצגים את אותם רוכשים - על אף שהרוכשים משלמים חלק משכרם.
השאלה הזו עלתה שוב באחרונה, בעקבות פסיקת בית משפט. עורכי הדין אריה סאמרלי ויובל זהוראי שימשו כנציגים של שני קבלנים בחוזים למכירת דירות. רוכשי הדירות לא קיבלו ערבויות בנקאיות כנגד התמורה ששילמו לקבלנים, וכן לא נרשמו הערות אזהרה לטובתם על הדירות. לאחר שהקבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם, החלה חברת הביטוח במימוש משכנתא שהיתה רשומה לטובתה על הדירות, בגין חובות הקבלנים.
הרוכשים הגיעו להסדר עם חברת הביטוח, שכחלק ממנו יופסקו הליכי מימוש המשכנתא כנגד תשלום בסך של יותר ממיליון שקלים, ומיהרו לתבוע את הקבלנים ואת שני עורכי הדין. שופט בית משפט השלום בנתניה, ח'אלד כבוב (שמשמש כיום שופט מחוזי) חייב אותם לפצות את הרוכשים שרכשו דירות מהקבלנים, בקובעו שעורכי הדין פעלו ברשלנות. סאמרלי חוייב ב-425 אלף שקל, וזהוראי חויב ב-75 אלף שקל.
בית משפט השלום קבע כי עורכי הדין לא הבהירו לרוכשים את המצב שהיה קיים בעת חתימת החוזה וכי הם התרשלו כאשר לא רשמו הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, ולא הסבירו לרוכשים את חשיבות הערבות הבנקאית. עורכי הדין טענו בערעור שהגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב, כי הם אינם אחראים לנזק. לדבריהם, הם לא היו הנציגים של הרוכשים, אלא של הקבלנים - למעט לעניין רישום הרכישה. ואולם בית המשפט המחוזי דחה את הטענה הזו.
"הבעייתיות היא בכפייה הכלכלית", כתבה השופטת מיכל אגמון-גונן בפסק הדין - שאליו הצטרפו השופטות אסתר קובו ומיכל רובינשטיין.
בית המשפט דן בשאלה מה כוללת חובת עורך הדין של הקבלן במקרה שבו הרוכשים אינם מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם. לדברי השופטת אגמון-גונן, על אף שבהסכמי המכר שעליהם חתמו הרוכשים נקבע במפורש כי עורכי הדין אינם מייצגים את הקונים אלא לעניין רישום הדירה, "נראה לנו כי לא די בכך". לדבריה, "מדובר בעסקה כלכלית מרכזית שעורכים מרבית האנשים במהלך חייהם. כשרואים רובם שעורך דין מעורב בעסקה, הם מסתפקים בכך. אם בחרו הרוכשים שלא להיות מיוצגים, הרי שברוב המקרים הם עושים כן בהיעדר משאבים כלכליים.
"יש לזכור כי בנוסף למחיר הדירה", מוסיפה השופטת, "הרוכשים מחויבים ב-1%, ולפעמים יותר, ממחיר העסקה כתשלום בגין השירות המשפטי של הקבלן. עורכי הדין במקרה כזה חייבים להבהיר במפורש ולהתריע בפני הרוכשים כי מדובר בעסקה מורכבת, וכי טוב יעשו אם יהיו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם. אולי ראוי היה לאסור כליל ייצוג של רוכשים על ידי עורכי הדין של הקבלן בכללי האתיקה, מכיוון שכפי שעולה במקרה זה, מרבית הרוכשים מסתמכים על עורך הדין של הקבלן בכל הנוגע לעסקה".
הרוכשים מעדיפים לסמוך
מה, אם כן, מוטל על עורכי הדין של הקבלן לעשות כשמולם רוכשי דירות שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין? חובה עליהם לבדוק ולגלות לרוכשים את מצב הזכויות בנכס ולוודא שהנכס המפורט בחוזה הוא אכן הנכס שהרוכשים מקבלים בפועל. עליהם לבדוק שהמוכר הוא בעל הזכויות בנכס הנמכר וכי הנכס אינו משועבד, מעוקל או ממושכן.
עליהם גם לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, ובנוסף, לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין ולהמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי. "יש לזכור", נכתב בהחלטת בית המשפט, "כי ככלל, מי שהפרוטה מצויה בכיסו ורוכש דירות יקרות ידאג בעצמו לייצוג משפטי עצמאי. דווקא רוכשי הדירות שעבורם עסקת רכישת הדירה היא עסקה כלכלית מרכזית ומכרעת, השואבת את מרבית ממונם, יעדיפו לחסוך ולסמוך על עורך הדין מטעם הקבלן שעבור שירותיו הם משלמים בפועל".
השופטת דחתה את טענת עורכי הדין, כי חיובם במקרה זה משמעו שעורכי הדין ישמשו בפועל ערבים אישיים לחובותיהם של הקבלנים ולעמידותם הכלכלית כלפי הרוכשים שלא נועצו בעורכי דין.
לפי פסק הדין, "הבעייתיות היא למעשה בכפייה כלכלית על רוכשי הדירות לעשות שימוש בעורכי הדין שמייצגים את הקבלנים. לו עורכי הדין מטעם הקבלן היו מסתפקים בשכר הטרחה שהם מקבלים מהקבלן, ולא מחייבים את הרוכשים בתשלום, הרי שיש להניח כי מרבית הרוכשים היו נעזרים בשירותי עורך דין".
גם הטענה שלפיה הקונים שוכרים את שירותי עורכי הדין כדי שיעסקו ברישום הדירות מעלה תהיות חריפות אודות התמורה שהם מעניקים תמורת התשלום שהם מקבלים. האם רישום דירות בטאבו (בשלב ראשון - הערות אזהרה, ובשלב שני רישום בעלות ורישום של המבנה בפנקס הבתים המשותפים) אכן מצדיק תשלום של עשרות אלפי שקלים? או שאולי הקונים מסבסדים את שכרם של עורכי הדין מצדו של הקבלן?
מעבר לכך, במקרים רבים עורכי דין ממתינים שנים ארוכות עד לרישומי הבעלויות על הדירות, בעוד שאת הכסף הם משלשלים לכיסם כבר בסמוך למעמד חתימת החוזה. כלומר התשלום מועבר עבור שירות שעשוי להינתן רק לאחר שנים.
אין זהות אינטרסים
עו"ד פנחס סיון ממשרד י. ריכטר, הרצברג, יוגב, סיון ושות', מומחה בדיני תכנון ובנייה ומקרקעין, מסכים עם מרבית הטענות: "מערכת היחסים שבין עורך דין של קבלן לרוכש היא בעייתית מטבעה. אין זהות אינטרסים בין הקבלן לבין הרוכש, מרגע שהדירה נמכרה, האינטרס של הקבלן לרוב הוא לקבל את מירב התמורה כמה שיותר מהר. הרוכש, לעומת זאת, מנסה להבטיח שיקבל את התמורה שהובטחה לו.
"הרעיון שלפיו עורך דין יכול לייצג באופן מאוזן את האינטרסים של שניהם הוא לטעמי רעיון מופרך. עורך הדין יגלה נאמנות לקבלן שהוא לקוח ארוך טווח - ולא לרוכש, שהוא לקוח מזדמן"
לדברי סיון ניתן היה לפתור את העניין על ידי העלאת מחיר הדירה, והעברת ההפרש לעורך הדין של הקבלן, אלא שזה היה גורם לתוספת מס רכישה, מה עוד שכדאי יותר למוכרים להציג מחיר נמוך לדירה עצמה, כדי למשוך לקוחות.
"ההצדקה המשפטית שניתנה למצב זה היא שעורך הדין של הקבלן מטפל גם עבור הרוכש ברישום הבית המשותף. אבל ברור לכל שזו פיקציה. ישנם משרדים בתל אביב שגובים שכר טרחה בשיעור של 2% על דירות יוקרה שעלותן מאות אלפי דולרים. בסכום שהם גובים בגין שתי דירות, ניתן היה לממן רישום בית משותף של בניין שלם".
סיון אינו רואה פתרון למצב: "היתרון היחיד בתשלום הישיר הוא בעובדה שאם עורך הדין של הקבלן מתרשל ברישום הבית המשותף, התשלום הישיר מאפשר הגשת תביעה נגדו, אלא שברוב המקרים החוזה נותן לקבלן ארכות רבות לביצוע הרישום, מה שהופך את התביעה בדרך כלל לקשה מאוד".
עמיתו, עו"ד שי רוה, מייצג קבלנים וגם לקוחות פרטיים, והוא מסתכל על הדברים בצורה שונה מעט: "בעיקרון, בעת רכישת דירה מתבצעים שלושה טיפולים משפטיים נפרדים על ידי עורך הדין. הראשון - ייצוג הקבלן; השני - ייצוג הקונה; והשלישי - טיפול ברישומים.
"תיאורטית, אם היו צריכים להפקיד על שלוש הפעולות האלה שלושה עורכי דין שונים, סביר להניח שהן היו עולות יותר, מה גם שהקבלן היה מעלה את מחיר הדירה לפי שכר עורך הדין שלו, והקונים היו מחויבים בתוספת למס רכישה. לכן, אני לא משוכנע שהטענה שמדובר בתשלומים גבוהים מדי היא טענה נכונה.
"יש גם היבט פרקטי - נניח שבניין מסוים כולל עשר דירות, ולכל קונה יש עורך דין משלו. אין אפשרות טכנית שעשרה עורכי דין ירשמו את הדירות. לעתים הרישום כולל הליך של רפרצלציה, שמסרבל עוד יותר את הדברים.
"אני מסכים עקרונית עם הטענה שלפיה בעוד שהקונים משלמים לעורך הדין של הקבלן בסמוך למועד החתימה על החוזה, פעמים רבות השירות שהוא מעניק להם מתבצע שנים מאוחר יותר. יש לזה פתרון כלכלי פשוט, שמניסיון אני מעיד שהוא ישים ויעיל: לשלם את שכר הטירחה עבור שירותי העורך דין במדורג, כפי שנעשה עם התשלום עבור הדירה. נכון שזה דורש יכולת מיקוח של הקונים, וזה מצליח בדרך כלל בפרויקטים יקרים, אבל כדאי לנסות".
המסקנה מכל זה היא שהמצב כיום טוב יותר מבעבר, אז ניגוד העניינים שבו היה שרוי עורך הדין עבר בשתיקה וללא תגובה. יותר מזה, דווקא במצב שבו הלקוח אינו מיוצג על ידי עורך דין מעמדו של עורך הדין של הקבלן עדין יותר. הוא מוחזק על ידי בתי המשפט כשותף באחריות עם הקבלן למהלכים מסוימים, ואף עלול לשלם את המחיר. לכן, נראה כי גם הוא היה שמח, אם הקונה היה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו. השאלה היא אם הוא מוכן לוותר גם על חלק משכר הטירחה, כדי לאפשר לקונה לעשות זאת.
שיקולי תקציב מטפסים על הגג
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 07.03.2008
שיקולי תקציב
מטפסים על הגג
מאת אריק מירובסקי
הרצון להגיע לבית החלומות, דוחף רוכשי דירות נלהבים מדי לנסות לרכוש דירות יקרות מכפי יכולותיהם. ורדה רזיאל-ז'קונט: הם כמו בחורה שבטוחה שתצליח לשכנע את הגבר האדיש להתאהב בה"
מושב בשרון. הרוכשים לוקחים על עצמם מחויבות כלכלית לא סבירה
תצלום: איליה מלינקוב
>> לפני כחודשיים הגיעו ליאת ואמיר למסקנה שהמחיר של דירת ה-4 חדרים שרכשו לפני 5 שנים באם המושבות בפתח תקוה עלה מאוד - והגיע הזמן לשדרגה. ההחלטה העקרונית היתה להגר להרחבה של מושב בשרון, והצעד הראשון היה סיורים וירטואליים באתרי אינטרנט, כדי לברר על נכסים מעניינים. עכשיו הם נמצאים בעיצומה של דינמיקה, שבסופה אולי ימצאו את הקוטג' הנכסף, אבל יתמוטטו כלכלית.
כולם מפנטזים על דירת חלומות, אולם רק מעטים מצליחים להגשים את הפנטזיה. הרוב נאלצים להתפשר על דירה קטנה יותר, מרשימה פחות, במיקום פחות מוצלח ועם מפרט טכני מצומצם יותר. אבל ישנם כאלה שמנסים בכוח להגשים את הפנטזיה ומכניסים את עצמם למערבולת של התכחשות וחישובים פיקטיוויים, בסופה הם משכנעים את עצמם כי הם מסוגלים לרכוש דירה שמחירה עובר למעשה בהרבה את יכולתם הכלכלית.
ליאת ואמיר נמצאים בעיצומו של תהליך כזה. מחיר הדירה
רוכשים ביריד דירות. מתעלמים מסיכוני העתיד (למצולמים אין קשר לכתבה)
תצלום: מוטי קמחי
שלהם יכול להגיע ל-1.2 מיליון שקל במקרה הטוב; מחירי קוטג'ים במקומות בינוניים בשרון מתחילים ב-1.7 מיליון שקל. ההפרש של חצי מיליון שקל, אומרים השכל הישר וההורים, ימומן בעיקר באמצעות משכנתא. הבעיה, שגם ככה סוחבים בני הזוג משכנתא של 200 אלף שקל על הדירה הנוכחית. אז מהיכן יבוא הכסף?
ליאת ואמיר מכירים את הטענות, ואולם באחרונה הם יצאו לסיור באחד המושבים ומצאו שם קוטג' חלומי ב-2 מיליון שקל. לכאורה, הקוטג' נמצא הרחק מחוץ להישג ידם, ואולם שניהם התאהבו בקוטג', והחליטו שזה יהיה ביתם הבא.
הוויכוחים עם ההורים של שני הצדדים 'עלו על טורים גבוהים'; חברים מזהירים אותם שהקוטג' הזה יכול למוטט אותם כלכלית וגם בינם לבין עצמם מתנהלים ויכוחים סוערים אל תוך הלילה. ליאת מוצאת עצמה חולמת בלילות על הדירה ואמיר מפעיל בקדחתנות את המחשבון שלו, כדי למצוא קומבינציה שתפתח בפניהם את האפשרות לקנות את הקוטג'.
הסיפור נשמע, אולי, בלתי הגיוני לקורא חיצוני, אבל ליאת ואמיר אינם לבד. הם פשוט דוגמה קיצונית להתנהגות שכיחה של רוכשי דירות. רבים חוו על בשרם את חיפושי הדירות, שבמהלכם הם נתקלים בדירה מלהיבה, שחסרונה היחיד הוא מחירה, שעולה בהרבה על התקציב שלהם. לרוב הדירה הזו מוסרת, בכאב לב אמנם, מסדר היום, לפעמים מיד, ולפעמים אחרי בירורים וחישובים שעושים בבית. אבל יש כאלה שמחליטים להמשיך ואף "מצליחים" להוכיח באורים ובתומים, שיוכלו לעמוד במחיר.
הנה סיפור אחר. מעשה בזוג עובדי היי-טק עם שלושה ילדים, שמתגוררים בשכירות באזור השרון, ומחזיקים בדירה להשקעה בראשון לציון. מזה כשנה הם מחפשים לעצמם בית צמוד קרקע בתקציב של כ-400 אלף דולר בסביבת מגוריהם. לבסוף הם מצאו את בית חלומותיהם: וילה בת כ-20 שנים לשיפוץ באבן יהודה שמחירה 400 אלף דולר. ואולם הבעיה היא שעלות השיפוצים תגיע לכ-100 אלף דולר, והרכוש היחיד שבידיהם הוא אותה דירה בראשון לציון, ששוויה כ-230 אלף דולר.
התסריט חזר על עצמו: ניסיונות של חברים ובני משפחה להניא אותם מביצוע העסקה, דיונים אל תוך הלילה והתרוצצות בין בנקים למשכנתאות, לשמוע, כיצד ניתן יהיה להסתדר עם משכנתא של כמעט 300 אלף דולר, והחזרים חודשיים שיגיעו לכ-5,000 שקל בחודש, למשך 20 שנים.
פקידי הבנקים דווקא הסבירו לזוג פנים: השניים משתכרים סכום נאה, שנכון להיום יאפשר להם להסתדר, לפחות על הנייר, עם החזרים חודשיים כה גדולים. מה יקרה בשנים הבאות? כיצד יפעלו בני הזוג אם יתרחש משבר נוסף בתעשיית ההיי-טק ולפחות אחד מהם יאבד את פרנסתו? על זה אין לאף אחד תשובה.
מנכ"ל ובעלים של רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב, יוחנן אס, נתקל בזוג כזה בעצמו: "לא נדיר להיתקל באנשים שמנסים לחרוג בהרבה מעבר ליכולות שלהם. זוג צעיר, שניהם עובדי היי-טק, רצו לקנות את הבית שלי. הכל כבר היה מסוכם, כשלפתע הם חזרו אלי וסיפרו, שהבנק למשכנתאות לא מאשר להם לקחת משכנתא. התברר שהם רצו לקחת משכנתא של 95% מגובה העסקה! הם היו בטוחים, שהשכר הגבוה שהם מקבלים יאפשר להם לעמוד בהחזרים הגדולים. זה נכון, אולי, לטווח קצר, אבל משכנתא לוקחים ל-15-20 שנים, וכשמדובר בשיעור כזה של משכנתא, הבנקים דואגים לא רק ליכולת ההחזר, אלא גם לבטוחות נוספות. מה יקרה אם תיפקע שוב בועת היי-טק ויפטרו אחד מהם או את שניהם? החיים של כולנו משתנים, לפעמים לטובה ולפעמים לרעה, וחשוב לקחת בחשבון כל דבר כשלוקחים על עצמנו התחייבות ארוכת טווח שכזו".
גישה לא רצינית
ג'ו כהן, מסוכנות אנגלו סכסון רעננה, מספר סיפור דומה על זוג צעיר שגר בדירה קטנה ברעננה, ורצה לעבור לדירה גדולה יותר. הם התלהבו מדירה מרווחת ומשופצת במרכז העיר, שעלותה חרגה בהרבה מיכולתם. הם הגיעו כבר לסיכום עקרונות עם בעלי הדירה, ואולם בפגישה מתסכלת בבנק למשכנתאות הבהירו להם, שהם לא יוכלו לעמוד בהחזרים. הם נאלצו לבטל את העסקה ולשוב לדירתם הצנועה.
מדוע אנשים מוכנים ליטול על עצמם סיכונים כל כך כבדים? כהן סבור, שחלק מקוני הדירות באים בגישה לא רצינית שאינה הולמת עסקה כל כך גדולה כרכישת דירה: "כשמגיעים אלינו אנשים, הם מתבקשים למלא דף עם פרטים ושאלות, שאחת החשובות ביותר היא שאלת התקציב שלהם. יש כאלה שחושבים שזה לא רציני, וכותבים מספרים ללא שחר, וזה פתח לצרות מאוחר יותר. זו גישה פזיזה, לא שקולה ולא ריאלית".
אס סבור, שמדובר בתופעה שהחלה לפני כעשר שנים, עם התנפחות בועת ההיי-טק. "אנשים צעירים החלו לקבל משכורות עתק, נתנו להם בעבודה תחושה שהכל סובב סביבם, הם החלו לנסוע לכנסים ולחברות היי-טק בחו"ל שם ראו כיצד חיים מקביליהם במדינות אחרות, הם נחשפו למוצרי יוקרה, ורצו גם כן. זו הסיבה שאם תבחן את האנשים שנופלים במלכודת הזו, תמצא שרבים מהם הם אנשי היי-טק".
אפשר להוסיף על זה גם גורם נוסף - השאיפה החדשה יחסית ל"דירת החלומות". הבתים כיום מעוצבים הרבה יותר יפה משיכוני העבר, גם מבחוץ וגם מבפנים; הכנסת מעצב פנים לדירות, שהיה פעם נחלת מיליונרים בלבד, נהפכה לנוהג רווח גם בקרב בני מעמד הביניים; ניתן כיום להקטין חדרים, להגדיל חדרים, לבחור מבין היצע של מאות סוגים של ריצוף, חיפוי, תאורה, צבעים ועוד כהנה וכהנה; החשיפה לאדריכלות חוץ ופנים גדולה כיום לאין שיעור מאשר בעבר, והיא מציתה את הדמיון ואת הייצר, ויש כאלה שאינם יכולים להתאפק.
תעשיית האשליות
מובן שהמסע הזה לשכנוע עצמי הוא בראש ובראשונה הליך פסיכולוגי שעובר על אותם אנשים. אבל אם הם מצפים למידה של הבנה מצד הפסיכולוגית ורדה רזיאל-ז'קונט - טעות בידם: "כפסיכולוגית סטרילית אני יכולה ללהג ולדבר, אולם כאדם ששונא סיכונים ומפחד מסיפורים כאלה, אני לא מסוגלת להבין את זה", היא אומרת.
"בעיקרון התופעות הללו אינן ייחודיות לתחום הנדל"ן, ונתקלים בהן בכל תחומי החיים. זה בחור שמתייחס אליך כמו זבל ואת אומרת לעצמך שאם תהיי נחמדה אליו והוא יתאהב בך; זו אותה אישה זקנה מקומטת ומצ'וקמקת שהולכת עם מחשופים; זו מאדאם באטרפליי שמחכה שאהובה, שנעלם לעולמים, ישוב אליה".
"תעשיית האשליות היא חלק מהאופי האנושי. זה בנדל"ן, זה בהימורים, זה בבורסה, שבה אנשים אומרים לעצמם 'נשקיע במניה כלשהי ונתעשר', או אלה שאומרים לעצמם 'נפתח עסק עצמאי ונהיה עשירים'. בכל תחומי החיים יש להיות מציאותי. יש הבדל בין לכוון גבוה לבין לקפוץ גבוה ולהתרסק. זה לא סיפור נדל"ני, אלא רצון נפוץ להשיג משהו הנמצא מעבר ליכולותיך".
השאלה היא האם ניתן לפכח את ליאת ואמיר וכל יתר המפנטזים מהאשליה שבה הם שבויים. רזיאל-ז'קונט אינה אופטימית: "לא תמיד ניתן להחזיר אותם למציאות. כשאנשים לא רוצים הם לא יתעוררו", היא קובעת. "זו אותה בחורה שאומרים לה לא להתחתן אתו. שהוא בזבזן, לא אחראי, שקרן ומפלרטט. היא הרי תתחתן אתו בסוף. לא ניתן לפקוח עיניו של אדם, אם הוא לא מעוניין".
ואולם בנדל"ן ישנם אולי בכל זאת כמה צעדים שיכולים למנוע את המפגש האסוני בין הדירה המסנוורת לזוג המסונוור. הראשון הוא, קודם כל, לבחון את נקודת המוצא הכלכלית, ובמלים פשוטות - כמה כסף יש הון עצמי? כמה שווה הדירה הנמכרת? האם יש קופות השתלמות, חסכונות, עזרה מההורים וכד'? בכמה הכל מסתכם?
בשלב הבא, עוד לפני החיפוש הנחפז אחרי הדירה, כדאי לקפוץ לבנק למשכנתאות, עם כל הנתונים לגבי ההשתכרות ויכולות החזר, על מנת לאמוד את גובה המשכנתא שניתן לעמוד בה.
רק לאחר מכן ניתן לאמוד את סך התקציב לרכישת הדירה. התקציב כולל לא רק את מחיר הדירה, אלא גם את העלויות הנוספות - עמלות תיווך, שכר טירחת עורכי דין, הובלות, שיפוצים והתאמות (גם דירות חלומות נדרשות לשינויים). לעלויות אלה יש תכונה גרועה - הן תמיד גבוהות יותר מהאומדנים הראשונים.
בצורה כזו, כאשר יודעים פחות או יותר את המצב האמיתי, ניתן להגביל את החיפוש לדירות שנמצאות בטווח היכולות, ולא להיתקל באקראי בדירה שתפיל אתכם
רעננה נחשבת לאחת הערים המבוקשות ביותר למגורים בישראל,
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 08.02.2008
נמכר
דירה מבוגרת עם נתונים טובים
מאת גיא ליברמן
רעננה נחשבת לאחת הערים המבוקשות ביותר למגורים בישראל, כאשר מחירי הדירות בעיר מייצגים במידה רבה את הקצה העליון בשוק. הבניין שלפניכם, שנמצא ברחוב היובל, נבנה לפני 30 שנה, ובאחרונה נמכרה בו דירת 4 חדרים בגודל 110 מ"ר במחיר של 1.06 מיליון שקל (276 אלף דולר). למרות שמדובר בבניין ישן, הוא כולל מעלית, מה שמעלה את ערך הדירות. לשם השוואה, במחיר דומה ניתן כיום לרכוש דירת 4 חדרים חדשה בשכונת אם המושבות בפתח תקווה. הדירה שנמכרה ממוקמת בקומה החמישית של הבניין. מדובר בדירה משופצת שפונה לשלושה כיווני אוויר. כל הפרמטרים הטובים הללו (שטח פנים גדול, מעלית, קומה גבוהה, כיווני אוויר רבים, רחוב מבוקש), מעלים את ערך הדירה - למרות ה"שנתון" שלה.
המתווך ליאור שמאי, מנהל סניף ר.פ נכסים בית השקעות בנדל"ן ברעננה, שביצע את העסקה, מסביר כי המחיר ששילם הזוג הצעיר מתאים לדירה במצבה ברחוב זה, שנחשב לאחד היוקרתיים בעיר. לדבריו, גם אחרי ביצוע העסקה, המשיכו להגיע הצעות רבות לרכישת הדירה.
דונם ברחוב חבצלת השרון בהרצליה פיתוח נמכר בכ-4 מ' ד'
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 07.02.2008
דונם ברחוב חבצלת השרון בהרצליה פיתוח נמכר בכ-4 מ' ד'
מאת גיא ליברמן
>> מגרש של דונם בצד המערבי של רחוב חבצלת השרון בהרצליה פיתוח, שעליו נמצא צריף, נמכר באחרונה בכ-4 מיליון דולר. במקום התגוררה במשך כ-50 שנה בעלת השטח שהלכה לעולמה לא מכבר.
בתהליך תמחור שנערך על ידי משרד עורכי דין, נמכר המגרש לאדם פרטי, שככל הנראה יבנה על השטח וילה דומה לשכנותיה. המגרש נמצא סמוך לכיכר משה דה שליט ולכניסה לחוף השרון.
בשנה האחרונה נמכר ברחוב מגרש דומה ב-3 מיליון דולר, ולדברי אנשי נדל"ן הפועלים באזור מדובר במחיר "סביר לחלוטין, אשר מבטא את עליות המחירים באזור".
הדירות הכי יקרות - בלונדון; ת"א במקום ה-16
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 22.01.2008
נדל"ן
הדירות הכי יקרות - בלונדון; ת"א במקום ה-16
מאת רז סמולסקי
אם חשבתם לקנות דירת 120 מ"ר במרכז לונדון, קחו בחשבון לפחות 2.5 מיליון דולר. כדי לשכור בה דירה תידרשו לגייס 13 אלף דולר בחודש; תל אביב ודובאי מובילות את מחירי הדירות במזרח התיכון
>> בשורה טובה לישראלים: מי שחשב שהדירות בתל אביב יקרות, ימצא אולי נחמה בעובדה שדירה ממוצעת בגודל 120 מ"ר במרכז לונדון עולה פי חמישה - יותר מ-2.5 מיליון דולר. ואכן, לונדון היא המנצחת העולמית בגובה מחירי הדירות. כך עולה מנתוני חברת המחקר גלובל פרופרטי גייד, שבדקה את המטרופולינים הגדולות בעולם. בקרב על יוקר הדירות הגיעה תל אביב למקום ה-16 המכובד, והדירות בה הן היקרות ביותר במזרח התיכון.
זה כמה שנים ששכונות היוקרה במרכז לונדון מציעות את הדירות היקרות בעולם. מחירי דירות בשכונות כמו בלגרביה, צ'לסי, מייפר, נוטינג היל וריג'נט פארק נעים בין 22 ל-36 אלף דולר למ"ר. המחירים בשכונות מרוחקות יותר ממרכז לונדון, כמו ווימבלדון והאמפסטד, נמוכים בהרבה ונעים בין 14 ל-19 אלף דולר למ"ר.
ואילו בתל אביב, מחירי הנכסים נעים בין 4,500 ל-5,200 דולר למ"ר בממוצע, והיא מדורגת, כאמור, במקום ה-16 בעולם. בדובאי, העיר היקרה השנייה במזרח התיכון, מחירי הדירות נעים בין 3,600 ל-4,100 דולר למ"ר. את הרשימה סוגרת קהיר, עם מחירים של 400 ל-900 דולר למ"ר. בביירות ובעמאן מחיר דירה בגודל 120 מ"ר הוא כ-150 אלף דולר.
ובחזרה לערים הבולטות בעולם: ניו יורק נמצאת במקום השני, עם מחירים הנעים בין 13 ל-23 אלף דולר למ"ר באפר-מנהטן ובין 13 ל-20 אלף דולר למ"ר בלואר-מנהטן. במקום השלישי נמצאת מוסקווה, שבה מחירי הדירות נעים בין 11 ל-21 אלף דולר למ"ר. הערים שמשלימות את העשירייה הפותחת הן פאריס, הונג קונג, טוקיו, סינגפור, מומביי וברצלונה.
לונדון, ניו יורק ומוסקווה הן גם הערים היקרות ביותר לשכור בהן דירה. על דירה בגודל 120 מ"ר במרכז לונדון משלמים השוכרים כ-13 אלף דולר לחודש, אם כי בשכונות היקרות פחות, בטבעת החיצונית של העיר, יורדים המחירים לכ-8,000 דולר בחודש. זה גם המחיר שמשלמים השוכרים עבור דירה באותו גודל בניו יורק או במוסקווה.
לערי המזרח הרחוק נוכחות מרשימה בעשירייה הפותחת את דירוג הדירות היקרות: סיאול בדרום קוריאה (3), טוקיו ביפאן (4), הונג קונג (5) ואוסאקה ביפאן (8).
יש התאמה מסוימת בין מחירי הדירות לבין יוקר המחיה. מוסקווה ולונדון הובילו בשנה שעברה גם את טבלת יוקר המחיה, לפי נתוני חברת הייעוץ מרסר משאבי אנוש. ניו יורק הגיעה למקום ה-15, כאשר שני מקומות בלבד אחריה, במקום ה-17, ניצבת תל אביב.
מדד איכות המחיה, הלוקח בחשבון גם רמות ביטחון אישי, יציבות ובריאות, מלמד כי אין מתאם גבוה בין יוקר הדירות בעיר, לאיכות המחיה. מהמחקר שערכה חברת מרסר עולה כי לונדון (מקום 39), ניו יורק (מקום 48) ומוסקווה (כלל לא ברשימת ה-50 המובילות), נעדרות מרשימת הערים האיכותיות. לא במפתיע, את הרשימה הזאת מובילות בשנתיים האחרונות שתי ערים שווייציות - ציריך וג'נבה.
גם תל אביב נעדרת מן הרשימה, ככל הנראה לאור העובדה שעם הקריטריונים המודדים את איכות המחייה נמנה גם הביטחון.
הגדלת חדרי יציאה לגג בת"א ל-40 מ"ר
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 13.01.2008
משפט
הגדלת חדרי יציאה לגג בת"א ל-40 מ"ר
מאת שי עמית
>> לאחרונה אושר תיקון לתוכנית ג' במרחב התכנוני של עירית תל אביב, המאשר בין היתר להגדיל את חדרי היציאה לגג כתוספת לדירות קיימות, עד לשטח של 40 מ"ר. מדובר בתיקון חשוב עליו דובר כבר תקופה ארוכה מאוד, ואין ספק כי יש לו השפעה על תוכניות הרחבה קיימות ועתידיות לכל בעלי הדירות בקומה האחרונה בבניינים בתל אביב.
לפני שאסקור את החידוש בתוכנית זו, המכונה ג'1, ראוי לציין כי עירית תל אביב לא פירסמה ברבים את דבר אישורה של התוכנית וגם באתר האינטרנט של מינהל ההנדסה לא עודכן אישור התוכנית ולא ניתן עדיין להוריד את תקנון התוכנית דרך אתרי האינטרנט השונים המכילים מידע תכנוני.
החיסרון הגדול ביותר בתוכנית הוא ביחס לאזורים עליהם היא אינה חלה - כל אזור מרכז תל אביב מאזור נחל הירקון בצפון ועד אזור ככר המושבות בדרום ועד לרחוב הירקון בסמוך לחוף הים. נראה כי כוונת מתכנני העיר היא להסדיר את חדרי היציאה באזור מרכז העיר באמצעות תוכניות בניין עיר ספציפיות לכל מתחם.
החידוש המרכזי בתוכנית ג'1 הוא בהגדלת שטח חדר היציאה לגג מ-23 מ"ר לפי התוכנית הקודמת לשטח של עד 40 מ"ר לפי התוכנית החדשה. בהתאם, עודכן גם סך התכסית המקסימלי שחדרי הגג אמורים לתפוס מתוך כלל שטח הגג, והועמד על שיעור של 65% משטח הגג. בנוסף, נקבע כי יאושרו חדרי יציאה על קומה עליונה ששטחה לא יפחת מ-80% משטח הקומה שמתחתיה.
בניגוד לתוכנית הקודמת, צוין כי תותר כניסה נפרדת לחדר היציאה לגג מחדר המדרגות המשותף של הבניין, ולא רק ממדרגות פנימיות מתוך הדירה עצמה - בכפוף לפרסום העניין והודעה לכל דיירי הבניין לצורך התנגדות. הוספו הוראות גם בעניין התקנת פרגולות על הגג, בצמוד לחדרי היציאה לגג ובמגבלות שונות.
כאן המקום להזכיר כי בבתים משותפים רגילים, כאשר הגג וזכויות הבנייה שייכים לכל בעלי הדירות, יש צורך בהסכמת 75% מבעלי הדירות בבניין כדי לבצע תוספת בנייה על הגג. מומלץ לעשות זאת בהסכם מסודר במסגרתו יקבלו בעלי יתר הדירות פיצוי על הסכמתם לבנייה על הגג. בדרך כלל מדובר בהטלת שיפוץ חיצוני של הבניין או השתתפות מוגדלת במימון התקנת מעלית, וכיוצא באלה משימות. במקרים בהם שטח הגג מוצמד לדירה בקומה העליונה וכן זכויות הבנייה, לא יהיה צורך בקבלת הסכמות מיתר בעלי הדירות.
כמו כן, חשוב לציין כי יש לדווח לרשויות המס על המהלך, שכן מדובר למעשה בעסקת מכירת זכויות במקרקעין, אך קיימים פטורים ממס כדי לא להכביד על ביצוע העסקה.
בכל מקרה לא תתאפשר בנייה של יחידת דיור נוספת, ומטרת התוכנית רק לאפשר הרחבה של דירה קיימת באמצעות תוספת חדר יציאה לגג. מומלץ לתקן בסוף התהליך את רישום הדירה בפנקס רישום הבתים המשותפים, כך שתוספת הבנייה תופיע כחלק אינטגרלי של הדירה המורחבת. הדבר מחייב תיקון צו רישום הבית המשותף.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין
גאידמק ימכור דירות של 800 מ"ר בפארק צמרת ב-8 מיליון דולר
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 10.01.2008
נדל"ן
גאידמק ימכור דירות של 800 מ"ר בפארק צמרת ב-8 מיליון דולר
מאת גיא ליברמן
חברת אוסיף מגיבה לביקושים לדירות יוקרה המשתרעות על שטחים נרחבים
הדמיה של דירת יוקרה בפארק צמרת
מקור: יח"צ
>> שוק היוקרה בתל אביב ממשיך להשתנות לפי צורכי הקהל. חברת אוסיף של ארקדי גאידמק - המקימה בשותפות עם חברת אביב של משפחת אביב את פרויקט היוקרה אביב בצמרת - החליטה לשווק חמש דירות המשתרעות על קומה אחת של 800 מ"ר, במחיר ממוצע של 10,000 דולר למ"ר.
הצעד נעשה בעקבות השינוי המהיר בטעם הקהל בנדל"ן היוקרתי. אם עד לפני שנים ספורות כמעט שלא היה ניתן למצוא דירות גדולות יותר מ-300 מ"ר, אלא באמצעות חיבור של שתי דירות ליחידה אחת, השאיפה כיום היא לבנות נכסים בעלי שטח נרחב, שיצדיקו בפני הקונים הפוטנציאליים את מחירי העתק הנדרשים בעבורם.
ואכן, הקהל נוהה אחר דירות כאלה. במגדלי G תל אביב של גינדי החזקות, רוטשילד 1 של חבס וריצ'ארד מאייר של ברגרואין נמכרו דירות שמשתרעות על שטחים של יותר מ-500 מ"ר. חלקן אף יותר מ-1,000 מ"ר.
במתחם פארק צמרת היוקרתי, ליד מגדלי yoo תל אביב, מתברר שעדיין אין דירות רבות כאלה, ולכן החליטו בחברות אוסיף היזמית ואביב, הבונה והמשווקת, לצמצם את מספר הדירות ולמכור את הדירות בחמש מהקומות הגבוהות במגדל שלהם כדירות לכל דבר. מדובר בקומות המשתרעות על פני 800 מ"ר, עם נוף פנורמי מלא. בחברות משוכנעים כי מרכיב הנדירות של הדירות האלה ימשוך אליהן קונים.
הדירה הזולה מבין החמש, בקומה ה-23, מוצעת למכירה במחיר של כ-6.5 מיליון דולר, ואילו היקרה מביניהן, בקומה ה-27 של המגדל, מוצעת למכירה במחיר של יותר מ-10 מיליון דולר, זאת לפי תמחור של 8,000-13,000 דולר למ"ר. מעליהן יש שתי דירות פנטהאוז, שאחת מהן נמכרה לפני שנה בכ-4.5 מיליון דולר ואילו השנייה מוצעת למכירה ב-6.3 מיליון דולר. עליית המחיר משקפת בחלקה את ירידת שער הדולר ובחלקה את עליית הביקושים לנכסי יוקרה.
מדוע יש פערי מחיר כה גדולים למ"ר בין קומה לקומה? כי כך מקובל בפרויקטים יוקרתיים. דירות בקומות נמוכות יותר זוכות למחירים נמוכים בהרבה. למשל, דירה בשטח של 192 מ"ר בקומה החמישית נמכרה בכ-750 אלף דולר, שזה כ-4,000 דולר למ"ר, מחיר של דירות רגילות בצפון תל אביב.
סמנכ"ל השיווק של אביב, ארז שקד: "מאז ומתמיד קיבלו הפנטהאוזים בקומות העליונות פרמיה משמעותית במחיר, והגיעו לרמות מחיר קיצוניות. בקומות האלה, אתה מרגיש על גג העולם".
תמ"א 38: לא יהיה צורך בהסכמה של כל הדיירים לביצוע שינויים בבניין
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 03.01.2008
תמ"א 38: לא יהיה צורך בהסכמה של כל הדיירים לביצוע שינויים בבניין
מאת גיא ליברמן
>> ועדת הפנים של הכנסת אישרה אתמול את הנוסח הסופי לשינוי בסעיף משמעותי בתמ"א 38, לפיו לא יהיה עוד צורך בהסכמה של כל מדיירי הבניין כדי להוציא את התוכנית לפועל. נכון לעכשיו, דרושה הסכמה של כל הדיירים כדי לבצע פעולות לחיזוק הבניין.
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה ב-2005 ונועדה לעודד דיירים לחזק את בתיהם כהגנה מפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת לכל בניין שנבנה לפני 80' לקבל אחוזי בנייה נוספים על הגג לצורך בניית קומות מגורים נוספות, שאותן יוכלו הדיירים למכור כדי לממן את העבודות לחיזוק הבניין. למרות שעברו כשלוש שנים מאז אושרה התוכנית, רק בניינים ספורים בישראל קיבלו היתרים לביצוע השינויים. אחת המגבלות המרכזיות הניצבות בפני בעלי הדירות היא הצורך לקבל את הסכמת כל הדיירים.
לפני כחודש עברה בקריאה ראשונה בכנסת הצעה לשנות סעיפים בתמ"א 38, וכעת אושר בוועדה, בראשה עומד ח"כ אופיר פינס (עבודה), הנוסח הסופי שיעלה להצבעה בשבוע הבא. לפי הנוסח, רוב של יותר מ-50% מהדיירים יכול לאשר עבודות לחיזוק הבניין; רוב של 60% ומעלה יוכל לאשר עבודות לחיזוק הבניין, לרבות שינויים בחללים משותפים כמו לובי הבניין ובניית מעלית; ורוב של 66% ומעלה יאפשר לבצע שינויים מלאים לרבות בנייה על הגג של קומה או שתיים בהתאם לתוכניות שמוסדות התכנון יאשרו.
מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מרוצה מהנוסח הסופי. "יש לתמ"א 38 חשיבות רבה מבחינת התושבים שיהיו מוגנים אם תהיה רעידת אדמה", הוא אומר. "כדי שהתוכנית תצא לפועל צריך שזה יהיה כלכלי לכל הצדדים, וכעת הצלחנו לצמצם את היכולת של דיירים בודדים לפגוע בטובת שכניהם".
השוכרים בתל אביב הפסיקו להתנפל על הדירות
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 02.01.2008
עיר עם הפסקה:
השוכרים בתל אביב הפסיקו להתנפל על הדירות
מאת גיא ליברמן
מתווכים מספרים בלחש מה שבעלי בתים מתחילים להרגיש על בשרם: השוכרים בתל אביב הגיעו לקצה היכולת שלהם וכבר לא יכולים לשלם כל מחיר בעבור הדירות - שהחלו לעמוד ריקות
מיכל, בעלת דירת 3.5 חדרים להשכרה ברחוב דפנה בתל אביב, נתקלה בבעיה בלתי צפויה. הדירה מתפרסמת באחד מלוחות האינטרנט בשבוע וחצי האחרון, ועליה תג מחיר של 1,350 דולר בחודש, ואולם להפתעתה של דפנה, אין מי שיהיה מוכן לשלם את המחיר: "זו דירה שאף פעם לא היתה בעיה להשכיר אותה, ומאוד מפתיע אותי שיש מעט אנשים שמתעניינים בה כי היא הדירה הזולה ביותר באתר בטווח החדרים הזה". מיכל אינה בעלת הבית היחידה שנתקלת בבעיה הזו.
אחרי יותר משנתיים שבהן הורגלו בעלי הבתים להתנפלות של שוכרים, שהיו מוכנים לשלם כל מחיר שנקבו, נראה ששוק השכירות התל אביבי הגיע לרף המחירים העליון שמעליו השוכרים כבר אינם מוכנים לשלם.
מיכל המופתעת מספרת כי שכר הדירה שגבתה מהשוכרים בשנתיים האחרונות הגיע ל-1,000 דולר, לפי שער של 4.6 שקלים לדולר. "בדולרים הפער בין הדרישה עכשיו לדרישה הקודמת נשמע ממש משמעותי, אך בשקלים זה יוצא בערך 600 שקל", היא מספרת. אבל כנראה שמדובר בסכום שעולה על יכולותיהם של השוכרים.
עניין של מאות שקלים
גם אפרת, ששכרה עד לפני שבועיים דירת 3 חדרים ברחוב בזל, טוענת כי חל שינוי בשוק השכירות. "בעלת הבית שלנו הודיעה עכשיו, לקראת סיום החוזה, כי היא מבקשת להעלות את שכר הדירה מ-4,000 ל-4,800 שקל, ולא הסכמנו לשלם את המחיר. מכיוון שיצאנו לפני תום החוזה, פירסמנו מודעה בלוח אינטרנט כדי למצוא בעבורה שוכרים אחרים. בשבועיים שניסינו למצוא שוכר ב-4,800 שקל, לא מצאנו אף אחד שיהיה מוכן לשלם, על אף שהגיעו יותר מעשרה אנשים לראות את הדירה ועוד רבים התקשרו. רובם אמרו שהם לא מוכנים לשלם מחיר כל כך גבוה וויתרו.
"גם בדירות שאנחנו חיפשנו היה משהו מעט מוזר, משום שרבות מהן עמדו ריקות. אני רגילה תמיד להחליף מישהו, ולא להיכנס לדירה ריקה. גם זה אומר משהו לדעתי", הוסיפה.
דוגמאות נוספות לבעלי בתים שמתקשים להבין שכללי המשחק התשנו: עדה, שלא מצליחה לקבל 5,400 שקל (כ-1,400 דולר) בעבור דירת ארבעת החדרים שלה בבבלי, והדס, שדורשת מחיר דומה עבור דירת 3 חדרים ברחוב הורקנוס.
המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים, מאשר כי חל שינוי בשוק. "בחודשיים האחרונים המחירים התייצבו. שוכרים כבר לא מוכנים לשלם כל מחיר, במיוחד אם הם מרגישים ש'הקפיצו' להם את המחיר. הדירה נשארת ריקה, וזה בניגוד למגמה בשנה-שנתיים האחרונות, שכל דירה היתה נחטפת בשל הביקוש הגדול. בתקופה האחרונה ראיתי גם דירות שבעליהן מבקשים 100 דולר יותר מהמחיר הסביר לדירה, והדירה נתקעת".
הדירות נתקעו
מה מחיר הגג? לפי קאופמן, מחיר שכירת דירת 2 חדרים ברחוב טוב במרכז או בצפון תל אביב הוא 2,900-3,100 שקל (700-800 דולר), ומי שמבקש יותר מזה, ייתקל בבעיות.
המתווך פיני שפיר מר.פ נכסים מסכים עם קאופמן, אך טוען כי עדיין לא מדובר בתופעה גורפת: "אני מעריך כי 25% מהשוכרים לא מוכנים להיכנס לדירות בכל מחיר. זה אולי נשמע מעט, אבל אם היית שואל אותי אותה השאלה לפני חצי שנה, שיעור המחפשים שהיו מהססים היה אפסי. אם עד לפני כמה חודשים בעל בית היה קובע מועד אחד שבו שוכרים פוטנציאלים יכולים לבוא ולראות את הדירה ובסוף הערב היה מקבל 100 דולר יותר מהמחיר שביקש, כיום כבר אין רבים כאלה. נכון לעכשיו, קצת קשה למצוא הסבר למגמה הזאת, מכיוון שרמות הביקוש בעיר לא השתנו".
29.7 אלף דולר למ"ר עסקת השיא ל-2007: 24 מיליון דולר למגרש של
מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 29.12.2007
29.7 אלף דולר למ"ר
מאת אריק מירובסקי
זה הסכום ששילם רוכש דירה בהרצליה פיתוח בעסקה המעניינת של השנה, עוד הוכחה לזינוקי המחירים בשוק הנדל"ן המגה-יוקרתי בישראל. במגדלי G ורוטשילד 1 שהוחל בשיווקם לפני שנה בלבד עלו המחירים בעשרות אחוזים, ומחירי הקרקעות ברחוב הירקון בתל אביב הושלשו בתוך ארבע שנים
עסקת השיא ל-2007: 24 מיליון דולר למגרש של 6.5 דונם על חוף הים של הרצליה
תצלומים: תומר אפלבאום
>> בשבוע שעבר בוצעה עסקת הנדל"ן למגורים הגדולה של השנה: תושב חוץ רכש את הווילה של האחים עופר ברחוב רמות ים בהרצליה פיתוח ב-24 מיליון דולר. אבל עסקה שראויה יותר לתואר "העסקה המעניינת של השנה" בוצעה לא הרחק משם, בפרויקט גלי ספיר. עסקה זו קבעה שיא ישראלי למ"ר מגורים, שעה שדירת מגורים בפרויקט נרכשה בלא פחות מ-29,700 דולר למ"ר. וכל זאת, בשוק מגה-יוקרתי שהולך ותופס לו מקום של כבוד בשוק הנדל"ן המקומי.
לא פחות משלוש עסקות של יותר מ-10 מיליון דולר בוצעו השנה. בדיוק כמו לפני שנתיים, העסקה היקרה ביותר נעשתה בהרצליה פיתוח, השכונה היוקרתית ביותר בישראל. לפני שנתיים היו אלו ויוי וזכי רכיב שרכשו את הווילה של מרטין שלאף ב-22 מיליון דולר, ואילו כעת נרכשה כאמור הווילה של האחים עופר ברחוב רמות ים. הצמדה לדולר והשוואה בין שתי העסקות מעלה שעסקת משפחת
רכיב היתה יקרה יותר.
עסקה מגה-יוקרתית שנייה בוצעה במגדל ריצ'רד מאייר, המתוכנן לקום בפינת שדרות רוטשילד-רחוב אלנבי בתל אביב, ועדיין לא קיבל את כל האישורים. שמו של אדריכל העל העולמי הוא זרז מכירות מרשים, ושליש מהשטחים בבניין הזה, שעדיין לא הוצאו לו הדמיות רשמיות (קיימת הדמיה לא סופית), כבר נמכרו. במסגרת אחת מהעסקות רכש אזרח בריטי טריפלקס של 1,200 מ"ר בקומות אמצעיות, תמורת כ-16 מיליון דולר.
העסקה המגה-יוקרתית השלישית בוצעה על מבנה היסטורי לשימור - בית שלוש שבנוה צדק בתל אביב, שרכש מריוס נכט מצ'ק פוינט תמורת 16 מיליון דולר. לעומת הנכסים האחרים, שלגביהם ניתן לבצע חישובים והשוואות, כאן מדובר בנכס שקשה מאוד להעריך את שוויו, משום שמדובר בנכס נדיר ויחיד במינו. בכל מקרה, העסקה מהווה שיא לענף נדל"ני חדש שהתפתח כאן בשנים האחרונות: שדרוג, שיפוץ ושימור של מבנים ישנים, בעיקר בתל אביב.
במסגרת העסקה המעניינת של השנה, שכאמור, רחוקה מאוד מלהיות הגבוהה ביותר, נמכרה דירה בקומה החמישית בבניין גלי ספיר ברחוב רמות ים, 165 מ"ר שטחה, עם נוף לים, אם כי בקו שני, תמורת 4.9 מיליון דולר - 29,700 דולר למ"ר. עד כה, מדובר במקרה בודד. כך, למשל, לא הרחק משם נמכרה יחידה מלונאית בקומה ה-15 של מלון אוקיאנוס, 220 מ"ר עם מרפסת לים, תמורת 4 מיליון דולר, כלומר כ-18 אלף דולר למ"ר. היחידה זקוקה לשיפוץ.
למרות זינוקי המחירים שנרשמו בדירות היוקרה במגדלים, רוב העסקות היקרות ביותר של 2007 בוצעו בבתים פרטיים. עדיין, אין כמו בית צמוד-קרקע עם גינה מסביב.
ככלל, ענף הנדל"ן המגה-יוקרתי המשיך להמריא לרמות שגם חוזי הוורודות לא ניבאו. השמאי ירון ספקטור, שבדק עסקות שבוצעו בשוק המרתק הזה, גילה כי בשנתיים האחרונות זינק מחיר מ"ר בנוי בווילות של הרצליה פיתוח ב-33%; מחיר המגרשים עלה מרמות של 1,600-1,700 דולר למ"ר ב-2005 ל-3,000-3,500 דולר למ"ר היום, כלומר כמעט הוכפל; מחירי בתים בשכונת טלביה עלו ב-86% מ-2003 להיום - מרמות של 6,500-7,500 דולר למ"ר ל-12-14 אלף דולר למ"ר; שיאי העליות נרשמו במגרשים ברחוב הירקון: מרמות של 2,000 דולר למ"ר זכויות בנייה ב-2003 ועד ל-6,000 דולר למ"ר כיום, כלומר פי שלושה. מחירי דירות יוקרה עם נוף לים ברחוב הירקון עלו מרמות של 6,500-7,500 דולר למ"ר ב-2003 עד ל-10-13 אלף דולר למ"ר היום.
גם במגדלי היוקרה בתל אביב הושגו עליות מחירים מרשימות: ב-2004-2005 נמכרו דירות במגדלים הללו במחירים ממוצעים של 4,000-5,500 דולר למ"ר, ואילו כיום המחירים נעים בין 8,000 ל-12 אלף דולר למ"ר.
ספקטור מדגים את השינויים המהירים במגדלי G של חברת גינדי החזקות ורוטשילד 1 של קבוצת חבס. השיווק במגדל החל בסוף 2006 ברמות מחירים של 6,500-7,000 דולר למ"ר. בתוך שנה המריאו המחירים בפרויקט ל-8,500-14,000 דולר למ"ר.
גם במגדל רוטשילד 1 הוחל השיווק בסוף 2006 במחיר של 7,500 דולר למ"ר, ואילו כיום המחיר הממוצע הוא 13 אלף דולר למ"ר, כלומר עלייה של 73% בתוך שנה. עליות המחירים המרשימות הללו נותרות מרשימות גם בניכוי של תיסוף שער השקל לעומת הדולר.
מה הלאה?
לאן ממשיכים מרמות כאלו? ספקטור מצביע על כך שפלח השוק הדק הזה נשלט במלואו על ידי תושבי החוץ. הם אלה שמוכנים לשלם כיום את המחירים הללו, והם אלה שיקבעו את עתיד השוק הזה גם בשנים הקרובות.
חשיבותו של פלח השוק המגה-יוקרתי נרחב בהרבה מגודלו היחסי בהשוואה לכלל שוק הנדל"ן - פחות מחצי אחוז. עליות המחירים החדות שנרשמו בו הביאו לעליות מחירים גם בנתחי שוק ברמות מחירים נמוכות יותר.
ספקטור סבור שאם מסיבה כלשהי תושבי החוץ ירכשו פחות נכסים, או שיסרבו לשלם את המחירים שהם מוכנים לשלם כיום, השוק הזה יצנח. גם אנשים העוסקים בתחום הנדל"ן המגה-יוקרתי מביעים חשש שהמשברים הכלכליים והמשברים בשוקי הנדל"ן בארה"ב ובאירופה, יבואו לידי ביטוי גם בשוק הנדל"ן בישראל, עקב חשש מהפסדים כספיים גדולים.
מעבר לזה, יש סימנים לכך שאפילו למולטי מיליונרים יהודים שרוצים לרכוש דירה מגה-יוקרתית בישראל, יש רף עליון. חברת אורנים, שמקימה ברחוב הירקון 19 את פרויקט היוקרה Sea One, אינה מצליחה למכור את דירת הפנטהאוז שלה, שמוצעת ב-25 מיליון דולר, אף שזו נמצאת כבר כמה שנים בשוק. היו כבר מגעים מתקדמים, אבל בסוף תמיד השתבש משהו. בעל החברה, מנחם אורן, סיפר השבוע ל-TheMarker, כי ככל הנראה השוק אינו בשל לרמת מחיר כזו, שמשקפת מחיר של 19 אלף דולר למ"ר.
ברחוב הירקון 126 בתל אביב מוצעת למכירה דירת פנטהאוז מפוארת וגדולה ב-11 מיליון דולר, ואף היא ממתינה בשוק זמן רב מאוד לקונה. למרות שהדירה כבר מוכנה והפרויקט כולו מכור - עדיין לא נמצאו לה בעלים.
לפיכך, קיימת הערכה שהשוק הזה קרוב מאוד לשיאו, ושעליות המחירים ברמות שנרשמו בשנים האחרונות - כבר לא יחזרו.
רומן אברמוביץ' מנהל מגעים עם מריוס נכט לרכישת בית שלוש ב-30 מיליון דולר
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 25.12.2007
רומן אברמוביץ' מנהל מגעים עם מריוס נכט לרכישת בית שלוש ב-30 מיליון דולר
מאת גיא ליברמן
נכט, מבעלי צ'ק פוינט, רכש את הבית לפני כחצי שנה תמורת 16 מיליון דולר. נציגים מטעם שני האישים נפגשו והחליפו הצעות מחיר, אך עדיין לא הגיעו להסכמה
הבית ברחוב שלוש 32
אסף עברון ובלומברג
>> המיליארדר הרוסי, רומן אברמוביץ' מנהל מגעים עם מריוס נכט מצ'ק פוינט, בנוגע לרכישת בית שלוש בשכונת נוה צדק בתל אביב תמורת 30 מיליון דולר. ל-TheMarker נודע כי אברמוביץ', שערך לפני כחודש סיור בשכונה, מגלה עניין בשני נכסים באזור, כשהמועדף עליו הוא בית שלוש.
בית שלוש נמצא ברחוב שלוש 32 בנוה צדק, והוא נחשב לבית היהודי הראשון שהוקם מחוץ ליפו. המבנה הוקם על ידי אהרון שלוש ב-1885, ובני המשפחה עברו להתגורר בו עם הקמת השכונה, כעבור שנתיים. תחילה היו בבית שני חדרים, אך מאוחר יותר נבנו חדרים נוספים וכן הוקמו חצר פנימית וחומה. בתחילת המאה העשרים נוספה לבית הקומה השנייה.שטחו הבנוי של הבית, הוא 500 מ"ר והוא כולל גם חנייה בשטח 200 מ"ר. מצדו האחד צמוד המבנה לבית כנסת, ומצדו השני נמצאת חצר השייכת לבית, בשטח של כ-2
רומן אברמוביץ'
דונם, עם זכויות בנייה של כ-2,500 מ"ר.
מזה שנים לא גר אף אחד בבניין, וכתוצאה מכך הוא נראה מוזנח. בעליו של הבית לפני נכט היה דניאל ורסנו, הבעלים של רשת בתי מלון בהולנד. הוא רכש את הבית בשנת 2001 תמורת של 4 מיליון דולר.
לפני כחצי שנה הוצע הנכס למכירה, ונמכר לנכט במחיר שנראה אז דמיוני - 16 מיליון דולר. כעת מוכן אברמוביץ' כמעט להכפיל את הסכום. ואולם ככל הידוע, נכט לא ממהר למכור את הבית.
ל-TheMarker נודע כי אנשיו של אברמוביץ' אף ביקרו בבית. זאת לאחר שאברמוביץ' עצמו ערך סיור ראשוני במקום, שבמהלכו קיבל סקירה ראשונית על הבית מפי אברהם גרנט, מאמן קבוצת הכדורגל צ'לסי, שבבעלות אברמוביץ'. אנשי נדל"ן אומרים כי העובדה שזכויות הבנייה במתחם מקנות לבעליו אפשרות לבנות עוד 2,500 מ"ר, מיקומו המצוין של הבית - צמוד למרכז סוזן דלל - והערך ההיסטורי שלו, מסבירים את תג המחיר הגבוה שנדון בין הצדדים. "אמנם מדובר בסכום כולל גבוה מאוד, אך למעשה מדובר בערך של כ-10,000 דולר למ"ר - וזה לא סכום יוצא דופן בנוף הישראלי כיום", טוען איש נדל"ן.
נכט מסר כי אינו מוכן להגיב לידיעה.
מי רוצה דירה ב-20 מיליון דולר?
TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 24.12.2007
נדל"ן
מי רוצה דירה ב-20 מיליון דולר?
מאת גיא ליברמן
בישראל קיימות כחמש דירות הנושאות תגי מחיר שמתקרבים ל-20 מיליון דולר. האם מדובר במחיר ריאלי? רוב היזמים סבורים שכן, אך דווקא מנחם אורן, היזם שמציע למכירה את הפנטהאוז היקר בישראל - 25 מיליון דולר - כבר נואש מהניסיון למוכרו כיחידה אחת
מגדלי אקירוב
>> האם ייתכן מצב שבו דירה בישראל (לא בית פרטי) תימכר ב-20 מיליון דולר? עד כה נמכרו כמה דירות במחירים שמתקרבים למחיר הזה, ויש יזמים ומתווכים שסבורים שניתן לחצות אותו. כיום מוצעות למכירה יותר מחמש דירות במחירים אלה. אלא שעם כל עליות המחירים, קשה מאוד למצוא מולטי-מיליונרים, אפילו מקרב תושבי החוץ, שמוכנים לשלם סכומים כאלה על דירה בישראל, ויש המאמינים שהשוק המגה יוקרתי קרוב מאוד לגבול העליון שלו.
התופעה חדשה במהותה. מחירי דירות היוקרה במגדלים מדביקים את מחירי הווילות בהרצליה פיתוח, כפר שמריהו וארסוף ויוצרים שוק חדש ומצומצם בהחלט, שנושא את תג המחיר של 20 מיליון דולר בקירוב. למשל, במגדל רוטשילד 1 של קבוצת חבס, שנמצא בשלבי בנייה מוקדמים, הוציא אחד הרוכשים הראשונים בפרויקט את
מגדלי YOO
הנכס העתידי שלו למכירה סביב 20 מיליון דולר; במגדל G של גינדי השקעות מתקיימים מגעים למכירת דירת פנטהאוז ב-18 מיליון דולר; דופלקס בדירה במגדל ריצ'רד מאייר בשדרות רוטשילד נמכר באחרונה ב-16 מיליון דולר; במגדל Sea One של חברת אורנים, שמוקם ברחוב הירקון בתל אביב, מוצע למכירה הפנטהאוז היקר בישראל, בן 1,300 מ"ר ב-25 מיליון דולר; דירת חלל כפול במגדלי YOO, שתגיע לשטח של 1,600 מ"ר, תעלה כמעט 20 מיליון דולר.
כיצד הגענו למצב כזה? את שורשי תג המחיר החדש ניתן למצוא בעסקת ענק שביצע איש העסקים יולי עופר במגדלי אקירוב לפני כמה שנים, כשרכש את דירת הפנטהאוז בפרויקט ב-10 מיליון דולר. אז העסקה נחשבה לסנסציה. "היו אבני דרך של מיליון דולר לדירה ואחר כך הגיעו 3 ו-5 מיליון, כשה-10 מיליון דולר ששילם עופר היוו ציון דרך נוסף במחירים שמוכנים לשלם בישראל בעבור דירות יוקרה", מסביר נעם דז'לדוב, משווק דירות יוקרה מחברת נאות שירן. כך, למשל, רק לפני שלוש שנים רכש איש העסקים בני שטיינמץ פנטהאוז במגדל YOO הראשון בכ-6 מיליון דולר, סכום שנחשב כיום למגוחך.
גדול יותר, נדיר יותר
כדי לשאת תג מחיר כה יקר, צריך לעמוד בשלושה תנאים: הראשון - מחיר גבוה מאוד למ"ר. כזה שעולה על 15 אלף דולר למ"ר ונמצא ברמות הגבוהות ביותר של מחירי הנדל"ן בישראל. התנאי השני - שטח גדול במיוחד. אין מדובר בדירת 100 מ"ר, ואף לא בדירות של 300 מ"ר או אפילו בקומה שלמה. מדובר בדירות שרובן משתרעות על 1,000 מ"ר ויותר, כלומר שוות שטח לשש דירות גדולות לפחות. פועל יוצא של שני התנאים הללו הוא שמרבית הדירות האלה עדיין לא הושלמו ורובן בתכנון או בתהליכי בנייה. כי מי הקים דירות של 1,000 מ"ר עד לשנים האחרונות?
וקיים תנאי שלישי למחירים: מיקום נדיר, בעיקר בלב העיר, שברור שבעתיד הקרוב לא ייבנה בסביבתו משהו דומה, ונדירות בסוג הדירה - פנטהאוז או דירה נדירה אחרת. "פעם הדרך היחידה להחזיק דירה של 1,000 מ"ר היתה אפשרית רק אם חיברת כמה דירות. לפני 7-8 שנים אנשים בעלי אמצעים החלו מראש לדרוש דירות גדולות, וכך הגענו למצב שבו היזמים נענו לדרישה ובנו מראש מספר דירות מיוחדות בחללים מיוחדים או עם מאפיינים מיוחדים", מסביר דז'לדוב.
"המחיר אינו יוצא דופן מכיוון שיש כיום עסקות רבות במחירים המשקפים ערכים של 15 וגם 17 אלף דולר למ"ר", אומר השמאי ירון ספקטור. "כשמחברים את המספר הזה לאותן דירות מגה גדולות מתקבלים מספרים שהם גבוהים מאוד כמספר נתון, אך אינם יוצאי דופן יחסית למחירי השוק". לפיכך, ספקטור סבור כי מכל שלושת התנאים שהוצגו, התנאי החדש באמת שמביא למחירים הגבוהים הוא שטחי הדירות. "בעבר לא הכרנו דירות ענק של 1,000 מ"ר, שזה, יחד עם מספרן הנמוך בשוק, הוא המפתח למחירים הגבוהים".
היזמים, שמרגישים את הנעשה בשוק, פועלים להגדיל את שטחי הדירות המגה יוקרתיות שלהם. "התפישה העכשווית אצל היזמים היא בכיוון של נכסים גדולים. ברור להם שנכסים אלה מכוונים לקהל מאוד מצומצם, אך בשל הביקוש ורמות המחירים יש להם כיום מספיק אומץ לתכנן נכסים נדירים שכאלה לקהל הנישה הזה", אומר דז'לדוב.
אבל הנה הפתעה: דווקא האיש שמציע למכירה את הפנטהאוז היקר במדינה נשמע נואש מלהמתין לקונה שיהיה מוכן לשלם 25 מיליון דולר או אפילו קצת פחות לדירה. מנחם אורן מחברת אורנים, שמקימה את sea one, סקפטי: "חשוב לציין כי בפרויקט שלנו יש רק דירה אחת שכזו, וגם היא מיוחדת מאוד, לא רק מבחינת המיקום שהוא מול הים, אלא מבחינת הגודל מדובר בדירה של 1,300 מ"ר.
"זה בהחלט נכס שאין כמותו בכל העיר. העובדה שהנכס הזה מוצע למכירה כבר כמה שנים מעידה על היכולת של דירה כזו, מיוחדת ככל שתהיה, להימכר. במלים אחרות, השוק לא מוכן לשלם כיום 20 מיליון דולר עבור דירה בישראל". ואם אורן אומר את הדברים, כדאי שנוריות האזהרה יתחילו להבהב גם אצל יזמים אחרים.
17% מתכוונים לרכוש דירה ב-2008
נדל"ן
17% מתכוונים לרכוש דירה ב-2008
מאת גיא ליברמן 20.12.2007
כך לפי סקר של השמאי לוי יצחק. דירות חמישה חדרים הן המבוקשות ביותר
2008 עומדת להיות שנת נדל"ן סוערת במיוחד, כך עולה מסקר של השמאי לוי יצחק. 17% מכלל 1,200 הנסקרים הביעו רצון לרכוש דירה בשנה הקרובה, לעומת 11% ב-2007. מהנתונים עולה עוד כי האזור המבוקש ביותר הוא השרון, שבו אחת מכל ארבע משפחות ציינה כי בכוונתה לרכוש דירה בשנה הקרובה. מנגד, רק 4.5% הביעו רצון לרכוש דירה בפריפריות בצפון ובדרום.
עוד עולה מהסקר, כי 77% מכלל המשפחות שמתכוונות לרכוש דירה, עושות זאת במטרה לשפר דיור - כלומר למכור ולרכוש במקביל - או לרכוש דירה חדשה למטרות מגורים. 23% הנותרים מתכוונים לרכוש דירה למטרת השקעה. מדובר בשיעור גבוה של אנשים המאמינים שנדל"ן הוא אפיק טוב להשקעה.
כמעט שליש מהנסקרים מציינים כי יעדיפו לרכוש נכס בתל אביב. העיר המפתיעה היא אילת, ש-18% דיווחו כי הם מעוניינים לרכוש בה נכס, על אף שאינם תושבי העיר. לדברי לוי יצחק, "הם מאמינים בעתידה של העיר. המחירים אטרקטיוויים והתשואה יפה". 4% מהנשאלים ציינו כי ירכשו נכס בבאר שבע, על אף שאינם תושבי העיר. הסיבה: מחירי הדירות זולים והם סבורים שניתן להשכיר לסטודנטים ולקבל תשואה גבוהה.
נקודה מעניינת נוספת מתייחסת להבדלים בין דירות מיד ראשונה לדירות מיד שנייה. 48% מהנשאלים ציינו כי יבדקו אופציות של דירות מיד שנייה ודירות מיד ראשונה. עורכי הסקר מציינים כי בשנה שעברה רק 15% דיווחו כי שתי האופציות טובות להם. לדבריהם, "זהו נתון דרמטי, שכן בעבר, הרוב הגדול העדיף לרכוש דירות מיד שנייה ורק כ-10%-15% התכוונו לרכוש דירות מיד ראשונה. נתון זה מצביע על האמון שנותן הציבור בנדל"ן מיד ראשונה וגם על העובדה שדירות מיד ראשונה אינן נתפשות עוד כיקרות יותר".
מגמה נוספת היא ביקוש גדול לדירות חמישה חדרים: 59% מהנשאלים ציינו כי יעדיפו לקנות דירת חמישה חדרים, לעומת 24% שציינו כי הם מחפשים דירת ארבעה חדרים. עורכי הסקר מציינים כי בשנה שעברה הדירה המבוקשת ביותר היתה דירת ארבעה חדרים.
מהסקר עולה גם נתון הרלוונטי לקבלנים: 78% מהנשאלים אישרו כי יהיו מוכנים לשלם יותר עבור נכס בעל ייחוד. לוי יצחק מציין כי "ישנה הרגשה של שוק טוב וחזק. אנשים רוצים וגם יכולים לממש את רצונם לשדרג את המגורים או לרכוש נכס להשקעה. עליית המחירים שחווינו ב-2007 באזורי הביקוש אינה מהווה מחסום. נהפוך הוא - יותר אנשים מאמינים כי ההשקעה הטובה ביותר של כספם היא בנדל"ן".
הבית היקר בישראל: 24 מיליון דולר
הבית היקר בישראל: 24 מיליון דולר
האחים עופר מכרו את הבית שבהרצליה למשקיע מארה"ב. הבית על שטח של 8 דונם בחוף הים בהרצליה
דפדף בכלכלה
nrg מעריב
17/12/2007 13:29
nrg מעריב
17/12/2007 13:29
נמכר הבית היקר ביותר בישראל עד היום. יולי וסמי עופר מכרו וילה בהרצליה, הממוקמת על חוף הים, תמורת 24 מיליון דולר.
לדעת להיוולד טוב
זה מה שאמר עידן עופר בוועידת המיליונרים של ישראל. איזו אמירה אומללה, אבל במציאות שלנו זו כנראה האמת. יוסי בן טוב
לכתבה המלאה
מיקומה המדוייק של הוילה הוא בין מלון השרון שבהרצליה לחוץ הצוק שבצפון תל אביב. הוילה מיועדת להריסה, והיא נמצאת על שטח של 8 דונם, גודל נדיר אפילו בהרצליה פיתוח.
הילה מושכרת כיום לחברת כתר פלסטיק ועבר שימשה כבית שגריר קובה בישראל.
העסקה השניה ביוקרתה בישראל קרתה לפני כשנה וחצי, אז נמכרה וילה ברחוב גלי תכלת שבהרצליה פיתוח תמורת 21 מיליון דולר. עסקה יקרה נוספת היא של שרי אריסון, שקנתה לאחרונה פנטהאוס, תלת מפלסי, בבניין המתוכנן ברחוב השופטים בתל אביב תמורת 18 מיליון דולר.
יגאל אהובי קנה בניין ברחוב בן זכאי בתל אביב ב-2 מיליון דולר
יגאל אהובי קנה בניין ברחוב בן זכאי בתל אביב ב-2 מיליון דולר
07:03 | 13.12.2007 גיא ליברמן
תגיות: יגאל אהובי, תל אביב, בן זכאי, רוטשילד
אזור הסיטי של תל אביב ממשיך לספק עסקות נדל"ן מעניינות. איש העסקים יגאל אהובי רכש באחרונה בניין מגורים שלם ברחוב בן זכאי במרכז תל אביב בכ-2 מיליון דולר וככל הנראה יהרוס אותו ויקים תחתיו מבנה חדש.
הבניין נמצא באזור הסמוך לרחוב אחד העם, שעם התחייה של אזור הסיטי הוותיק בשדרות רוטשילד והביקושים העולים לדירות למגורים, נמצא בתהליך של שינוי גדול. כך, מרבית הבניינים שסמוכים לבית שרכש אהובי, עברו בשנים האחרונות שיפוץ מסיווי, או שנהרסו ונבנו מחדש.
הבניין שקנה אהובי, הוא הבניין האחרון ברחוב ששרד מהתקופה שבה נבנה, לפני יותר מ-50 שנה.
מדובר בבניין בן שלוש קומות העומד על מגרש של 300 מ"ר, והוא כולל שש דירות, שחלקן מושכרות. בעורפו קיימת חצר גדולה אך מוזנחת. בעלי הבניין העמידו אותו למכירה לפני יותר משנה, והתעניינו בו כמה רוכשים פוטנציאלים. חלקם אף חשבו להרוס כדי לבנות במקום וילה גדולה, או לחילופין להרוס את המבנה הקיים ולבנות בניין בן ארבע עד חמש קומות, כפי שתוכנית המתאר באיזור מאפשרת.
בסופו של דבר רכש את הבניין אהובי, שהציע את המחיר הגבוה ביותר, ולפי ההערכות יהרוס את המבנה ויקים במקום מבנה פרטי שישמש את משפחתו. אחד השכנים הקרובים של אהובי יהיה מעכשיו שר המשטרה לשעבר עו"ד משה שחל, שמשרדו נמצא במרחק בניין אחד מהבניין החדש של אהובי.
יגאל אהובי הוא ממשקיעי הנדל"ן הישראלים היותר מסתוריים. הוא אינו מרבה לפרסם את עסקיו, רובם הגדול במערב אירופה. אלה כוללים, בין היתר, את חברת בלנהיים המוחזקת בנאמנויות שבבעלות משפחתו ופועלת בעיקר במערב אירופה. זו עוסקת ברכישת נכסים מניבים, כאשר ב-10 השנים האחרונות רכשה החברה נכסים בשווי כולל של כ-30 מיליארד שקל. בנוסף הוא בעל השליטה בחברת רבד הבורסאית, ובעליו של בית החולים הפרטי מדיקל סנטר בהרצליה.
אהובי אינו מדיר רגליים לחלוטין משוק הנדל"ן בישראל, אם כי הוא פועל כאן בהיקפים צנועים למדי. בשנים האחרונות הוא רכש כמה נכסים בישראל, בעיקר בתל אביב - רובם בתי מגורים.
