דף הבית אודותינו חיפוש נכס הצעת נכסים למכירה שותפינו לשירותכם טיפים איך מתירים את פלונטר המשכנתא מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 08.03.2008 משפט איך מתירים את פלונטר המשכנתא מאת שי עמית הסיבוך העיקרי: רוכש דירה אינו יכול לרשום משכנתא עליה עד שלא ישלם את מלוא מחירה, ואילו הבנק לא יעניק הלוואה עד שלא תירשם בטוחה לטובתו. הפתרון: רישום הערת אזהרה לטובת הבנק >> רבים מרוכשי הדירות נעזרים לצורך הרכישה במימון של בנק למשכנתאות או של גוף פיננסי אחר, באמצעות הלוואה המכונה הלוואת משכנתא. הכוונה היא להלוואה שמעניק הבנק באופן שכספי ההלוואה מיועדים לרכישת דירה ולמעשה משולמים ישירות למוכר הדירה על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם. הבנקים מקצים מקורות כספיים וקובעים תנאים מוגדרים ומיוחדים למתן הלוואת משכנתא לרכישת דירה, כשבדרך כלל מדובר בתנאים נוחים יותר מאשר בהלוואות מסחריות רגילות. אחד הביטחונות של הבנק להבטחת החזר ההלוואה הוא הנכס עצמו - הבנק נשען על הנכס על ידי רישום משכנתא לטובתו. משכנתא זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) והיא קודמת לכל עסקה שבאה אחריה, אינה מאפשרת למכור את הנכס בלי שתסולק המשכנתא וניתן לממש את הנכס באמצעות מימוש המשכנתא בלשכת ההוצאה לפועל. שני "מעגלים שוטים" מתעוררים בעניין המשכנתאות בעסקות של מכר ורכישת דירה. מצד אחד, משכנתא יכול לרשום רק הבעלים של הנכס - בשלב הראשון, רוכש דירה אינו מקבל את זכות הבעלות עד שלא ישלם את מלוא מחירה. מצד שני, הרוכש לא יוכל לשלם את מלוא מחיר הדירה, לפני שיקבל כסף מהבנק למשכנתאות, שמצדו לא ישחרר את הכסף עד שלא תירשם הבטוחה לטובתו. לצורך כך, מסתפקים הבנקים בשלב הראשון של העסקה, עוד לפני שנרשמת הבעלות על שם הרוכש, ברישום הערת אזהרה בלבד בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בהערת אזהרה בגין כתב התחייבות לרישום משכנתא, שעליו נדרש המוכר לחתום, ובו מבטיח המוכר לבנק שלא יבצע כל עסקה בנכס אלא אם כן תירשם המשכנתא עצמה לטובת הבנק. בנוסף, אם יבוטל הסכם המכר מתחייב המוכר להחזיר לבנק את הכספים שקיבל ישירות מהבנק, לפי הגדרות המצוינות בכתב ההתחייבות. כך, משחרר הבנק את כספי המשכנתא לאחר שנרשמת לטובתו הערת האזהרה - ולאחר שעוברת הבעלות בדירה על שם הקונה, נרשמת משכנתא ממש לטובת הבנק, המחליפה למעשה את הערת האזהרה שנרשמה בתחילת הדרך. המעגל השוטה השני נובע מכך שבמקרים רבים מוכר הדירה מימן בעצמו את הרכישה על ידי הלוואת משכנתא - כך שבעת המכירה עדיין רשומה משכנתא על הדירה שהוא מוכר. הקונה, מצדו, מעוניין ליטול בעצמו משכנתא, והבנק לא יסכים באופן רגיל להעניק לו כספי הלוואת משכנתא, כל עוד רשומה משכנתא של המוכר על הדירה. לצורך כך התפתח בפרקטיקה הנוהל של מכתבי כוונות. הכוונה למכתב שמוציא בנק שהעניק הלוואת משכנתא, שבו הוא מצהיר מהו הסכום המהווה את יתרת המשכנתא לסילוק, וכנגדו יסכים למחיקת המשכנתא מהרישום בלשכת רישום המקרקעין. כאשר קונה מקבל מכתב כוונות כזה מהבנק שהעניק למוכר את הלוואת המשכנתא, הוא יודע כי אם ישלם את הסכום הנקוב במכתב הכוונות - אזי הנכס ישוחרר מהמשכנתא. יש להקפיד לבצע את התשלום לא יאוחר מהמועד הנקוב במכתב הכוונות וכן שהתשלום יועבר ישירות לבנק ולא למוכר, מכיוון שאם המוכר לא יפקיד את התשלום לחשבון ההלוואה בבנק, אזי הבנק לא ימחק את המשכנתא. מרווח ביטחון גם בלא קשר להסכמת הבנק, לא יהיה זה נבון מצד הקונה לשלם למוכר על חשבון מחיר הדירה סכומי כסף העולים על ההפרש שבין שווי הדירה לסכום שנותר לסילוק המשכנתא של המוכר. דוגמה: אם שווי הדירה הוא מיליון שקל ולמוכר נותרה משכנתא לסילוק בסך 500 אלף שקל - לא יהיה זה נכון מצד הקונה לשלם יותר מ-500 אלף שקל למוכר לפני שזה יסיר את המשכנתא. הסיבה: במקרה של ביטול הסכם, הקונה יכול למצוא עצמו עם נכס שכפוף לתשלום חוב בסך 500 אלף שקל לבנק ועוד 500 אלף שקל שכבר שילם - כך שלא ניתן יהיה לגבות נזקים או פיצויים מוסכמים מהמוכר. ראוי, לכן, לשלם סכום שישאיר מרווח מסוים בין שווי הדירה לסכום המשכנתא שנותר עדיין למוכר להחזיר. מרווח זה נדרש כדי להבטיח לקונה את האפשרות לגבות פיצוי מהמוכר או למקרה שסכום המשכנתא יתפח כתוצאה מאי-תשלום של המוכר לבנק. הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין   איש העסקים הרוסי ואלרי קוגן שילם 17 מיליון דולר - ויבנה אחוזת ענק בקיסריה TheMarker הארץ המהדורה המודפסת 22.02.2008 איש העסקים הרוסי ואלרי קוגן שילם 17 מיליון דולר - ויבנה אחוזת ענק בקיסריה מאת גיא ליברמן ואריק מירובסקי אחד המוכרים הוא איש היי-טק אנונימי, אילן זיסר, שהחזיק בארבע וילות במקום: ברחוב כלנית 4, כלנית 6, הדר 35 והדר 37. זה לא הספיק לקוגן, שרכש וילה חמישית צמודה - והרס את כל הווילות, כדי לבנות אחוזה של שני מבנים עם נוף לים הווילות שהרס קוגן. השכנים החדשים: משה שחל, בנימין נתניהו ודן שילון תצלום: יריב כץ באמצעות "אילן ארד שירותי תעופה" >> איש העסקים הרוסי, ואלרי קוגן, שילם 17 מיליון דולר למספר תושבי שכונה 5 בקיסריה, ורכש חמש וילות ברחובות כלנית והדר, בקו ראשון לים. מדובר בעסקה דו-שלבית, שהחלה עם רכישת ארבע וילות בשלב ראשון, לפני כשנה וחצי, וילה נוספת, שנרכשה רק באחרונה. דחפורים כבר החלו לפעול להריסת הווילות הישנות. במקור, חיפש קוגן קרקע בכפר שמריהו, אך העסקה שעליה עמד לחתום לא יצאה לפועל. בינתיים איתר קוגן את קיסריה, שמצאה חן בעיניו. בעקבות זאת, נוצרה התקשרות עם אילן זיסר, איש היי-טק לשעבר, שהחזיק בארבע וילות ישנות במקום, שהוקמו על שטחים של 1.5-3.3 דונם ברחוב כלנית 4, כלנית 6, הדר 35 והדר 37. הווילות נמכרו, אך התימחור שלהן בעת המכירה נעשה על פי שטחי הקרקע והוא הגיע לכ-1,500 דולר למ"ר קרקע, ובסך הכל ל-12.5 מיליון דולר. איש העסקים לא הסתפק בקרקעות שרכש מזיסר, ופנה, באמצעות סוכנו הישראלי לשכן, שבבעלותו היתה וילה בת כחמש שנים, על שטח של 2.7 דונם, בפינת הרחובות הדר וכלנית. הוילה נמכרה, לבסוף בכ-4 מיליון דולר. רוב העסקות נחתמו כבר לפני שנה וחצי, והעסקה האחרונה, התסיימה בימים האחרונים ממש. ל-TheMarker נודע כי לקוגן זכויות בנייה ל-35% על הקרקע (קצת פחות מ-4,000 מ"ר), לא כולל מרתפים ומקומות חנייה, וכי בכוונתו לפצל את השטח שרכש לשני חלקים, ולהקים עליו שני מבנים. יתרונם הגדול יהיה בזה, שהם יהיו בני שתי קומות, ומהקומה השנייה ניתן יהיה לצפות בנוף ים. השכנים המכובדים שיהיו לקוגן: ממש מולו מתגורר השר לשעבר העו"ד משה שחל ובהמשך הרחוב מתגוררים דן שילון וביבי נתניהו. גם מאיר שמיר הוא שכן קרוב.   תום לב בניהול מו"מ לרכישת דירה מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 22.02.2008 שטח פתוח תום לב בניהול מו"מ לרכישת דירה מאת יחיאל שמיר >> על צדדים, המנהלים מו"מ לקראת חתימה על הסכם, מוטלת חובה לנהוג בתום לב. מדובר בעיקרון גמיש המבטא גישה מוסרית שתכליתה להבטיח התנהגות ראויה בניהול עסקים ולהבטיח התחשבות בזולת. השופט ברק, נשיא בית המשפט העליון לשעבר, הגדיר את מהות עיקרון תום הלב כך: "אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך אל להם להיות זאבים זה לזה". הבעיה בעיקרון תום הלב היא שמדובר במושג עמום שקשה מאוד להגדירו מראש. חוסר הבהירות בשאלה מהו תום לב הנדרש מצד המנהל מו"מ לקראת רכישת דירה הוליד הליכים משפטיים רבים ועורר שאלות רבות בעניין המוסריות המוטלת על צד לחוזה בכל הנוגע לניהול משא ומתן. כך, למשל, עלתה השאלה באיזו מידה חייב צד להסכם לגלות פרטים חשובים לצד השני, במיוחד פרטים שגם הצד השני יכול לגלותם. ככלל, חובת תום הלב מחייבת גילוי עובדות מהותיות, אפילו כאלה שהצד השני יכול היה לגלותן בעצמו. באחד מפסקי הדין נקבע כי מוטלת על רוכש קרקע לגלות למוכר (תושב חוץ שאינו שולט בעברית) כי מוסדות התכנון מתכוונים להפשיר את הקרקע למגורים וכי פורסמה תוכנית מתאר שעניינה הפשרת הקרקע. על אף שהמוכר יכול היה לדעת כי יש תוכניות להפשרת הקרקע, דבר המשפיע על ערכה, חובת הקונה, באותו מקרה, היתה לגלות מידע זה למוכר. באחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לשאלה האם אדם המנהל מו"מ לרכישת דירה בלי כוונה לחתום על הסכם אלא מתוך רצון לברר פרטים הנוגעים לנכס ולסייע לקרוב משפחה נוהג בחוסר תום לב. באותו מקרה הקונים היו להוטים לרכוש דירה בחיפה. כדי לשכנע את המוכר כי המחיר שהם מציעים הוא מחיר טוב עבור המוכר, הם שלחו קרובת משפחה במטרה "לרגל" אחרי המוכר, לברר עימו פרטים על העסקה והנחו אותה להציע מחיר נמוך בעבור הדירה. המוכר לא ידע, כמובן, כי הקונה הפוטנציאלית היא קרובת משפחה המרגלת לטובת הקונים וכי היא כלל אינה מתכוונת לרכוש את הדירה. הוא סבר שהוא מנהל עימה מו"מ וחשף בפניה פרטים. בית המשפט ראה בהתנהגות זו של הקונים, ששלחו "מרגלת", התנהגות חסרת תום לב. לפיכך נקבע כי ניהול מו"מ מתוך ידיעה שלא ייחתם הסכם מהווה חוסר תום לב. מקרה דומה עשוי להתרחש כאשר בעלי עניין מתחילים בניהול מו"מ לרכישת מקרקעין מתוך ידיעה כי לא ייחתם חוזה, כאשר כל מטרתם להרוויח זמן או לשתק פעילות של הצד השני. גם מקרים אלה ייחשבו כחוסר תום לב בניהול מו"מ. מקרה נוסף בו עולה שאלת חוסר תום לב בניהול מו"מ במלוא חריפותה הוא כאשר במהלך המו"מ (בזמן שעדיין לא הבשיל הסכם מחייב), אחד הצדדים מחליט להתנער מהעסקה ולנהל מו"מ עם אחרים. למשל, לאחר שמוכר קרקע סיכם את תנאי העסקה עם הרוכש, הוא מקבל הצעה גבוהה יותר וחותם על הסכם עם אחר. השאלה היא אם התנהגות כזו, בה מנהל אדם, בו זמנית מו"מ עם אחרים, ולאחר שנסגרו פרטי העסקה עם פלוני חותם על הסכם עם אלמוני, לא הוכרעה בפסיקה. דומה כי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו. באחד המקרים ניהלו הצדדים, במשך חודשים ארוכים, מו"מ על הקמת מיזם משותף ברמת גן במסגרת הסכם קומבינציה. כבר הושגה ביניהם הסכמה ביחס לתמורה ולגובה ההשקעה, ובהסתמך על כך רכש הקונה קרקעות נוספות. בסופו של דבר המוכר מכר את המקרקעין לאדם אחר שהציע תמורה גבוהה יותר. במקרה זה נקבע כי ניהול מו"מ עם אחרים לאחר שכבר סוכמו פרטי העסקה והקונה הסתמך על סיכום זה מהווה חוסר תום לב. עוד נקבע כי העלאת הצעות חדשות ובלתי סבירות או דחיית הצעות סבירות שהעלה הצד שכנגד - עשויים להוות חוסר תום לב במו"מ. הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד רענן הר-זהב, המתמחה בדיני מקרקעין ורשויות מקומיות   זכרון דברים שאינו בר אכיפה מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 22.02.2008 משפט זכרון דברים שאינו בר אכיפה מאת שי עמית לפני כשלושה שבועות נפסק במחוזי כי הסכם זכרון דברים למכירת דירה אינו תקף מכיוון שחסרים בו שני פרטים מהותיים: לוח תשלומים והתחייבות המוכר לאפשר רישום הערת אזהרה >> בתי המשפט דנים מעת לעת בסכסוכים בין בעלי נכסים לרוכשים פוטנציאלים סביב חתימה על זכרון דברים ובנוגע לשאלה האם הסכם זה מחייב ובר אכיפה. אמנם אין חולק על ההלכה המושרשת היטב כי זכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין, וכי ניתן לאכוף אותו ולתבוע פיצויים בגין הפרתו. ואולם הפסיקה אינה אחידה דיה ביחס לסוגיית הפרטים ההכרחיים באותו מסמך, כדי שייחשב מחייב. על-פי דין, הסכם מכר נכס מקרקעין חייב להיות בכתב וחייבים להיכלל בו כמה פרטים מהותיים, שבלעדיהם אין הוא יכול להיחשב הסכם מפורט שניתן לאכוף. אין ספק כי פרטי המוכרים והקונים חייבים להיות מצוינים, וכך גם פרטי הנכס הנמכר ומחירו. ב-23 בינואר ניתן בביהמ"ש המחוזי בחיפה פסק דין שבמרכזו זכרון דברים שנחתם בין בעלת דירה בבית משותף לבין רוכשים, שניהלו גן ילדים בדירה אחרת ששכרו באותו בניין (ת.א. (ח"י) 300/07 צוריאל נגד מנדלבליט). הרוכשים שכרו תחילה גם את הדירה שלגביה נחתם זכרון הדברים, כשביהמ"ש קבע כי מטרת השכירות היתה לקנות שקט מדיירים שעלולים להתלונן בגין הפעלת גן הילדים. נראה כי בפועל עמדה הדירה בלא שימוש מרבית הזמן, ומכאן מסקנת ביהמ"ש כי השכירות נועדה רק לצורך מניעת טענות מצד הדיירים. בזכרון הדברים שנערך בקשר למכירת הדירה נקבעו פרטי הדירה, מחירה, מנגנון ההצמדה לדולר במועד התשלום ושולמה מקדמה בסך 10,000 שקל. כמו כן נקבע כי עורך הדין של המוכרת יכין טיוטת הסכם, וכי המכירה תיכנס לתוקף עם חתימת הסכם המכר, לא יאוחר מסוף ינואר. בבוחנו את תביעת הרוכשים לאכוף את זכרון הדברים, קבע ביהמ"ש כי במסמך שנחתם חסרים שני פרטים מהותיים - לוח תשלומים והתחייבות של המוכרת לאפשר רישום הערת אזהרה לבנק שממנו התכוונו הרוכשים ליטול הלוואת משכנתא - ולכן לא ניתן לאוכפו. אמנם הכוונה היתה כי הרוכשים ישלמו 40 אלף דולר עם חתימת הסכם המכר - הוכח כי הרוכשים אכן פעלו מיידית לקבלת צ'ק בנקאי בסכום זה וכי את היתרה התכוונו לשלם באמצעות הלוואת משכנתא - אך פרטים אלה לא נכללו בזכרון הדברים. השופט יצחק כהן קבע כי מימון הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא הוא עניינם של הרוכשים בלבד, אך הם זקוקים לשיתוף פעולה מצד בעלת הדירה לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק. השופט פסק כי מאחר שלא נכללה בזכרון הדברים התחייבות של בעלת הנכס לאפשר רישום הערת אזהרה לבנק, אין אפשרות להשלים פרט זה - והדבר פוגם בתוקף של זכרון הדברים כמסמך מחייב. השופט כהן הוסיף וקבע כי בזכרון הדברים ציינו הצדדים כי המכירה תקבל תוקף רק לאחר חתימה על הסכם מכר, וגם מטעם זה אין מקום לאכוף את ההסכם. השופט ציין כי הועלו טענות שאינן רלוונטיות, כמו לעניין תום הלב או מה היתה מטרת זכרון הדברים, ובשולי הדברים נאמר כי בעלת הנכס טענה כי הרוכשים אמרו כי מטרתו של זכרון הדברים היתה לאפשר להם להציג את המסמך לבנק שממנו התכוונו ליטול הלוואת משכנתא. עם כל הכבוד לפסק הדין, קיימות הלכות משפטיות שלפיהן ניתן להשלים פרטים שונים החסרים בהסכמים, בהם זכרון דברים. איני בטוח כי לוח תשלומים מדויק הוא עניין שאין להשלימו. קל וחומר, כשבפסק הדין עצמו קיימות קביעות שלפיהן הוסכם כי התשלום הראשון יהיה 40 אלף דולר ואין חולק גם כי בעלת הנכס ידעה שהרוכשים התכוונו ליטול הלוואת משכנתא - כך שסביר היה לטעון כי אלו תנאים שניתן להשלים גם אם אינם כלולים בנוסח הכתוב של זכרון הדברים. השופט המשיך ובחן את טענת הרוכשים, שלפיה גם אם אין לאכוף את זכרון הדברים, הרי שיש לחייב את בעלת הדירה לחתום על טיוטת ההסכם ששלח עורך דינה, לאחר מו"מ עם עורך הדין של הרוכשים, וכי אין ספק שהוא מגבש את הסכמת בעלת הדירה. מתברר כי עורך הדין של בעלת הדירה אף הזמין את הרוכשים לחתום על ההסכם בנוסח הטיוטה במשרדו. לעניין זה פסק השופט כי על אף שמדובר בטיוטת הסכם שהעביר בא כוחה של בעלת הדירה, לא הוכח כי בעלת הנכס הסכימה לתוכן המפורט בטיוטה. נקבע כי מהתכתבויות שונות עולה כי בעלת הדירה לא היתה בטוחה כי היא מעוניינת למכור את הדירה בהתאם לזכרון הדברים שעליו חתמה, ולכן קיים ספק אם הסכימה לנוסח טיוטת ההסכם שהכין עורך דינה. קשה להבין גם קביעה זו של בית המשפט, שכן אם דעתה של בעלת הדירה לא היתה נוחה עם המכירה לאחר שחתמה על זכרון הדברים, מה טעם מצאה להפנות את העניין לעורך דינה, שניהל מו"מ עם עורך דין מטעם הרוכשים, עד שהתגבשה טיוטה שהיתה מקובלת על שני באי כוח הצדדים? הנחות או מסמך נראה כי פסק הדין הושפע רבות מהאופן בו התרשם השופט מהתנהגותם של הרוכשים. לדוגמה, השופט הניח כי תכלית הרכישה היתה לקנות שקט לצורך המשך ניהולו של גן הילדים בבניין, אף שמדובר במטרה לגיטימית. במהלך המשפט התברר גם כי הרוכשים הפעילו "מרגלת", קרובת משפחה שהציגה עצמה כקונה פוטנציאלית בפני בעלת הדירה, שהציעה הצעה נמוכה יותר מהצעת הרוכשים, כדי שבעלת הדירה תחשוב שהצעת הרוכשים הוגנת. ספק אם יש מקום לקבוע קביעות משפטיות על בסיס הנחות אלה, ולהעדיפן על מסמך בכתב שנחתם ועל טיוטת הסכם שגובשה לאחר מו"מ. הכותב הוא שותף במשרד עו"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין   טיפים ליישום תמ"א 38 מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 15.02.2008 שטח פתוח דעות טיפים ליישום תמ"א 38 מאת בועז רוה וטל מתוק, מאת בועז רוה וטל מתוק למה כדאי לשים לב לפני שמתקשרים עם קבלן לפרויקט לחיזוק המבנה >> ב-21 בינואר 2008 אושר התיקון לחוק המקרקעין בהיבטים המתייחסים לחיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה כחלק מיישום הוראות תמ"א 38. תמ"א זו היא תוכנית מתאר ארצית לעידוד חיזוקם של מבנים קיימים, שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני 1980, באמצעות הענקת זכויות בנייה נוספות (דירות נוספות על הגג, או הרחבת דירות קיימות) לבעלי הדירות. הרעיון שמאחורי הוראות התוכנית הוא לאפשר לבעלי דירות שידם אינה משגת, לממן את עלויות החיזוק של הבניין על ידי מכירת זכויות הבנייה הנוספות ליזם או לקבלן, בתמורה לביצוע עבודות החיזוק. החוק החדש משנה את המצב החוקי הקיים. כיום, בעל דירה לבדו אינו יכול למנוע את המכירה של זכויות הבנייה הנוספות - די ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין כדי לבצע את המכירה. אם בבעלותכם דירה בבניין שנבנה לפני 1980, רגע לפני שאתם מתקשרים עם קבלן שיבצע את עבודות החיזוק ואת הבנייה של הדירות הנוספות או הרחבת הקיימות - כדאי שתעיינו בעצות שליקטנו בעבורכם: כדאי לכנס אסיפה של בעלי דירות שבה ייקבע מתווה להתקשרות עם הקבלן. רצוי לבחור נציגות מבין בעלי הדירות שתנהל את המו"מ מול הקבלן, ותוכל לקבל החלטות בהתאם למתווה שאושר. חשוב להיעזר ביועצים כבר בשלב המו"מ, כדי שתוכלו להעריך כראוי (הן מסחרית הן משפטית) את הצעת הקבלן. אפשרו ליועצים לבחון את הצעת הקבלן, ולהכניס הערות למפרט הטכני ולנוסח החוזה. יש לשאוף לכך ששכר היועצים ששכרתם ישולם מכיסו של הקבלן. עדיף שבמהלך עריכת החוזה עם הקבלן יהיה לבעלי הדירות ייצוג משפטי נפרד. אנו ממליצים לא להסתמך על עורך הדין של הקבלן - הוא מייצג אינטרסים מנוגדים, בדרך כלל, לאלה של בעלי הדירות. נציגות בעלי הדירות צריכה להיעזר הן ביועץ משפטי הן במפקח בניין גם בעת ביצוע העבודות, כדי לוודא שהעבודות מבוצעות בהתאם לחוזה ולשביעות רצונם של בעלי הדירות. הייעוץ המשפטי גם יסייע לבעלי הדירות בהתמודדות עם קשיים ומחלוקות, שעלולים להתעורר בהמשך. על הקבלן להיות קבלן רשום, בסיווג המתאים לעבודות המבוקשות. על הקבלן למנות מנהל עבודה, שזהותו אושרה על ידי מפקח העבודה האזורי. בכך הנכם מגנים על עצמכם מפני תביעות אזרחיות ופליליות, לרבות במקרה של תאונת עבודה. ערבות כספית במקרה שבו הוסכם על בניית דירות נוספות, הקבלן שעמו התקשרתם מעוניין, מטבע הדברים, למכור את הדירות שייבנו בגג הבניין מהר ככל הניתן. מכירת הדירות על ידי הקבלן לפני שהושלמו העבודות שהזמנתם ממנו, חושפת אתכם כבעלי דירות לסיכון כפול במקרה שהקבלן ייכנס להליכי פשיטת רגל או פירוק. ראשית, כבעלי דירות תיוותרו בלא העבודות שהזמנתם. בנוסף, תידרשו להתמודד עם תביעות מצד רוכשי הדירות שמכר הקבלן, שיטענו לזכויות בבניין. כדי למנוע מצב שכזה, יש לעמוד על קבלת בטוחות מתאימות מהקבלן, להגדיר את מעמד הקבלן כבר רשות בבניין ולוודא כי אין לו זכות עכבון. יש לוודא כי הקבלן ייתן אחריות מלאה לעבודות, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). יש לדרוש מהקבלן, בנוסף, גם ערבות כספית, ערבות בדק, שתעמוד בתוקף לפחות עד לתום שנה ממועד סיום הבנייה. עליכם גם לדרוש מהקבלן לערוך את כל הביטוחים המתאימים, בהתאם להוראות יועץ הביטוח של נציגות בעלי הדירות. לסיכום, אם החלטתם, כבעלי דירות, לבצע שיפוץ או בנייה נוספת בבניין כנגד מכירת זכויות בנייה לפי תמ"א 38, דעו כי מדובר בהחלטה שביצועה אינו עניין של מה בכך. החלטה כזו מחייבת ליווי מקצועי ומחשבה מעמיקה בטרם ההתקשרות עם הקבלן, כדי למזער את הסיכונים הכרוכים בכך וכדי למנוע סכסוכים עתידיים, שיעכבו את הבנייה ויעלו לכם ממון רב. הכותבים הם עורכי דין במשרד בועז רוה המתמחה במקרקעין   הגדלת חדרי יציאה לגג בת"א ל-40 מ"ר מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 13.01.2008 משפט הגדלת חדרי יציאה לגג בת"א ל-40 מ"ר מאת שי עמית >> לאחרונה אושר תיקון לתוכנית ג' במרחב התכנוני של עירית תל אביב, המאשר בין היתר להגדיל את חדרי היציאה לגג כתוספת לדירות קיימות, עד לשטח של 40 מ"ר. מדובר בתיקון חשוב עליו דובר כבר תקופה ארוכה מאוד, ואין ספק כי יש לו השפעה על תוכניות הרחבה קיימות ועתידיות לכל בעלי הדירות בקומה האחרונה בבניינים בתל אביב. לפני שאסקור את החידוש בתוכנית זו, המכונה ג'1, ראוי לציין כי עירית תל אביב לא פירסמה ברבים את דבר אישורה של התוכנית וגם באתר האינטרנט של מינהל ההנדסה לא עודכן אישור התוכנית ולא ניתן עדיין להוריד את תקנון התוכנית דרך אתרי האינטרנט השונים המכילים מידע תכנוני. החיסרון הגדול ביותר בתוכנית הוא ביחס לאזורים עליהם היא אינה חלה - כל אזור מרכז תל אביב מאזור נחל הירקון בצפון ועד אזור ככר המושבות בדרום ועד לרחוב הירקון בסמוך לחוף הים. נראה כי כוונת מתכנני העיר היא להסדיר את חדרי היציאה באזור מרכז העיר באמצעות תוכניות בניין עיר ספציפיות לכל מתחם. החידוש המרכזי בתוכנית ג'1 הוא בהגדלת שטח חדר היציאה לגג מ-23 מ"ר לפי התוכנית הקודמת לשטח של עד 40 מ"ר לפי התוכנית החדשה. בהתאם, עודכן גם סך התכסית המקסימלי שחדרי הגג אמורים לתפוס מתוך כלל שטח הגג, והועמד על שיעור של 65% משטח הגג. בנוסף, נקבע כי יאושרו חדרי יציאה על קומה עליונה ששטחה לא יפחת מ-80% משטח הקומה שמתחתיה. בניגוד לתוכנית הקודמת, צוין כי תותר כניסה נפרדת לחדר היציאה לגג מחדר המדרגות המשותף של הבניין, ולא רק ממדרגות פנימיות מתוך הדירה עצמה - בכפוף לפרסום העניין והודעה לכל דיירי הבניין לצורך התנגדות. הוספו הוראות גם בעניין התקנת פרגולות על הגג, בצמוד לחדרי היציאה לגג ובמגבלות שונות. כאן המקום להזכיר כי בבתים משותפים רגילים, כאשר הגג וזכויות הבנייה שייכים לכל בעלי הדירות, יש צורך בהסכמת 75% מבעלי הדירות בבניין כדי לבצע תוספת בנייה על הגג. מומלץ לעשות זאת בהסכם מסודר במסגרתו יקבלו בעלי יתר הדירות פיצוי על הסכמתם לבנייה על הגג. בדרך כלל מדובר בהטלת שיפוץ חיצוני של הבניין או השתתפות מוגדלת במימון התקנת מעלית, וכיוצא באלה משימות. במקרים בהם שטח הגג מוצמד לדירה בקומה העליונה וכן זכויות הבנייה, לא יהיה צורך בקבלת הסכמות מיתר בעלי הדירות. כמו כן, חשוב לציין כי יש לדווח לרשויות המס על המהלך, שכן מדובר למעשה בעסקת מכירת זכויות במקרקעין, אך קיימים פטורים ממס כדי לא להכביד על ביצוע העסקה. בכל מקרה לא תתאפשר בנייה של יחידת דיור נוספת, ומטרת התוכנית רק לאפשר הרחבה של דירה קיימת באמצעות תוספת חדר יציאה לגג. מומלץ לתקן בסוף התהליך את רישום הדירה בפנקס רישום הבתים המשותפים, כך שתוספת הבנייה תופיע כחלק אינטגרלי של הדירה המורחבת. הדבר מחייב תיקון צו רישום הבית המשותף. הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין   האם עירייה רשאית לתקן רטרואקטיווית את שומת הארנונה? מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 19.10.07 שטח פתוח האם עירייה רשאית לתקן רטרואקטיווית את שומת הארנונה? מאת יחיאל שמיר בית המשפט קבע כי רק במקרים מיוחדים תותר גביית ארנונה לגבי שנים עברו, גם אם נפלה טעות בחישוב לטובת התושב לעתים, לאחר ששלחה לבעל נכס שומת ארנונה, מגלה העירייה כי נפלה טעות בחישוב השומה לטובת בעל הנכס, וכי השומה הנכונה גבוהה הרבה יותר. נשאלת השאלה, האם במקרה כזה העירייה יכולה לתקן באופן רטרואקטיווי את שומת הארנונה; האם לאחר שבעל נכס שילם את תשלומי הארנונה, בהתאם לדרישות העירייה, רשאית זו לשוב ולדרוש תשלומים נוספים בגין שנים עברו? כידוע, גביית הארנונה ברשויות מקומיות היא מערך מורכב שאמון על איסוף נתונים רבים, ובהם מידע על שטחו של כל נכס, סוג השימוש בו וזהות המחזיק בנכס. היכולת לשמור על המידע עדכני היא מוגבלת, והדבר יכול לגרור לטעויות של פקידי העירייה, בין אם טכניות ובין אם טעויות בשיקול הדעת. לא אחת מבקשת העירייה, כעבור שנים, לתקן את הטעות שהתגלתה ודורשת מבעלי נכסים תשלום רטרואקטיווי. עדכון רטרואקטיווי של שומת ארנונה עלול, כמובן, לפגוע באופן משמעותי בבעל הנכס. בפסיקת בית משפט נקבע כי בעל דירה או בעל עסק צריך לכלכל את צעדיו, לרבות ניהול הכנסותיו והוצאותיו, בהתאם להודעת השומה. תשלום ארנונה רטרואקטיווי פוגע בעיקרון סופיות שומת המס, שקובע כי האזרח מתכנן צעדיו על פי שומת המס, בידיעה כי לא יהיה חייב בתשלומים נוספים לעירייה. לפיכך בית המשפט העליון קבע (ע"א 4452/00) כי יש לראות בחומרה הטלת ארנונה באופן רטרואקטיווי, ונקבע כי הדבר יותר רק במקרים חריגים. נקבע, כי יש להכיר בכך שאזרחים מוציאים את הוצאותיהם וחברות בונות את תחשיביהן על סמך תחשיבים כלכליים, שחלקם מתייחסים לעלויות הארנונה. על כן נקבע כי רק במקרים מיוחדים ובנסיבות מיוחדות תוכל העירייה לתקן את שומת הארנונה ולגבותה באופן רטרואקטיווי, ובתנאי שתיווכח שהפגיעה באזרח אינה מוגזמת. בנוסף, נקבע כי יהיה זה מוצדק להטיל ארנונה רטרואקטיווית במקרה שבו מקור הטעות הוא האזרח. מאידך גיסא, במקרים אחרים, שבהם מקורה של הטעות בשומת הארנונה בשיקול דעת מוטעה של העירייה (למשל, מתן פטור מארנונה במקרה שבו החוק אינו מעניק פטור), לא תוכל העירייה לתקן את שומת הארנונה באופן רטרואקטיווי. עצתנו לבעלי נכסים היא לבדוק את הודעות הארנונה שהם מקבלים ולבחון מהי התקופה שאליה הן מתייחסות, ובפרט, לבדוק אם הודעת השומה מתייחסת לשנת הכספים הרלוונטית, ולא ל"תיקוני טעויות" מהעבר, שייתכן שהעירייה מנועה מביצועם. עו"ד יחיאל שמיר הוא שותף במשרד עוה"ד ד"ר רענן הר זהב ושות', המתמחה בדיני מקרקעין ורשויות מקומיות   פינוי-בינוי: חסרונות חוק הדייר הסרבן מוסף נדל"ן המהדורה המודפסת 19.10.07 שטח פתוח פינוי-בינוי: חסרונות חוק הדייר הסרבן מאת זיו כספי החוק המאפשר לתבוע דיירים המגישים התנגדויות לא סבירות לפרויקטים של פינוי בינוי אינו מצליח להשיג את מטרתו שהיא קידום פרויקטים אלה חוק פינוי בינוי (פיצויים), הוא "חוק הדייר הסורר", אשר נכנס לתוקפו בתחילת 2006 נועד לפרק את אחד המוקשים העיקריים המעכבים פרויקטים של פינוי-בינוי. מטרת המחוקק היתה לצמצמם את יכולת הסחטנות של הדייר הבודד ולמנוע אפשרות להגשת התנגדויות בלתי סבירות של דיירים, מטעמים שאינם בהכרח חפים משיקולים זרים ובכך לעכב ולפגוע בטובת כלל הדיירים. האפשרות החוקית לתבוע דיירים סרבנים, אשר לעתים השתמשו בזכות הסירוב כדי לייצר מנוף לחצים במשא ומתן על גובה הפיצוי המגיע להם, אמורה לעודד את מיעוט בעלי הדירות לתת הסכמתם לפרויקט ולהניע את התהליך שייטיב עם כלל הדיירים. יחד עם זאת, למרות הציפיות הגבוהות מהחוק, בחלוף למעלה משנה מכניסתו לתוקף, המציאות מצביעה על כך, שהחוק אינו נותן מענה לצורך לשמו חוקק, ולדייר הסרבן עדיין יש את היכולת לעכב את ביצועו של הפרויקט. הסיבה העיקרית לכישלונו של החוק היא שאינו מצליח לעקוף או לפתור את הכשלים האינהרנטיים במכשול "הדייר הסרבן". כך לדוגמה, בעוד החוק קובע שלדייר קיימת הזכות להתנגד לביצוע הפרויקט, כל עוד ההתנגדות היא "בגדר הסביר". זוהי הגדרה מעורפלת, וקשה להגדיר את גבולות הגזרה של המושג "התנגדות בלתי סבירה". הניסוח המעורפל מאפשר לצדדים המעורבים לתת לחוק פרשנות המתפרסת על ספקטרום רחב, דבר שמטבע הדברים עתיד להוביל את הצדדים להתדיינות ארוכה בבתי המשפט, שבסופה, סביר להניח, תיפגע הכדאיות הכלכלית של היזמים - דרך ברורה "לקבירתו" של הפרויקט. בעיה נוספת היא שהחוק חל רק על בניינים משותפים בהם למעלה מארבע דירות ודורש הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, שברשותם לפחות 75% אחוז מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם שיסכימו לביצוע עסקת "פינוי בינוי". דרישה זו מקשה ומסרבלת את יישום העסקות, במיוחד במבנים המרובים דיירים ובמקרים בהם הרישום של השטח המשותף סבוך או בוצע בצורה רשלנית. על מנת שהחוק יהיה באמת שימושי ואפקטיווי, נדרשת פעולה משמעותית נוספת - ובמהירות האפשרית. על מנת שאפשר יהיה להגיע לפריצת דרך ממשית שתאפשר צליחת מכשולים של בעלי עניין לא רלוונטיים, יש ליצוק תוכן ממשי לחוק. כדי לעקוף את המכשלות הנוגעות לדייר הסרבן, יש לבצע שלושה מהלכים עיקריים: ראשית, הקמת הליך משפטי מזורז שאליו יופנו טענות הצדדים במקרה של התנגדויות. הליך מזורז זה יביא לקיצור זמן ההמתנה, יקצר את סבלם של התושבים ויעלה את הכדאיות הכלכלית של היזמים. שנית, בעת התקשרות של היזם עם הדיירים יינתן לעורכי הדין ייפוי כוח להגיש את התביעה בשם הדיירים ובאופן אשר לא יטיל חובות כספיות על הדייר. שני מהלכים אלה צריכים להתקיים במקביל ומטרתם להעניק תמריץ לתושבים. לבסוף, חסימת ההתנגדויות תתאפשר רק באם הממשלה תעודד את התושבים, באמצעות תמריצים, להסכים לביצוע הפרויקטים. אם הרשויות לא יבצעו שיפור בהתנהלות הנוכחית, דיירים רבים בשכונות רבות בישראל, אשר יכולים וזכאים ליהנות משיפור באיכות חייהם, ימשיכו למצוא עצמם בני ערובה בידי קומץ דיירים סרבנים, אשר פועלים פעמים רבות ממניעים בלתי ענייניים. הכותב הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד גינדי כספי העוסק במקרקעין, תכנון ובנייה   כדי להרוויח יותר בעת מכירת הבית, התפתחה בארה"ב, בריטניה ואירלנד מוסף נדל"ן << המהדורה המודפסת 12/9/2007 אקשן, מוכרים מאת בת גרדינר כדי להרוויח יותר בעת מכירת הבית, התפתחה בארה"ב, בריטניה ואירלנד תעשייה שלמה, שמטרתה להעביר את הנכס טיפול 10,000 שיעלה את ערכו. בצרפת דווקא פחות מתלהבים עיצוב דירה לקראת מכירה, לפני (למטה) ואחרי הארלד טריביון בין אם זהו ניקוי מהיר, שכבת צבע חדשה או השכרת ריהוט מעוצב לכל חדרי הבית, "בימוי הבית" (home staging) המנהג האמריקאי של עיצוב הבית וצחצוחו לכבוד מכירתו העתידית וכניסתו לשוק - החל להתפשט גם באירופה. בבריטניה ובאירלנד ניתן לראות סימנים רבים ללידתה של תעשייה שלמה שנועדה לסייע לבעלי בתים לזרז את מכירת נכסיהם, או לקבל בעבורם מחיר גבוה יותר. ההשקפה הרווחת - שרואה בנכס השקעה פיננסית חשובה ונותנת משקל רב לתדמיתו החיצונית, בדומה למסר שעולה מתוכניות הטלוויזיה המצליחות שעוסקות בעיצוב הבית - תומכת באופן ניכר בתעשייה זו. לא בכל חלקי אירופה נרשמה מידת התלהבות שווה מרעיון העיצוב המהיר לפני מכירת הנכס, אך בבריטניה - עם שוק הנדל"ן הלוהט שלה - המגמה התקבלה בחום. האירים, מצדם, עשו זאת מתוך תקווה לזרז את המכירות בשוק שהחל לא מכבר לרשום האטה. מרתה סטיוארט, מאחורייך מי שבמידה רבה עומדת מאחורי הזרם המצליח בשלוש המדינות היא אן מוריס האמריקאית. תוכנית עיצוב הבית שלה, House Doctor, היא תוכנית פופולרית שמשודרת בבריטניה. לדברי מומחים בתעשייה, התוכנית - שמתמקדת בשיפוץ נכסים במטרה למוכרם - עזרה לנטוע את הרעיון במוחותיהם של בעלי בתים רבים. מוריס החלה לעסוק בנושא בסוף תקופת השפל שהורגשה בשוק הנדל"ן הבריטי, שנמשכה עד אמצע שנות ה-90. הנסיבות אז התאימו בדיוק כדי שתקבל את דריסת הרגל שהמתינה לה. "הרעיון של השקעת כסף כדי למכור את הבית נחשב אז למרתק, מאחר שאיש לא הצליח למכור את נכסו", מספרת מוריס. "הבריטים הם בעלי בתים גאים. אחרי המיתון הם החלו לראות בנכס השקעה ולא רק מקום מקלט ומקום לגור בו". House Doctor עלתה לשידור בסוף שנות ה-90, ובעקבותיה החלה מוריס להעביר קורסים המספקים טיפים לבעלי בתים המעוניינים למכור את נכסיהם. לטענת מוריס, עיצוב הבית משתלם בין אם שוק המכירות חזק או חלש, מאחר שהוא יכול להוסיף 10%-15% למחיר המכירה של בתים רבים. מני אוהרה, מנהל House & Garden Presentation Services, אמר כי עיצוב בית גדול יכול לעלות בין 2,000 יורו (2,720 דולר) לריהוט בלבד ועד 20 אלף יורו (27,200 דולר) לריהוט חדש, צבע, הנחת שטיחים, סידור וגינון. אך המחירים האלה, שנראים הגיוניים לבעלי הנכסים בבריטניה ובאירלנד, לא נחשבים כהוצאה ראויה באירופה כולה. רעיון בימוי הבית, שפופולרי מזה זמן רב בקרב בעלי נכסים יוקרתיים בארה"ב, אולי חצה את האוקיינוס האטלנטי בהצלחה - אך הוא ממאן לעשות כן מעבר לתעלת למאנש. רוב תושבי אירופה מורגלים תרבותית לחשוב על בתיהם כמקומות מגורים ולא כמקור רווח - ונוהגים לעבור דירה בתדירות נמוכה יותר לעומת הבריטים והאירים - וכמובן, האמריקאים. על כן, הם ממהרים פחות לאמץ את הרעיונות של יועצי נדל"ן כאלה ואחרים. מלבד באזורי תיירות, בהם דוברי אנגלית קונים ומוכרים בתים שניים, ובקרב בעלי בתים שמקווים לשדרג לנכס טוב יותר, הרעיון התפשט באיטיות, אומרים סוכני הנדל"ן. אזור שבו מצאו לנכון לאמץ את העניין הוא ליסבון שבפורטוגל. מרכז ליסבון נהפך באחרונה לפופולרי יותר, אך הבניינים בו במצב ירוד. לכן, התושבים שמבקשים למכור את דירותיהם באזור מוציאים עד 30 אלף יורו על מנת לרהט ולעצב מחדש את הדירה, "מאחר שהם יודעים כי יקבלו תמורה", מסבירה תרזה אזבדו קוטינהו, מעצבת פנים. עם זאת, אומרת קוטינהו כי המנהג מקובל יותר בקרב זרים המוכרים את בתי החופש לאורך חופי חופי אלגרבה. "פורטוגזים קשורים יותר לשורשיהם, רגשניים ולא ישפצו את המטבח רק כדי למכור את הבית", אומרת קוטינהו. הדבר נכון גם בצרפת ואיטליה, אומרים סוכני נדל"ן. המוכרים מסרבים להוציא כסף על תיקונים, ולפעמים אף לא טורחים לנקות. "הצרפתים רואים בשיפוץ הבית חוסר נאמנות לנכס", אומר ג'ף קלרק, מנהל אז'נסה פרסינואז, סוכנות נדל"ן בפרובאנס.   נדל"ן למשקיעים קטנים: כך קונים דירות, מפצלים - ומגיעים לתשואות של 20%-15% נדל"ן למשקיעים קטנים: כך קונים דירות, מפצלים - ומגיעים לתשואות של 20%-15% 09:38 | 13.4.2007 אריק מירובסקי תגיות: נדל"ן, יזמות, שיפוץ, פיצול דירות עופר, צעיר בשנות השלושים לחייו, הוא יזם נדל"ן. הוא לא מושקע בפרויקט נדל"ן יוקרתי בתל אביב או ירושלים, וגם לא ידוע כחבר בקהילת הנדל"ן המזרח-אירופאית. עופר גם אינו מהכרישים הגדולים, שנוהגים להסתובב בשוק ההון באופן קבוע - הוא מעדיף את ההסתובבות באזורי הביקוש במרכז הארץ. באזורים אלה הוא וכמה מחבריו מאתרים דירות מגורים ישנות, רוכשים ומשביחים אותן, ומוכרים אותן ברווח - תוך ניצול של ההתעוררות הגדולה של שוק הנדל"ן התל אביבי בשלוש השנים האחרונות. עופר וחבריו אינם היחידים. בשנים האחרונות, ההערכות בשוק הנדל"ן מדברות על הצטרפותם לשוק של אלפי משקיעים חדשים - רובם, משקיעים בסדרי גודל צנועים של לא יותר מ-200-300 אלף דולר. המשקיעים שמשתייכים לגל החדש אינם מסתפקים ברכישת דירה והשכרתה, בתשואה שנתית ממוצעת של 3%-5%. בהיותם מודעים לרמות המחירים בשוק ובעלי יכולת למפות אזורים בעלי פוטנציאל, הם מעדיפים לבצע שרשרת מניפולציות בנכסים שהם רוכשים, ולהמתין לזמנים שבהם מחירי הנכסים יקפצו. מנהל חטיבת המגורים באנגלו סכסון תל אביב, כפיר זוהר, מספר כי גיל היזמים החדשים נע לרוב בין 30 ל-40, וכי מדובר באנשים שצברו הבנה וידע בנושאי נדל"ן - כל אחד מהם בדרכו שלו. יש ביניהם קבלני שיפוצים קטנים, שבמהלך עבודתם נחשפו להשקעות נדל"ן וראו כי טוב, וישנם גם מתווכי דירות שמעורים בשוק וצופים את ההשקעות שישתלמו באזורים מתפתחים. דרך פעולה שכיחה שנוקטים היזמים בהשקעותיהם היא פיצול הנכס שבחרו לרכוש. שיטה זו מגדילה - לעתים באופן בלתי חוקי - את התשואה החודשית של בעל הנכס. אפיק השקעה אחר הוא רכישת קרקעות ספקולטיוויות: רכישת קרקע לא מופשרת לבנייה, שיש בסיס להאמין שתופשר בעתיד. זהו אפיק השקעה שבו הרווחים צפויים להגיע כתוצאה מעליית שווי הנכסים. גם במסלול השקעה עיקרי נוסף - שינוי הייעוד של מבנים תעשייתיים למבני מגורים - יזמים רושמים רווח כתוצאה מעליית שווי הנכס, אך במקרה זה נרשמת גם תשואה חודשית, שמקורה בהשכרת הנכסים שייעודם שונה. אפיק השקעה עיקרי אחר של היזמים הוא השבחת הנכס. הליך זה מלווה לרוב בהשקעה גדולה יחסית, ויכול לכלול בין השאר תכנון מחדש של הדירה, הוספת חדרים, ובנייה על הגג. יש לשים לב להבדל בין השבחה, שהיא הליך כולל שמיועד להעלאת שווי הנכס, לבין שיפוץ - הליך נקודתי שמיועד לרוב לצרכים טכניים ספציפיים. כאן המקום לחזור לעופר מיודענו, פעיל בתחום ההשבחה שמתאר את שיטת הפעולה בבהירות: "אנחנו מחפשים דירות שנראות רע עד נורא, כך שנוכל לשכנע את בעל הדירה שהדירה שלו שווה 30-40 אלף דולר פחות ממחיר השוק. אנחנו קונים את הדירה, משפצים ומשביחים אותה בעלות של עד 25 אלף דולר, ומנסים למכור אותה ב-30-40 אלף דולר מעל למחיר השוק. אחר כך אנחנו מתחלקים בהכנסות". לא תמיד הדברים הולכים כמתוכנן. "כבר קרה לנו פעם או פעמיים, שהערכות ראשונות שלנו בנוגע לעלויות השיפוצים התגלו כמוטעות, ובמהלך העבודות התברר שמצב הדירות היה גרוע יותר ממה שחשבנו. העלויות צמחו באלפי דולרים, מה שקיזז את הרווחים שלנו. גם קורה לנו לפעמים שהשוק אינו מוכן לשלם לנו את המחיר הנדרש, ואז צריך להמתין עם הדירה במשך חודשים עד למכירה, ולעתים, בלית ברירה, להתפשר - מה שפוגע ברווחיות". בעיני עופר, עסקה טובה היא כזו שבה הרווחיות נטו - לאחר החזר המשכנתא לבנק - מגיעה לרמות של 20% מההשקעה. הקבוצה שבראשה הוא עומד פועלת בזהירות, ואינה רוכשת דירה חדשה לפני שהצליחה למכור את הדירה הקודמת. "בדרך שבה אנחנו פועלים, היזמות שלנו היא לא העבודה השוטפת שלנו - אבל היא מוסיפה לכיס עשרות בודדות של אלפי דולרים בשנה, שבהחלט משפרים יפה את איכות החיים", מסכם עופר. שפץ ביתך, פצל דירתך - בפחות מ-40 אלף דולר רוב היזמים שפועלים בתחום השיפוץ והפיצול מעדיפים להגיע עם הון עצמי של 20%-30% ולהשיג את היתר באמצעות משכנתא - תוך ניסיון לשמור על עלויות השיפוצים בדירה מתחת לטווח ה-40 אלף דולר (שיפוצים יקרים יותר יקזזו בצורה ניכרת את הרווחים המתוכננים). הרווח השכיח של יזם על כלל ההשקעה - רכישת הדירה, עלויות נלוות ועלויות השיפוץ - יגיע לרוב לכ-15%-20%. כמו תמיד במקרים של תחומי השקעות המתפתחים, בשוק מסתובבים סיפורים על יזמים שגרפו רווחים גבוהים אף יותר. עומרי (28) הוא דוגמא ליזם קטן שמרוויח לא מעט מהשכרת דירה מפוצלת במרכז תל אביב. הוא רכש את הדירה לפני כשנתיים במחיר נמוך - מכיוון שהדירה היתה ממוקמת סמוך לאנטנה סלולרית - ופיצל אותה לשתי דירות קטנות. הוא ביצע את רוב השיפוץ בעצמו, תוך הסתייעות מינימלית באנשי מקצוע. את הכסף עבור הדירה קיבל מהוריו, וכעת הוא משכיר כל אחת מן הדירות ב-650 דולר לחודש. עומרי אינו יזם נדל"ן - הוא לא בקי ברזי המקצוע וזה אינו עיסוקו המרכזי. מבחינתו, הוא עשה עסקה טובה, שמאפשרת לו לשכור דירה נחמדה וחדשה במרכז תל אביב ואפילו ליהנות מהעודף. כמובן, הוא לא לבד: פיצול דירות הוא תחום שתפס תאוצה בשנים האחרונות, בעיקר בתל אביב הצפופה. מדובר באפיק השקעה נוח, שמניב רווחים גבוהים - גם אם הוא לא תמיד חוקי. כך, נמכרה באחרונה דירה במרכז רחובות ב-100 אלף דולר. היא שופצה וחולקה לשלוש יחידות נפרדות בעלות של 25 אלף דולר נוספים, והושכרה בדמי שכירות כוללים של 1,200 דולר לחודש. בסופו של יום, מדובר בתשואה של 11.5% על ההשקעה הכוללת (רכישה ושיפוץ). גם בגבעתיים נרשם מקרה מוצלח של פיצול: דירת 2.5 חדרים ברחוב סירקין, בשטח של כ-60 מ"ר, נמכרה בכ-135 אלף דולר. הדירה שופצה וחולקה לשתי דירות נפרדות בעלות של כ-20 אלף נוספים והושכרה במחיר שכירות כוללת של 1,050 דולר לחודש - תשואה של 8.1%. דוגמה נוספת היא של דירת ארבעה חדרים ברחוב אחד העם בתל אביב: קומת קרקע הרוסה לחלוטין שופצה לשלוש דירות גן-סטודיו מושקעות, כל אחת מהן בעלת יציאה לגינה משותפת. עלות הרכישה היתה 260 אלף דולר, עלות השיפוץ 40 אלף דולר, והדירות מושכרות כיום ב-750 דולר לחודש כל אחת. התשואה השנתית על ההשקעה הגיע במקרה זה ל-9%. "משקיעים שבוחרים לפצל דירות חייבים לקחת בחשבון שבחלק ניכר מהמקרים מדובר בצעד שאינו חוקי, ושקיים סיכון שיום אחד העירייה תפעל בנושא", מדגיש דקל יצחק מסוכנות הומלנד. "יחד עם זאת, עד היום העירייה לא פעלה במרץ כנגד התופעה, ויותר ויותר אנשים מוכנים לקחת על עצמם את הסיכון". אפיק פעילות נוסף של יזמי הנדל"ן שהצטרפו לשוק בשנים האחרונות מוצא ביטוי נרחב בדרום תל אביב. בתוך הרעש וההמולה של בתי המלאכה הקטנים והמזוהמים בינות לשדרות הר ציון, רחוב הרצל ורחוב המסגר, מתגוררים צעירים בדירות משופצות ומרהיבות ביופיין. גם כאן, מדובר לא פעם בהשקעות קטנות ורווחיות ביותר, שאחראים להן יזמים צעירים שהחליטו להשקיע קצת בנדל"ן. "אתה יכול להיתקל בלופטים יפהפיים שהוקמו במבני מלאכה מכוערים, שנרכשו במחירים נמוכים מאוד. גם כאן, בחלק לא מבוטל מהמקרים, שינוי הייעוד נעשה שלא באישורי העירייה - אם כי במקרים אחרים ניתנו למשקיעים היתרים לשימוש חורג", מספר יצחק. עצמאים בשטח (לא מופשר) יזמי נדל"ן פועלים גם מחוץ לקרקע התל אביבית הרוחשת - לרוב, בקרקעות חקלאיות שאין עליהן תכניות לבנייה, שממוקמות ליד ישובים עירוניים. כך, נמכרה באחרונה קרקע פרטית של 20 דונם, סמוך למושב שדה ורבורג, לפי מחיר של 29 אלף דולר לדונם. מגרש פרטי נוסף, של 3.5 דונמים במושב צופית, נמכר לפי 32 אלף דולר לדונם. "סביר להניח שביום מן הימים הקרקעות האלה ייהפכו לקרקעות למגורים. תוכניות המתאר, ובמיוחד תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, מחזקות את הדעה הזו. גם בשטח אפשר לראות את זה: לדוגמה, צופית סמוכה ביותר לכפר סבא ודי ברור שבעתיד היא תהיה שכונה בעיר. לכן השאלה האקוטית מבחינת קוני הקרקעות האלה היא מתי הן יופשרו, ומה יהיו זכויות הבנייה שיינתנו עליהן", אומר המתווך תומר הורן מסוכנות TH נכסים, שביצעה את העסקות בשני המגרשים. גם בתל אביב נסחרות הקרקעות הספקולטיוויות: שטח של 284 מ"ר בצפון העיר, ליד מגדלי נאמן, נמכר באחרונה ב-130 אלף דולר. השטח הוא חלק מגוש של 420 דונם שעוד מחכה לביצוע פרצלציה - הליך שאמור להימשך לא מעט שנים. המתווך שביצע את העסקה, דוד פרל מסוכנות יוניברס, מסביר כי המשקיע לקח בחשבון שהשטח נמצא במרכז קידום תוכנית שבמסגרתה יוקמו 8-10 יחידות דיור בדונם - מה שישאיר אותו עם זכויות ל-2-3 יחידות דיור שנסחרות כיום בכחצי מיליון דולר. כאן אין שאלה האם הקרקעות יופשרו, ברור שכך יקרה - השאלה היא רק מתי. על כך אין לאף אחד תשובה בדוקה, אך לכשיתבצע ההליך, המשקיע עשוי לגרוף רווח נאה. נכון לעכשיו, עושה רושם שתחומי הפיצולים וההשבחות ימשיכו לצבור תאוצה - במיוחד בתל אביב. שוק השכירות הגואה שם ידרבן את המפצלים, והביקוש הרב למגורים ברמה סבירה בעיר, לעומת המצאי הגדול של הדירות המוזנחות, יגדיל את מספר המשקיעים בתחום ההשבחה. הקרקעות הספקולטיוויות, בינתיים, יחכו למעטים מבינינו שצוידו בעצבים מברזל - שיהיו להם לעזר בזמן ההמתנה להודעה על גורל השקעתם. כללי זהב להשקעת הזהב השקעה נדל"נית, כמו כל השקעה, טומנת בחובה סיכונים רבים. שוק הנדל"ן של השנים האחרונות הוא שוק גמיש: לא כל הציפיות מתגשמות והפתעות רבות - לא כולן נעימות - ממתינות בדרך. בכל זאת, אפשר למנות כמה כללי יסוד המשותפים לכל העסקות המוצלחות. ברשף נכסים ממליצים להקפיד על הנקודות הבאות: הכרת השוק: רצוי לרכוש נכסים להשקעה שמחירם נמוך משמעותית ממחירי השוק. רכישת נכס במחיר השוק או במחיר הקרוב למחיר השוק לא תאפשר מימוש מהיר ורווח גדול. לכן כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע, לרבות מתווכים ושמאים. תחשיבי ההשקעה: חשוב לא להשקיע בשיפוץ יקר מדי של הנכס, אלא לבצע שיפוץ סטנדרטי שהכרחי עבורו. יש להקציב סכום לשיפוץ ולא לחרוג ממנו: כל חריגה בתקציב השיפוץ תביא לפגיעה ברווחיות. כשמחשבים אחוזי תשואה, יש לכלול בתחשיב את כלל העלויות - מחיר הדירה, הוצאות הרכישה (מתווך, עו"ד) ועלויות השיפוץ. יש לכלול בתחשיב גם את המשכנתא. אין טעם בתחשיב כולל שאינו מביא בחשבון את החזרי המשכנתא, ואת העובדה שחלק מהנכס "שייך" לבנק. מיסוי: משקיעים רבים אינם ערים דיים לנושא המיסוי ולא לוקחים אותו בתחשיב העסקה הכוללת. רכישת נכס מלווה במס רכישה, ובשנים האחרונות, גם במס מכירה - לאנשים שרכשו נכסים ללא זכאות לפטור. לכן, שווה להבין יחד עם אנשי מקצוע את השלכות המיסוי ןלשקללן בתחשיב הכולל. בחירה ומיון: בדרך כלל, הנכסים הטובים להשקעה הם הנכסים הישנים, שמחירם זול יחסית. רכישת נכס יוקרתי לרוב תניב עסקה כדאית פחות. כדאי גם לשים לב לאזור הרכישה ולהקפיד כי הנכס יהיה ממוקם באזור מבוקש. arikm@haaretz.co.il   10 עצות לשנה החדשה 10 עצות לשנה החדשה נכתב על ידי גליה לביא השנה החדשה שבפתח היא תרוץ טוב להתחלה חדשה ורבים נוהגים להציב לעצמם מטרות חדשות שברצונם להשיג בשנה הנכנסת. הפנג שואי יכול לעזור ביצירת סביבה תומכת שתעודד הצלחה במטרות אלו. הנה 10 עצות להתחלת השנה ברגל ימין : 1. סדר וניקיון בבית - התחלה חדשה חשוב לעשות "על נקי". לא סתם נקבע הביטוי "דף חלק" לציון התחלה. כשהסביבה בה אנו נמצאים עמוסה בפריטים, לא מסודרת או לא נקייה, נוצר אצלנו חוסר שקט, בלבול ולחץ. אלו אינם התנאים האידיאליים להצלחה. כדי לבצע שינוי כלשהו אנחנו חייבים לגייס את כל כוחותינו ולהתמקד במטרה. הסחות דעת בדמות בלגן הן מיותרות ויש להרחיקן. עשו בדיקה בביתכם ? האם בארון יש בגדים שלא ראיתם כבר למעלה משנה? האם יש לכם פינה בבית שבה נאספת כל הניירת שנשלחת אליכם (קנסות, תשלומים, תכתובת...)? האם הנעליים של בני המשפחה מפוזרות בכל הבית? ומה לגבי צעצועים? עשו סדר יסודי ואל תהססו להוציא חפצים מיותרים. 2. הכניסה לבית ? לאחר שהבית מסודר ונקי, אפשר להסתכל עליו בעיניים בוחנות וביקורתיות. נתחיל מהכניסה לבית. עמדו בחוץ ועצמו עיניכם. דמיינו שאתם מגיעים לבית בפעם הראשונה בחייכם. פקחו עיניים ופתחו את הדלת. מה אתם רואים? האם המראה הראשון שנשקף לעיניכם הוא נעים? אולי פינה יפה בבית, אולי שולחן אוכל עם מפה וקערת פירות? האם המראה פחות מוצלח? אולי מראה קרובה שמבהילה אתכם, אולי חדר שירותים, אולי מסדרון ארוך וצר או שמא כל הבית נגלה לעיניכם בבת אחת? אם המראה הראשוני נעים לעין, אתם בסדר. אם לא ? תקנו את הדורש תיקון. בכל בית ובכל מצב ניתן לשפר. השתמשו בדמיון והיצירתיות שלכם. הערה חשובה ? חשוב מאוד שהדלת תפתח ל 90 מעלות לפחות וללא הפרעות מאחורה. 3. חדרי שירותים ואמבטיה ? אנשים רבים שמתחילים להכנס לעולם הפנג שואי נוטים להתייחס לחדרים האלו כאל מקור כל הרע. זה לא נכון. אין כל רע בחדרי שירותים ואין צורך בבהלה. באופן מפתיע, השיפור הדרוש הוא כל כך פשוט שאפילו התלבטתי אם להקדיש לכך סעיף נפרד. הבעיה העיקרית בחדרי האמבטיה והשירותים היא שאלו חדרים לא היגייניים (כן, גם כשחדר האמבטיה מפואר ונקי). בפנג שואי הם נחשבים כחדרים עם איכות אנרגטית נמוכה יחסית ליתר חדרי הבית ולכן אין לנו רצון לערבב את האנרגיה שלהם עם האנרגיה הטובה שביתר הבית. במיוחד חשוב הדבר כאשר מול דלת חדר השירותים או האמבטיה נמצאת דלת של חדר שינה. מצב כזה עלול להוביל גם לבעיות בריאות של הישן בחדר הזה. הפתרון ? אין צורך במראות, קריסטלים, וילונות או כל חפץ שהוא. פשוט הקפידו לסגור את דלתות חדרי האמבטיה והשרותים ודאגו שהן תשארנה סגורות כל הזמן. ותוספת קטנה ? באותה הזדמנות, כדאי להוריד גם את מכסה האסלה. מראה פנים האסלה אינו נעים לעין גם כשהיא נקייה. 4. תמונות וקישוטים אחרים ? סרקו את הבית ובחנו את כל החפצים המקשטים את ביתכם. האם יש להם אופי אחיד? מה הם משדרים לכם? אולי שמחה, אולי עצב, אולי זקנה, אולי ילדות, אולי נוקשות, אולי נמרצות? לא משנה מה הם משדרים לכם, יש לשדר הזה השפעה על תת המודע שלכם. בבית שבו התמונות כולן מרובעות (לא רק המסגרת), ישרות, נוקשות ומשדרות משמעת וסדר, יהיה קשה לתת למחשבות דרור וליצור דברים חדשים, לעומת בית שבו התמונות מגוונות ומשדרות קשת של מחשבות. בבית שבו כל התמונות הן של נשים בודדות יהיה קשה לפתח מחשבות על זוגיות נכונה. בבית שבו התמונות משדרות עצב יהיה קשה לחשוב על שמחה. מה משדר הבית שלכם? תוכלו לשאול חברים או מכרים לדעתם האובייקטיבית. לשיפור המצב, הרחיקו תמונות או חפצים אחרים שאינם תורמים לאווירה הרצויה לכם והוסיפו פריטים אחרים מוצלחים יותר. 5. צפיפות החדרים ? בחנו כל חדר בנפרד. האם החדר צפוף ועמוס ברהיטים, כולל וילונות ושטיחים (זהו מצב שנקרא yin), או שהחדר פנוי ומואר והתחושה היא של חדר ריק יותר ממלא (זהו מצב שנקרא yang) ? רגע, אל תרוצו לשנות! ישנם חדרים שצריכים להיות בעלי אופי יותר yin, כמו למשל חדרי שינה. לעומתם בסלון או במטבח נרצה אווירה יותר yang, כדי שהאורחים לא ירדמו בסלון. התאימו את אופי החדר בהתאם. הוסיפו רהיטים, שטיחים, וילונות, קישוטים לחדרים שבהם דרושה תחושת נינוחות, שלווה ורוגע. הפחיתו את העומס בחדרים שבהם יש צורך בעירנות ובפעילות. 6. תכולת הבית ? מטרת הפנג שואי היא ליצור מצב מאוזן והרמוני. בחדר מאוזן יוכל כל אחד להתבטא בהתאם ליכולותיו האישיות, בעוד שבחדר שנוטה לכיוון מסוים תהיה השפעה על יכולת הביטוי הזו לחיוב או לשלילה. כדי ליצור איזון יש צורך בייצוג שווה של כל אחד מ 5 האלמנטים ? מים, עץ, אש, אדמה ומתכת. את האיזון יש ליצור בעזרת ייצוג שווה (פחות או יותר) של צבעי הקשת (כחול, ירוק, אדום, חום, צהוב, לבן), חומרים שונים (מתכת, עץ, חרס, זכוכית) וצורות (מרובעות, משולשות, מעוגלות). בחדרים של מתבגרים ניתן למצוא פעמים רבות נטייה לכיוון צבעי השחור או הכחול כהה. הנטייה הזו מתחברת אל ההרגשה של המתבגר ? בדידות, דיכאון, צורך בעצמאות. אם הבית או החדר שלכם נוטה באופן קיצוני לכיוון אלמנט מסוים, נסו לרכך אותו ע"י צבעים מאלמנט מנוגד. 7. הסלון ? זוהי המראה של הבית, הפינה הייצוגית, אם תרצו. "הראה לי את הסלון שלך ואומר לך מי אתה". האם אתם מרוצים ממראה הסלון שלכם? אם חבר או מכר יקפוץ לביקור, האם הסלון ערוך לאירוח הפתאומי הזה או שתאלצו להזיז ערימות כביסה, עיתונים וכו' תוך התנצלות ש"מחר מגיעה העוזרת"? אצל משפחות רבות הסלון משמש גם כפינת כינוס משפחתית, פינת טלביזיה, מקום להכנת שיעורי בית או משחק ועוד. גם אם זה המצב אצלכם, עדיין ניתן להקפיד שהסלון יישאר ייצוגי תמיד. ואל תאשימו את הילדים בבלגן! החינוך הוא שלכם. הציבו גבולות ושמשו דוגמא אישית. ואם זה כבר מאוחר מדי...זהו מועד התשלום ? סדרו בעצמכם. אחרי הכל, לכם יש מטרה להגשים ?. 8. חדר השינה ? לפעמים נדמה לי שהשם הזה כבר מזמן אינו מדויק. חדר השינה הפך בימינו לחדר טלביזיה, פינת מחשב, חדר אמבטיה, מחסן ועוד. מבחינת הפנג שואי, חדר השינה משמש לשני תפקידים בלבד ? שינה ואהבה. כל היתר רק גורעים ומפריעים לתפקידים האלו. אז אם הזוגיות שלכם חשובה לכם, אין מקום לטלביזיה ולמחשב בחדר השינה. ואם איכות השינה שלכם חשובה, מצאו מקום אחר לכל החפצים המיותרים (כן, גם לקרש הגיהוץ שמאחרי הדלת). בחדרי ילדים, כנ"ל, ואם אין ברירה אז צרו לפחות שתי פינות בחדר ? פינת שינה ופינת משחק ולימודים. כמו כן, אל תשכחו שחדר שינה צריך להיות yin. נקודה נוספת, ובעצם שתיים ? קיימים שני איסורים בחדר שינה. האחד מתייחס למים זורמים והשני למראות שמשקפות את המיטה או חלק ממנה. לא אכנס כאן להסבר לגבי הסיבה לאיסורים האלו. תצטרכו לסמוך עלי ;-). 9. פינת העבודה/המחשב ? בניגוד לחדר השינה, פינה זו צריכה להיות yang כדי שלא נרדם תוך כדי עבודה. כאן, אנחנו לא מחפשים את השלווה והשקט, אלא דווקא להיות עירניים ונחושים במטרה. האם פינת העבודה עונה על הצרכים שלכם? האם היא נוחה? חישבו על המטרה שלכם. זהו המקום לחזק את המטרה ע"י חפצים, תמונות או אפילו שלט שידגיש את המטרה. לדוגמא, אם המטרה שלכם היא למצוא עבודה, אפשר לתלות שלט מעל המסך "תוך X אמצא עבודה", או "במקום העבודה החדש שלי אקבל משכורת X, רכב ונייד" וכו'. אם המטרה שלכם היא לקנות רכב חדש, תלו תמונה של הרכב במקום בולט. מטרת החפצים האלו היא לא לאפשר לכם לשכוח את המטרה שלכם. גם לאחר זמן כאשר המודע שלכם ישכח, תת המודע ימשיך לקבל את המסר. 10. כיוונים ? בדקו את הכיוונים שלכם בכל הבית ובמיוחד בחדר השינה ובפינת העבודה. בחדר השינה חשוב למקם את המיטה עם הראש לכיוון חיובי עבורכם וגם באופן שהראש ייתמך בקיר מאחוריו וגם כך שתוכלו לראות את הדלת בנוחות. בפינת העבודה יש לשבת כך שהפנים יפנו לכיוון חיובי וגם כך שישנו קיר מאחרי גבכם וגם כך שתוכלו לראות את הדלת בנוחות. את הכיוונים הטובים שלכם ניתן למצוא בחישוב פשוט כפי שמתואר במאמר "על מספרי קואה וכיוונים" באתר שלי. שתהיה לכולנו שנה מוצלחת, שנה של התחלות חדשות והשגת מטרות, שנה של בריאות והצלחה. גליה לביא היא יועצת פנג שואי, אשר התמחתה אצל Master Joseph Yu, מבכירי המאסטרים לפנג שואי בעולם. גליה הקימה את "דרך הפנג שואי" ? המספק יעוץ פנג שואי בארץ ובעולם, בשיתוף אדריכלים ומעצבי פנים. אתר ? http://www.dfengshui.co.il כתובת מייל ? galia@dfengshui.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   אתם משכירים דירה? כדאי לדעת שאם של מי המפתח הזה נכתב על ידי עו''ד תומר ריטרסקי לעיתים מחליטים שוכרים, קבלנים או מחזיקי נכסים שונים לפנות את הנכס "על הנייר". מה שזה אומר הוא שבפועל הם מפנים אותו, אבל במקביל הם ממשיכים להחזיק במפתח ברשותם כ"בן ערובה" עד שימלא בעל הנכס את דרישותיהם. כדאי לדעת שלעיתים עשויה החזקת המפתח להוות המשך החזקה בנכס, ממש כאילו המחזיק במפתח תופס את הנכס בעצמו. כבר נקבע כי לא ניתן לחייב בעל נכס ל"עשיית דין עצמית" (גם כשהיא מותרת על-פי דין). קביעה זו אומרת למעשה כי בעל נכס לא יכול לפרוץ לדלת הנכס ששייך לו ללא אישור מפורש של מחזיק הנכס - גם אם אותו מחזיק בו שלא כדין. לעניין זה קבעה הפסיקה כי "תכלית האיסור לעשיית דין עצמית נעוץ בשמירת הסדר הציבורי כדי שלא יווצר תמריץ לנהוג באלימות גם לא כנגד מחזיק "'שלא כדין'". בתי-המשפט ראו במסירת מפתח דירה אקט בעל פוטנציאל להעברת אמצעי השליטה וחזקה בה . עם זאת, יש לבחון את נסיבות המסירה כדי לתהות אחר מילוי היסוד הנפשי שבהחזקה. בהקשר זה מפתח הדירה ומסירתו מהווים רק אחד הקריטריונים שיש בהם כדי להעיד על זהות המחזיק בנכס ובעל השליטה בו. באחד המקרים קבע בית-המשפט כי בנסיבות העניין לא עלתה מהתנהגות הנתבעת כוונה להחזיק בנכס או במפתחותיו. זו פינתה את הנכס במועד הקודם ליום הפינוי לו התחייבה. כן ביצעה היא מספר נסיונות להעברת החזקה הממשית בנכס לידי בעליו. לפיכך לא קיימה את הנתבעת את היסוד הנפשי הנדרש להחזקה בנכס. במקרה נוסף קבע בית-המשפט כי הימנעות השוכר מהשבת המפתחות מהווה המשך חזקה במושכר וזאת אף כאשר פינה בפועל את המושכר. בית-המשפט הוסיף כי אין זה כלל וכלל ענינו של המשכיר מתי פינה השוכר את הנכס מחפציו ומטלטליו, או מתי חדל לעשות בו שימוש. מבחינתו הקובע הוא מועד קבלת המפתחות. במקרה אחר קבע בית-המשפט, כי כאשר שוכר מותיר את חפציו בנכס המושכר, בעת שהמשכיר טוען לבעלות בהם וכאשר קיימת מחלוקת לעניין זה בין הצדדים, אזי לא יחשב השוכר כמחזיק בנכס לאחר שהשיב את מפתחותיו למשכיר. לכן, ההמלצה היא (לכל הצדדים) לוודא החזרה מסודרת של מפתחות הנכס המושכר, במסירה אישית עם אישור מסירה אם ניתן ובמידה ולא - בדואר רשום. בכל מקרה כדאי יהיה לשמור אסמכתא שיהא בה להעיד ביום פקודה על המועד בו נמסרו מפתחות המושכר. המחבר הינו עו"ד, חבר וועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין. תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי. www.rnc.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   רכישת דיחרה מכונס נכסים רכישת דירה מכונס נכסים - כן או לא נכתב על ידי זהר נוה מאת עו"ד זהר נוה המשבר הכלכלי אליו נקלעה ישראל בתחילת שנות ה - 2000 בכלל, ובתחום הנדל"ן בפרט, יצר מציאות חדשה בה היקף הדירות הנמכרות באמצעות הליך של כינוס נכסים גדל בצורה משמעותית בין היתר בשל חוסר יכולת של רבים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים כמו גם שקיעה בחובות של בעלי עסקים ששיעבדו את דירותיהם כבטוחה כנגד אשראי בנקאי. מציאות זו יצרה בתורה מציאות נוספת בה רוכשים פוטנציאליים רבים, מיהרו לרכוש דירות מכינוס נכסים בשל המחיר האטרקטיבי בו הן נמכרות, אך יחד עם זאת, רבים אחרים מצאו עצמם בין הפטיש לסדן במצב בלתי אפשרי בו הם התחייבו לרכישת הדירה, נטלו הלוואות אך בסופו של יום, נותרו ללא הדירה. ברשימה זו נסביר על משמעות הליך כינוס הנכסים, יתרונותיו וחסרונותיו. כינוס הנכסים כינוס נכסים הינו פרוצדורה המנוהלת ע"י ביהמ"ש או לשכת ההוצל"פ במגוון מטרות שונות כאשר המוכרת ביותר היא מכירת נכסי חייב לצורך פרעון חובותיו לנושים השונים. לרוב, ככונס נכסים ממונה עוה"ד של הנושה האמור לשמש כ "ידו הארוכה של ביהמ"ש", לעשות פעולות כאלה או אחרות למימוש הנכס בדרך המהירה והיעילה ביותר, תוך שמירה על זכויות כל המעורבים - הנושה, החייב והצד השלישי (הרוכש). תחילת ההליך הוא במינוי כונס הנכסים ע"י ביהמ"ש או לשכת ההוצל"פ. לרוב, מחוייב כונס הנכסים להפקיד ערבות להבטחת תקינות פעולותיו, אך ביהמ"ש רשאי לפטור אותו מכך. עם מתן צו המינוי, על כונס הנכסים לרשום הערה על מינויו במרשם המתאים על זכויות החייב וכאשר מדובר בנכס מקרקעין, בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל. בסמוך לאחר מכן, מפרסם כונס הנכסים מודעה בעיתונים היומיים במסגרתה הוא מזמין את הציבור להציע הצעות לרכישת הנכס הספציפי. כל אדם המעוניין לרכוש את הנכס, צריך להפקיד בידי הכונס תשלום בסך שבין 10% - 15% משווי הצעתו באמצעות שיק בנקאי או ערבות בנקאית, עפ"י החלטת הכונס. לעניין זה יש לזכור שלמרות שבידי כונס הנכסים מצויה שומת מקרקעין של הנכס, אין באפשרותו של הרוכש הפוטנציאלי לראות שומה זו ועליו לבצע את מלוא הבדיקות וההערכות ביחס לשווי הנכס בכוחות עצמו. עם קבלת מלוא ההצעות, יערוך כונס הנכסים התמחרות בין המציעים השונים כאשר לרוב תזכה ההצעה הגבוהה ביותר, למרות שלכונס קיימת הזכות לקבל כל הצעה ולאו דווקא את הגבוהה. עם קבלת ההצעה הסופית, יידרש הזוכה בהתמחרות, לשלם את יתרת סכום הרכישה של הנכס הספציפי בפרק זמן קצוב ומוגדר מראש (מציע שלא זכה, יקבל את המקדמה בחזרה) והעסקה תוגש לאישור ביהמ"ש או לשכת ההוצל"פ. רכישה מכונס נכסים - בעד ונגד לרכישת דירה מכונס נכסים יש יתרונות שלא ניתן להתעלם מהם: 1. הרכישה מהירה ונמשכת זמן קצר יחסית. 2. מחיר הנכס נמוך לכל הפחות ב - 15% משווי השוק שלו. 3. ברגע שהמכירה אושרה ע"י ביהמ"ש, לא ניתן לחזור ממנה והיא סופית. 4. הרוכש קונה את הנכס כשהוא נקי מעיקולים, שעבודים ולא צפויות הפתעות בתחום זה. 5. הליכי רישום הזכויות ע"ש הרוכש מבוצעות ע"י הכונס. אכן המדובר ביתרונות משמעותיים ביותר והקורא הסביר שואל את עצמו "עסקה מצויינת, אז למה לא?" ובכן, ישנם גם חסרונות שלא כל המתעניינים מודעים אליהם באופן מלא והעלולים להשפיע על העסקה: 1. המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש ובמקרה בו הוא מוצא את העסקה לא סבירה, זו לא תאושר והרוכש עלול להישאר עם המימון שלקח. 2. כונס הנכסים יכול תמיד לחזור בו או לבטל את ההתמחרות. 3. בעל הנכס יכול בכל שלב לפדות את הנכס במחירו גם אם יש זוכה בהתמחרות. 4. במקרה בו החליט בעל הנכס לפדות את הנכס בתום ההתמחרות במחיר גבוה יותר מזה שנקבע בהתמחרות, ההתמחרות נפתחת מחדש עד להגעה לסכום סופי. 5. במקרים רבים, בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה הדורשת השקעה כספית נוספת בשיפוצים שמוחקת למעשה את היתרון שהושג במחיר הנמוך. 6. כונס הנכסים רשאי לדרוש עמלה נוספת עבור ביצוע פעולות רישום הזכויות ע"ש הרוכש. 7. הנכס נמכר כמות שהוא (AS IS) ולכן יתכנו חריגות בניה שידרשו טיפול. אין תשובה חד משמעית האם כדאי או לא לרכוש דירה מכינוס נכסים. לעיתים, המדובר בעסקה משתלמת ביותר אך בפעמים רבות אחרות, מדובר בעסקה לא טובה הדורשת השקעת כספים רבים וזמן מעבר למתוכנן מראש. הצעת הכותב היא להיעזר בשירותי עו"ד גם בהליכי כינוס על מנת לוודא שזכויותיכם לא נגפעות, להיות עם היד על הדופק, לפעול בזהירות רבה ולבצע את כל הבדיקות הרלבנטיות בטרם מגישים הצעה לכונס הנכסים. ----------------------------------- האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "משפט ישיר" http://www.thelawyers.co.il 03-6950662, 052-8568881 מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   רטיבות בדירה רטיבות בדירה נכתב על ידי יגאל ברגמן רטיבות בדירה 1. אופן חדירת הרטיבות 1.1 מקורות רטיבות אפשריים בדירה: א. מי גשמים החודרים דרך המעטפת החיצונית של הדירה (קירות רצפה וגג). ב. דליפות מצנרת המותקנת בקירות או מתחת לרצפות (ביוב, דלוחין, מים וניקוז). ג. מים הכלואים מתחת לרצפת הדירה מתהליכי הבניה (חול רטוב מתחת לרצפה) או בהיעדר ניקוז תקין. המים הכלואים עולים בכוח הנימיות בתחתית הקירות (עליה קפילרית). ד. מעבר מים מחדרי רחצה לחלקי מבנה עקב היעדר אטימה ברצפות חדרים רטובים. ה. התעבות (קונדנסציה), הגורמת להיווצרות טיפות מים על מקומות קרים עם טמפרטורה הנמוכה מ"נקודת הטל". ו. מי תהום הנמצאים במגע עם רצפת דירת קרקע. 1.2 מנגנוני חדירת רטיבות דרך המעטפת חיצונית: א. חדירה ישירה של מי גשמים עקב איטום לקוי של קירות החוץ. ב. חדירת מי גשמים דרך סדקים ותפרים בשילוב עם פעולת זרמי אויר וכוחות קפילריים. ג. ספיגת רטיבות דרך חומרים נקבוביים במעטפת החוץ בכוח הנימיות. ד. חדירת רטיבות דרך פתחי חוץ ותפרי התפשטות. 2. נזקי רטיבות 2.2 נזקים לחיי היום יום: א. נזקים לחומרי בניה עקב בלאי מואץ לרבות כתמי רטיבות עובש ו"תפרחות". ב. סדקים והתקלפות היוצרים גם מפגעים חזותיים. ג. נזקים לריהוט ולציוד כתוצאה מרטיבות ממושכת. ד. נזק בריאותי. 2.1 נזקים ליציבות המבנה: א. פגיעה בתפקוד המבנה והקונסטרקוציה עקב קורוזיה מואצת של פלדה הגורמת להגדלת נפחה, לסדיקת בטון הכיסוי ולהחלשת האלמנט הנושא עד כדי פגיעה ביציבות המבנה. ב. שינויי נפח חומרי הבנייה עקב רטיבות לרבות סדקים והתפוררות עם הזמן. 2.3 נזקים בתפקוד הדירה: א. ירידת החוזק המכני של חומרי בנייה רטובים (במקרים קיצוניים ירידה ב % 20)! ב. הפחתה בכושר הבידוד התרמי של חומרי בידוד עקב ספיגת מים למבנה הנקבובי של החומר (בבטון קל הירידה בכושר הבידוד עד כדי % 50 ויותר). 3. אמצעים לעצירת חדירת רטיבות 3.1 תכנון הדירה: מדובר בתכנון המתחשב בכיווני הרוחות והגשם, כולל התיחסות למיקום דלתות חיצוניות וחלונות בנוסף תכנון קירוי חיצוני להסטת מי הגשמים. 3.2 תכנון פתחי חוץ ומוצרי האלומיניום: מדובר בעיקר בחלונות, דלתות חוץ, פתחים, תפרים וחריצים. יש להקפיד על תכנון הביצוע באופן שיאפשר ניקוז נכון והפחתה של לחצי מים ואדים. 3.3 הגנה על קירות החוץ מזרימת מים: א. הפחתת חדירת מים מהמעטפת עקב צמצום כמויות המים הניגרות על קירות החוץ. ההגנה על הקירות באמצעות תכנון וביצוע כרכובים וגגונים להסטת מי הגשמים מהקירות. ב. בחירת חומרי איטום מתאימים לצורך קבלת משטחים אטומים למעבר מים לאורך זמן, בנוסף יש לתכנן אפשרות נוחה לחידוש איטום שהתבלה. 3.4 איטום המעטפת החיצונית: איטום המשטחים דרכם צפוייה חדירת מים (רצפות, קירות וגגות) תוך שימוש בחומרים עמידים בפני בלייה לאורך זמן עקב חשיפתם לתנאי אקלים. 3.5 בידוד תרמי: תכנון נכון של המעטפת החיצונית באופן שימנע היווצרות נקודות תורפה ואיזורים דקים מידי שאינם ניתנים לבידוד (גשרי-קור) עליהם מתרחש תהליך העיבוי. 3.6 תכנון צנרת: א. תכנון מושכל של מיקום צנרת באופן שיאפשר ניקוז מים דולפים מבלי לגרום נזק. ב. הקפדה על מיקומם של מיכלי מים במבנה בצורה שתאפשר איטום נוח ואיתור תקלות. 3.7 ניקוז הגג: א. ניקוז מהיר של גגות באמצעות שיפועים חזקים ומוצאי מים פשוטים. ב. הימנעות ממצבים המועדים לסתימות והצפות גגות על מנת לעצור חדירת רטיבות לתקרות הדירות העליונות. 3.8 ניקוז ואיטום יסודות: פעולה זו חשובה במיוחד בדירות קרקע ותפקידה למנוע היווצרות לחץ מים הידרוסטטי על קירות תת קרקעיים ועליה קפילרית של רטיבות כלפי הדירה. 3.9 ניקוז סביבת הבנין: פעולה זו נועדה להרחיק מים הזורמים על מעטפת הבנין. מדובר במים היורדים מהגגות, נקווים לשלוליות בסמוך לקירות החוץ, מחלחלים ומוצאים את דרכם אל דירה צמודת קרקע. 3.10 הפרדת רצפה מהקרקע: ההפרדה של רצפת דירה תחתונה מהקרקע מבוצעת באמצעות התקנת חציצה אוטמת. פעולה זו הכרחית כדי למנוע מעבר רטיבות לרצפת דירה הצמודה לקרקע טבעית. 4. חומרים ביטומניים לאיטום 4.1 ביטומן (זפת): לביטומן המופק מנפט גולמי קוראים ביטומן אספלטי, וכינויו בשם "זפת" ? הוא טעות נפוצה. הזפת הוא מוצר זיקוק של פחם. חומר "תרמופלסטי" המתרכך והופך נוזלי בהשפעת חום, נעשה צמיגי וחוזר למצב מוצק לאחר התקררותו. הביטומן עמיד בפני כימיקלים במיוחד אלו המזיקים לבטון. גמישותו של הביטומן עשוייה להישמר לאורך ימים בתנאים מבוקרים; אך בחשיפה ממושכת לקרינת שמש, עלולה גמישות זו להיפגם. ביטומן שאיבד את גמישותו הוא חומר פריך שאינו יעיל עוד לאטימה, יש להסירו ולישמו מחדש. התחממות ביטומן בקרינת השמש על גגות עלולה לגרום להתרככותו עד למצב של זחילה הדרגתית על פני שטחים משופעים. מגרעת נוספת של הביטומן היא רגישותו לפגיעות מכניות. מכאן ברורה חשיבות פעולות ההלבנה וההגנה. 4.2 חיזוק ושיריון שכבות איטום ביטומניות: כדי להקנות לשכבות איטום מחומרים ביטומניים חוזק כנגד קריעה משריינים אותם בסיבים, כך מבוצע גם ביריעות איטום המיוצרות באופן חרושתי. הסיבים המשמשים למטרה זו הם בעיקר סיבים מתעשיית הטקסטיל (כדוגמת יוטה) או סיבי זכוכית, פיברגלס וסיבי פוליאסטר. חומרי השיריון מסופקים בצורה בלתי ארוגה כדוגמת גיזה או רשת ארוגה (הקרויה גם ארג). 4.3 לבד ביטומני: מדובר ביריעה ביטומנית המשורינת בקרטון או בלבד, הכינוי הנפוץ ליריעות אלה "נייר זפת" או "נייר טול". במהלך ייצור היריעה מוספג השיריון, משני צידיו, בביטומן מופח. בסיום הייצור מקבל המוצר כיסוי חול עדין, בטרם גלגולו, כדי למנוע הידבקות בלתי מכוונת או התקמטות. הלבד הביטומני משמש בעיקר לחציצה או להגנת שכבות איטום, השימוש בו בשכבה אוטמת בלבד אינו יעיל ואינו מקובל. 4.4 יריעות ביטומן משופרות: היריעות הביטומניות הן מוצר חרושתי המשווק בגלילים, מיושם בריתוך על השטחים המיועדים לאיטום תוך כדי גילגול ופרישה. כדי להקנות לביטומן חוזק כנגד קריעה מכילות היריעות שיריון סיבים. יריעות ביטומן משופרות (הקרויות גם משוכללות) עשויות ביטומן עם מוספים פולימרים אלסטומריים, עוביין של היריעות המשופרות הוא עד 5 מ"מ, שיריון היריעות מבוצע חרושתית באמצעות סיבי זכוכית או סיבי פוליאסטר. יתרונם של סיבי הפוליאסטר הבלתי ארוגים על פני סיבי הזכוכית הוא בהגדלת כושר ההתארכות של היריעה פי 10! ויותר (% 60 ? 40 במקום % 3-1). גם חוזק הקריעה של היריעות המשופרות הוא גדול יחסית עקב עוביים. השבחת ביטומן, על ידי תוספת SBS או APP, משפרת את כושר המתיחה של הביטומן ומעלה את נקודת התרככותו. 5. חומרים ושיטות להגנת האיטום על שכבת האיטום יש להגן מפני פגיעה מכנית ומפני חשיפה לקרינת השמש וחשיפה להשפעת האוזון שבאוויר. 5.1 הלבנה על ידי צביעה: ההלבנה נועדה לצמצם נזקי קרינת שמש מבוצעת באמצעות כיסוי שכבת האיטום בצבעים מוכנים למיניהם כגון צבעי אמולסיה על בסיס אקרילי המאריכים ימים יותר מן הסיוד. גם צבעי אפור כסף, על בסיס אלומיניום יעילים להחזרת קרינה משכבות האיטום. 5.2 שכבת מגן כחלק מיריעות מוכנות: מדובר בהתקנת שכבת מגן בתהליך הייצור של היריעות המוצמדת לחלקה העליון החשוף של היריעה. שכבת מגן נפוצה היא אגרגט דק המודבק ליריעה בצפיפות רבה ומכסה אותה לחלוטין, בקרינה החזקה של תנאי הארץ רצוי להעדיף אגרגט בהיר. 5.3 הגנה איטום באמצעות שכבה מכנית: כאשר תנועה הולכי רגל מועטה על גבי השטח האטום (בעיקר לצרכי אחזקה) יש להעדיף הגנה באמצעות שכבת אגרגטים בהירים (עדיפים חלוקי נחל), לבני איטונג או בלוקים. האגרגטים חייבים להיות בגודל אחיד (מומלץ חלוקי נחל למניעת פגיעה ביריעות) נקיים מאבק ומחומרים דקים, זאת כדי להבטיח זרימה חופשית של מי גשם בדרכם אל המרזבים. כאשר צפוייה תנועה רבה על השטח, רצוי לפרוש מתחת לשכבה המגינה יריעה נוספת מטיפוס "יריעה גיאוטכנית". 5.4 הגנת איטום בשטחים אנכיים תת קרקעיים: הגנה כזו נעשית באמצעות חיפוי האיטום בלוחות פוליסטירן מוקצף, או בניית קיר בלוקים. תפקידה של הגנה זו למנוע מגע בין חומר המילוי האבנים לשכבת האיטום. 5.5 הגנה וניקוז שטחים מרוצפים: כאשר השטח האטום מכוסה בריצוף, יש להגן עליו מפני פגיעה בעת הנחת הריצוף. הגנה כזו מתבצעת באמצעות יציקת "מדה" או פרישת יריעות. הריצוף אינו אטים למים אי לכך שכבת התשתית (עליה מונח הריצוף) חייבת להיות מנוקזת לכיוון המרזבים. השימוש בחול אינו פותר את הבעייה - החול אינו מסוגל מנקז את המים והם עשויים להצטבר בתוכו. מומלץ להשתמש ב"יריעה גיאוטכנית" להגנה על האיטום, ומעליה לבצע ריצוף במלט (טיט) או באגרגט מנקז ללא שכבת חול נקי. 5.6 הגנת שטחי איטום המיועדים לצמחיה: הגנה על שטחים אטומים המיועדים לנטיעת צמחים או עצים חייבת להיות קשיחה על מנת למנוע פגיעות שורשים ופגיעות מכניות כתוצאה מעיבוד הגינה. למטרה זו יוצקים שכבת בטון נוספת ("מדה" או טיח צמנט) כאשר האיטום מבוצע ביריעות עמידות בשורשים. 6. איטום גגות 6.1 תכנון נכון: תכנון נכון של הגג כולל בידוד התרמי התורם להקטנת סדיקה בלתי מתוכננת של שכבות הגג. התקנת תפרי התפשטות בתוספת תפרי "דמה" נוספים, המחלקים את הגג למשבצות, תורמים אף הם להקטנת הסדיקה. בבנייה טרומית יש להקפיד על תכנון מדויק של איטום התפרים בין הפלטות כאשר מומלץ לתכנן יציקת שכבת "טופינג" עליונה. 6.2 ניקוז הגג: ניקוז נכון של הגג מקל על האיטום. סילוק מהיר של המים משטח הגג מונע חלחול המים דרך פגמים קטנים באיטום. מומלץ על שיפועי ניקוז של % 1.50 לפחות והתקנת מוצאי ניקוז במספר מספק ובקוטר שלא יפחת מ - "4 כדי להבטיח ניקוז מהיר. 6.3 הגבהה היקפית (כרכוב): תכנון וישום פרט "אף מים" בהיקף הגג מאפשר סיום תקין של שולי שכבת האיטום. את "אף מים" יש להבליט לפחות 15 סמ' מעל לנקודה הגבוהה שבתחתית קירות המעקה התוחמים את הגג עד אליה יש לסיים את שכבת האיטום על ידי "רולקות". 6.4 תפרי התפשטות בגג: תכנון וביצוע תפרי התפשטות תקניים כולל תפרי "דמה", באמצעות התקנת הגבהה משני צידיהם וכיסוי פח מתאים המאפשר תזוזות דיפרנציאליות של מבנים סמוכים ומונע חדירת מי גשמים. 6.5 מתקנים המוצבים על הגג: התקנת אנטנות, דודי שמש ומתקני מיזוג אויר תבוצע על גבי הגבהות יצוקות. הגבהות כאלה מאפשרות ביצוע נכון של פרטי האיטום ועיבודם תוך יצירת "רולקות". 6.6 מעבר צינורות ושרוולים דרך הגג: יש להקפיד על שימוש בפרטי איטום מקצועיים שיבטיחו התקנת "צווארון" מהודק אל הצינור ורצף שכבות האיטום. בשימוש ביריעות ביטומניות אין להשתמש בצנרת פלסטיק החודרת דרך הגג מאחר ולא ניתן לרתך עליה את היריעות. 6.7 הגנה על שכבת האיטום: מומלץ לתכנן ולבצע הגנה עליונה על האיטום כדי להבטיח אורך חיים מספק של האטימה. שימוש ביריעות איטום ביטומניות חרושתיות עם אגרגט מוטבע מתאים להגנה בפני קרינה והליכה "מועטת" בלבד. 8. שיטות ישום יריעות ביטומניות 8.1 הדבקה מלאה לתשתית על ידי ריתוך: בשיטה זו מרתכים, בעזרת להבת גז, את פני היריעה התחתונים לפני הצמדתם לתשתית. תחילה פורשים את היריעה, ללא חימום ואחר כך מגלגלים אותה בחזרה (יש יריעות שתוך כדי הגלגול חזרה מסירים מהן שכבת פוליאתילן דקה שהגנה על הביטומן). עתה מתחילים בחימום והמסה בתנועות איטיות לרוחב הגליל, ובגלגול החלק שהומס תוך הידוקו למצע. המצע שכוסה עוד קודם לכן במריחת יסוד מתלכד עם היריעה, במצב זה אין אפשרות להזיז או לתקן את פרישת היריעה. ישנן יריעות שעליהן מוטבעות בליטות הנמסות כאשר החימום מגיע לדרגה הרצוייה וכך מובטחת ההדבקה ברגע המתאים. ביטול הצורך בחימום מוקדם של חומר ביטומני באתר מהווה יתרון גדול: מתבטלות מגבלות בעיתיות כגון הגשת החומר החם לשטח הנאטם, תלות בטמפרטורה ומשך זמן החימום. מגבלות כאלו מכבידות ביותר בשימוש בשיטות איטום ביטומני במריחה. 8.2 הדבקה מלאה לתשתית בביטומן חם: בשיטה זו שופכים ביטומן חם על כל השטח ומגלגלים את היריעה תוך כדי לחיצתה ודחיפתה קדימה. יתרונה של השיטה המתוארת לעיל הוא בביטחון שהיריעה מונחת על ביטומן נוזלי בכל שטחה, בזמן שהמסה בעזרת להבת גז מחייבת מיומנות וסבלנות. חסרונה של השיטה ? בצורך לחמם ביטומן ליד הבנין ולהעלותו במצב חם לגג. 8.3 הנחה חופשית של יריעות: שיטה זו אינה מומלצת ובעקרון אינה מיושמת. גם בהנחה חופשית של יריעות ביטומניות מוכנות יש להדביקן להיקף הגג ולהדביקן זו לזו. ההדבקה ההדדית יכולה להיעשות מלמעלה, על ידי הרמת השוליים, חימום ולחיצה. על מנת להבטיח הדבקת השוליים רצוי להגיע למצב שבו ביטומן מומס יגלוש החוצה לכל אורך התפר בזמן הלחיצה ההדדית. בשיטת היריעות המונחות חופשית ניתן לשלב גם "נשמים". הללו הם ארובות איוורור, לשיחרור לחצי אדים שעלולים להיווצר מתחת ליריעה ולגרום להתנפחות והתרוממות. מאחר שמתחת ליריעה קיים חלל רציף, מסתפקים ב"נשם" לכל 50 מר' ואפילו ליותר מכך. ההנחה החופשית מצטיינת בישום מהיר בלתי תלוי במזג האויר. גם אם נלכדת רטיבות ? היא יכולה להשתחרר לאחר מכן. חסרונה בקושי לאיתור כשלים באיטום. 9. פרטי איטום גגות 9.1 עיבוד מוצאי המרזבים: מוצאי המרזבים חייבים לאפשר קליטת המים מפני הגג במהירות ומבלי להיסתם. סביבת מוצא המים היא מקום מועד עקב מפגש סוגי חומרים שונים והסיכון של פגם באטימות שביניהם. פרט מוצא המרזב שונה בהתאם למיקומו: במוצא אנכי - רצוי להתקין את המרזב בבטון עוד לפני היציקה כדי להבטיח בטון צפוף מסביבו ולמנוע יצירת סדק בין בטון חדש לישן. במידה ומבטנים את המרזב לאחר היציקה יש להשתמש בדייס צמנט עם ערב המונע התכווצות (מלט צמנטי מתפשט). כדי להקשות על חדירת מים בין המרזב לבטון מתקינים טבעת חרושתית לשיפור ההיאחזות בבטון ולהארכת נתיב חילחול המים. באיזור המוצא מגדילים את שיפועי הבטון ל % 5 לפחות, ובהתאם לכך קובעים את מפלס פני צינור המרזב. על מנת למנוע סתימת מוצא המרזב מן הסחף המתרכז סביבו, יש להתקין כיפת רשת מגולוונת (הקרויה ברדס) ומסננת חצץ יש להתקין מרזב שקוטרו "4 לפחות. במוצא צידי יש להקפיד על קביעת מפלס תחתית הצינור עוד בשעת היציקה. מפלס זה אינו ניתן להתאמה לאחר מכן, וחשוב שלא יהיה גבוה ממפלס האיטום בנקודתו הנמוכה ביותר. מוצא הניקוז ממשטח מרוצף חייב לקלוט את המים הן ממשטח הריצוף והן ממשטח האיטום שמתחתיו - "ניקוז כפול". קיימת אפשרות למוצא משותף נמוך או ליציאות נפרדות בכל גובה. ליציאה הנפרדת הנמוכה קיימים אביזרים מוכנים. 9.2 גמר שכבות האיטום בקירות היקפיים: מפגש של שכבת האיטום עם שטחים אנכיים כגון קירות, מעקות, כרכובים, צינורות הגבהות וכדומה מתאפיין בזרימת מים מסיבית ומועד לכשלים וחדירת מים. האמצעים הרצויים למטרה זו הם: א. הגדלת השיפוע המשטח האופקי ל % 5 (ואפילו % 10) ליד הקירות. ב. יצירת פינה מעוגלת, הקרויה מעגילה (רולקה). ג. יצירת שקע בקיר האנכי, כדי שמרבית המים הזורמים לא יעבור על פני קצה שכבת האיטום אלא מלפניו (אף מים). ד. הרמת שכבת האיטום מעל לפני המשטח האנכי בשיעור 15 סמ' לפחות. ה. אבטחת הדבקה מלאה ורצופה בקו סיום שכבת האיטום, או הגנת קו זה על ידי פרופיל מתכת לחוץ או החדרת שכבת האיטום לכל אורכה לחריץ שהוכן מראש. ו. אם האיטום נעשה ביריעות - יש להכפיל את היריעה לאורך זווית המפגש ("איטום כפול"). ז. אם צפוייה סדיקה (כמו בבניה טרומית) יש להפריד בין בטון השיפועים לבין הקיר ההיקפי כדי להבטיח שהסדיקה תתרחש לאורך המעקה ממש. ח. יש להלבין גם את האיטום האנכי. 9.3 הגבהות וצינורות בולטים מן הגג: כאשר יש צורך בהצבת מתקנים, או הבלטת צינורות מהגג, יש להכין עבורם הגבהות רצוי מבטון. רגלי המתקנים יוצבו על ההגבהות כדי למנוע פגיעה באיטום. צינורות יש לעטוף בחומר האיטום מעל ולהדק מסביב לצינור "צווארון" שיבטיח זרימת המים מעל לאיטום. 9.4 איטום תפרי התפשטות בגג: האיטום הרגיל אינו מסוגל לעמוד בדפורמציות המאפיינות תפרי ההתפשטות. לפיכך התכנון חייב להתיחס לתנועת המבנה משני צידי התפר מבלי לגרום לנזקים בתפר או בחומרים שמשני צידיו. האמצעים שיש לנקוט לאיטום תפרים הם כדלקמן: א. אין לאפשר זרימת מים לאורך התפר עצמו. שיפועי הניקוז יתוכננו כך שהמים יורחקו משני צידי התפר במהירות. איזור התפר יהיה גבוה מסביבתו לכל אורכו. ב. אם ניתן לבצע הגבהה ? יש לעשותה מכל צד של התפר ולהקפיד על הכללים של גימור איטום בקירות היקפיים. ג. את שכבות האיטום יש להמשיך עד מתחת לכיסוי התפר. ד. מעל לתפר יש להתקין הגנת סיכוך מפח, מבטון או מחומר קשיח אחר שיאפשר תנועה לצידי התפר ללא גרימת נזקים. ה. כאשר לא ניתן לבצע הגבהות מצידי התפר (ובעיקר כשהגג מרוצף) יש להגביה את שפות התפר ככל שניתן, לכסותו ביריעה גמישה במיוחד, בנוסף יש להתקין זויתני מגן צמודים לבטון משני צידיו. ו. את הרווח שבתפר עצמו יש לאטום בחומרים גמישים ביותר כדוגמת "סיקה פלקס". 10. איטום רצפות וקירות תת קרקעיים: 10.1 חובת איטום רצפות: איטום רצפות נועד למנוע חדירת מים מתחתית הרצפה כלפי מעלה לפיכך יש לבצע את שכבת האיטום מתחת לרצפה, דהיינו לפני יציקתה. איכות האיטום הנדרשת נקבעת על פי מידת הרטיבות הצפוייה בתחתית הרצפה, הבאה לידי ביטוי בלחץ המים התת קרקעיים ובכמויותיהם. 10.2 שיטת איטום רצפות: איטום באמצעות פרישת יריעות פוליאתילן לפני הנחת וקשירת זיון הרצפה ויציקתה אינו מספק. איטום נכון יותר יכול להיעשות במרבית השיטות המתאימות לאיטום גגות. כתשתית לאיטום יש לצקת שכבת בטון רזה אופקית ומוחלקת. יש להגן על האיטום כנגד נזקים מהנחת הברזל ויציקת הרצפה, הגנה זו אפשר לבצע מיריעה (כגון יריעה גיאוטכנית) או מיציקת "מדה". 10.3 איטום מפגש קירות רצפה: את האיטום האופקי של הרצפה יש להמשיך עד מעבר לקו הקירות החיצוניים, כדי שיתחבר שם עם האיטום האנכי של הקירות. רציפות שכבת האיטום בהיקף הרצפה ובקירות יגאל ברגמן מהנדס מומחה בביקורת בניה ,באיתור מקורות רטיבות וטיפול בהם. מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב) אתר מידע מקיף בנושא ליקויי בניה: http://www.milav.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   הרפורמה המוצעת במס בתחום מיסוי הרפורמה המוצעת במס בתחום מיסוי נכסי הון נכתב על ידי דר' אברהם אלתר אחד השינויים העיקריים המוצעים ע"י ועדת בן בסט בהמלצותיה הינו השוואת שיעור המס החל על יחידים תושבי ישראל בגין מכירת כל סוגי נכסים, הן נסחרים והן לא נסחרים, הן בארץ והן בחו"ל וקביעת שיעור מס אחיד של עד 25% על רווח הון/שבח מהמכירות כאמור. ובמילים אחרות, מוצע מצד אחד לבטל את הפטורים החלים ביחס לרווחי הון ממכירת מניות הנסחרות בבורסה בישראל ע"י יחידים שאינם בתחולתו של חוק התיאומים, לבטל את הפטורים החלים ביחס לרווחי הון ממכירת מניות החברות התעשייתיות הנסחרות בבורסה בחו"ל ע"י נישומים שאינם בתחולת חוק התיאומים, לבטל שיעור מס של 35% החל ביחס לרווחי הון ממכירת ניירות ערך זרים ע"י יחיד ולהטיל מס בשיעור של עד 25% ביחס לרווחי הון מהנכסים הנסחרים כאמור לעיל "שאינם רשומים בספרי עסק" של יחידים ומס לפי שיעור המס השולי הרגיל אם הנכסים כאמור "רשומים בספרי עסק" ומאידך להוריד את שיעור המס החל על מכירת נכסים לא סחירים (אין אבחנה בין נכסים הרשומים בספרי עסק ובין נכסים הלא רשומים בספרי עסק) ע"י יחיד (כיום עד 50%) ל-25% בלבד. יצוין, כי בדוח הועדה לא ניתן כל הסבר למהות המונח "רשומים בספרי עסק" ולמטרת התנאי כאמור ומדוע הוא הוחל על נכסים סחירים דווקא. תשובה אפשרית לשאלה זאת הינה כוונת חברי הועדה ליצור הקבלה בין הפטורים שחלו בעבר בעיקר על נישומים שלא בתחולת חוק התאומים ובין שיעור המס של 25% ולמנוע מצב שבו על הנישומים כאמור יחול שיעור מס מופחת של 25% מחד והם יוכלו לנכות הוצאות מימון מאידך. לדעתנו, אין כל הגיון בהקבלה כאמור, שכן באם תעבור הרפורמה שיעור המס של 25% לא יהיה בבחינת פטור או הטבה, אלא בבחינת שיעור המס הרגיל החל על כל רווחי הון, לרבות על רווחי הון ממכירת נכסים לא סחירים. לדעתנו, גם אין כל הגיון בשלילת ניכוי הוצאות מימון בחישוב רווח הון ממכירת נכסים סחירים, כפי שמוצע ע"י הועדה בהמלצותיה, משום שאי התרת הוצאות מימון מביאה למיסוי רווח שלא הופק בפועל בידי הנישום. בנוסף לשינויים המפורטים לעיל, מוצע ע"י הועדה לבטל את שיעורי המס ההיסטוריים ולהחליף את ההסדר הקיים כיום הנוגע לפטור על מכירת דירות מגורים של הפטור המתחדש מדי שנה וחצי או ארבע שנים בהתאם למספר הדירות המוחזקות בהסדר חדש, שמהותו מתן תקרת פטור אחת לכל החיים. בדוח צוין מפורשות כי על השבח החייב בגין מכירת דירות מגורים יחול שיעור מס של 25%, אך לא יותרו בניכוי הוצאות מימון. לא ברור לנו הרציונל של הקביעה הנ"ל של הועדה, שכן אם כוונת הועדה הינה כי בכל המקרים האחרים הוצאות מימון יותרו בחישוב השבח, הרי שאין כל סיבה להרע דווקא עם בעלי דירות מגורים, שהוצאות ריבית בהם הם נשאו עלולות לאפס את כל השבח שנצמח להם מהדירה כאמור, ואם כוונת הועדה כי גם במקרים אחרים לא מותרות הוצאות מימון ? לא ברור מדוע נדרשה לקבוע זאת מפורשות דווקא בעניין דירות מגורים. חשוב לציין כי, למעט לענין דירות מגורים, בשום מקום בדו"ח הועדה לא נכתב במפורש כי הכוונה הינה להחיל את שיעור המס של 25% גם על שבח מקרקעין, אך אנו מניחים כי הועדה כיוונה לאחידות של שיעורי המס החלים על רווחי הון ועל שבח וכי ההסדר שנקבע לענין רווחי הון יחול גם על שבח. יוזכר כי, המיסוי כאמור לעיל יהיה רק על רווחי הון בידי יחידים ולא בידי חבר בני אדם, כאשר חבר בני אדם יהיה חייב בשיעור של 36%. מובן שמיד תעלה השאלה מה דינם של תאגידים כמו חברה משפחתית, קיבוצים, מושבים שיתופיים ואגודות, שחל עליהן סעיף 62 לפקודה, והאם על מכירת נכסי הון על ידם יחול שיעור המס בידי יחידים. נראה כי התשובה לכך הינה חיובית ובכך התאגידים כאמור ימשיכו להיות כר לתכנוני מס לגיטימיים! סוגיה מעניינת הינה דינם של נכסי שותפויות ובייחוד נכסי שותפויות שהינן שותפויות רשומות, אשר לגביהן עשויה להיות דיכוטומיה. בעוד שאם המדובר בשותפויות רגילות המוחזקות בידי יחידים שיעור המס יהיה 25% ואילו אם המדובר בנכסי מקרקעין בידי שותפות רשומה אזי שיעור המס עשוי להיות 36%. באשר להוראות המעבר הקבועות בדו"ח הועדה הן מספקות מענה חלקי בלבד לשאלות הרבות העולות בהקשר זה. שאלה ראשונה הינה על איזה חלק מהשבח של יחיד יחול מס בשיעור של 25%. בדו"ח הועדה חסרה התייחסות כלשהי להוראות המעבר בנושא מס שבח (למעט עניין דירות מגורים) וקבועות הוראות לענין רווח הון בלבד, אך אנו מניחים כי ההוראות כאמור תאומצנה גם לענין מס שבח. לענין רווחי הון נקבע בהוראות מעבר כי לגבי נכסים סחירים, דהיינו נכסים שאין כל קושי לקבוע את שוויים ביום כניסת הרפורמה לתוקף, ההוראות החדשות תחולנה על כל עליית ערך שמעל שווי הנכס במועד כניסת הרפורמה לתוקף. התוצאה הנ"ל מושגת ע"י הקביעה כי מחיר הרכישה של נייר הערך הנסחר בבורסה יהיה מחיר ששולם במועד הרכישה או ממוצע מחירי הסגירה של שלושת ימי המסחר האחרונים לפני כניסת הרפורמה לתוקף לפי בחירת הנישום. מכאן שאם הנישום לא הפסיד מיום רכישת נייר הערך עד ליום כניסת הרפורמה לתוקף הוא יבחר בשווי ביום כניסת הרפורמה לתוקף, ויתחייב במס רק על עליית ערך שלאחר מכן. בחירת היחיד המחזיק בנייר ערך זר עשויה להיות מורכבת יותר. כך אם ערכו של נייר הערך ירד במהלך התקופה שמיום הרכישה ועד ליום כניסת הרפורמה לתוקף ועלה בתקופה שמיום כניסת הרפורמה לתוקף, הוא יעמוד מול שתי אלטרנטיבות שלא ניתן לקבוע מראש מי מהן עדיפה: 1. להתחייב במס בשיעור של 25% על עליית ערך מיום כניסת הרפורמה לתוקף, אך לאבד את ההפסד שהיה לו לפני כניסת הרפורמה לתוקף. 2. לנצל את ההפסד, אך להתחייב במס לפי 35% על מנת לעלות על השאלה הנ"ל יש לערוך חישוב המס לפי כך אחת מהאלטרנטיבות ולראות איזו אלטרנטיבה מביאה לחבות מס נמוכה יותר. לענין רווח הון ממכירת נכסים שלא נסחרים בבורסה, בחרה הוועדה בשיטת חישוב שונה וזאת כנראה מתוך הנחה כי קיים קושי אובייקטיבי להעריך את שוויים של הנכסים כאמור בכל רגע נתון ולפיכך יש צורך בשימוש בחזקה כי עליית הערך התפרשה באופן פרופורציונלי על פני כל תקופת החזקת הנכס, כלומר כי ככל שתקופת החזקת הנכס גבוהה יותר עליית ערך גבוהה יותר. ברור כי, הפעלת השיטה כאמור עלולה לגרום לעיוותים קשים במקרים בהם עליית ערך אינה פרופורציונלית לתקופת ההחזקה בנכס. לפיכך, לדעתנו, אף אם תאומץ שיטת החישוב לעיל, בתי המשפט יאפשרו סטייה ממנה במקרים בהם הפעלתה מביאה לעיוות מחד וקיימות ראיות מוצקות להוכחת שווי הנכס ביום כניסת הרפורמה לתוקף מאידך, וזאת בהיקש מהלכת אינטרבילדינג המפורסמת. לכן אנו ממליצים בכל מקרה להצטייד בחוות דעת מומחה או אף מספר חוות דעת כאמור וכן בכל ראיה שיש בה כדי ללמד על השווי ביום כניסת הרפורמה לתוקף. יצוין כי, ייתכן ולענין שבח תאומץ מראש גם שיטת השווי ולא רק שיטת החישוב היחסי, שכן במס שבח מסתמכים על הערכת שמאי לצורך הערכת שווי המקרקעין כדבר שבשגרה. חיזוק לאפשרות האחרונה נמצא בהסדר שנקבע בדו"ח הועדה מפורשות לעניין דירות מגורים, לפיו חלק השבח החייב במס יחושב על פי אחת משתי חלופות, לפי בחירת הנישום: 1. חיוב באופן יחסי, בהתאם ליחס התקופות, 2. חישוב השבח הריאלי שנצבר מיום כניסת הרפורמה לתוקף, כאשר הבסיס לחישוב יהיה שווי הדירה לאותו מועד. הועדה לא קבעה הוראות מעבר ברורות גם לענין ביטול שיעורי מס היסטוריים, למעט הקביעה כי בישראל יחול על רווחי הון שנצברו "החל מכניסת החוק לתוקף". לא ברור, אם כן, כיצד יקבעו רווחי הון כאמור וגם במקרה זה מומלץ להצטייד בחוות דעת להוכחת שווי. יצוין כי, קיימת אפשרות לקבע את שווי הנכס ע"י מכירתו לגוף קשור או ע"י שינוי יעודו. כך לענין ביטול שעורי מס הסטוריים ניתן לשנות את יעוד המקרקעין מרכוש קבוע למלאי. ואולם, בבחינת כדאיות הפעולה כאמור יש להתחשב בעלויות המימון בהן היא כרוכה, שכן היא מקדימה את מועד החבות במס, גם אם תשלום המס עצמו נדחה. העלות כאמור עלולה להפוך את פעולת הקיבוע ללא כדאית. כך לדוגמא אם על נישום מסוים שהינו יחיד חל שיעור המס ההיסטורי של 24% על עלית ערך שלפני כניסת הרפורמה לתוקף ו-25% אחרי כניסת הרפורמה לתוקף, הרי שדי בעלות מימון של 1% בלבד כדי להפוך את פעולת הקיבוע ללא כדאית. נושא נוסף המטופל בדו"ח הועדה הינו נושא רווחים ראויים לחלוקה. ההצעה הינה לבטל את שיעור המס של 10% ולהשוות את שיעור המס לשיעור המס על דיבידנד. כלומר, אם כיום ניתן למכור את הנכס (גם לצד קשור) ולפרק את החברה בעלת נכס מקרקעין בעלות מס כוללת של 42.4% הרי שבעתיד עלות המס תהיה של 52%, וזאת כמובן בכפוף לשמירת הדין הקיים בנוגע לרווחים ראויים לחלוקה שנצברו לפני כניסת הרפורמה לתוקף. אפשרות נוספת הינה לפרק את החברה ולהעביר את הנכס עצמו לבעלי המניות לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין בפטור ממס שבח. יצוין כי, אם הנכס נרכש אחרי שנת 1983, הרי שלא יהיה בפירוק כדי ליצור גם חבות במס רכישה. לכאורה, דרך זו עדיפה על הדרך המתוארת לעיל של מכירה לצד ג' ופירוק, אך בעתיד לכשיימכר הנכס בעל המניות יצטרך לשלם מס בשיעור של 50% על השבח שנוצר לפני כניסת הרפורמה לתוקף ולא 42.4% כמו במקרה של מכירה ופירוק. ואולם, גם כאן יש להתחשב בפרמטר של הוצאת מימון הנובעות מהקדמת ארוע המס. כך אם ניקח בחשבון עלות מינימלית של 4% ריבית ריאלית בשנה, הרי שאין כל כדאיות לבחור בדרך של מכירה לצד קשור ופירוק אם הכוונה הינה למכור את הנכס לאחר יותר משנתיים מיום כניסת הרפורמה לתוקף ועדיף להעביר את הנכס עצמו לבעל מניות. סוגיה נוספת המעוררת שאלות רבות הינה הוראות מעבר שנקבעו בקשר להסדר בנוגע לדירות מגורים. כפי שעולה מדו"ח הוועדה, מכירה של 2 דירות לכל היותר לאחר 1.1.2001 תתחייב במס שבח אף ורק ביחס לעליית ערכן של הדירות מיום 31.12.2000, ואילו על מכירת דירות נוספות יחול הדין הקודם במהלך 4 שנים מיום תחילת הרפורמה. מכאן שלכאורה אדם שלא מכר דירת מגורים במשך 4 שנים יכול לנצל את הוראות הרפורמה למכירה בפטור ממס שבח של עד 3 דירות מגורים (אחת לפני כניסתה לתוקף ושתיים אחרי כניסתה לתוקף של הרפורמה) בלא צורך בניצול הניכוי הכולל המוענק לאדם בעקבות הרפורמה. מקריאת המלצות הועדה עולות מספר מסקנות נוספות שתפורטנה להלן. כך במקרה בו צפויה עליית ערך מהותית של נכס של יחיד (כגון, במקרה בו קיימת אפשרות להפשרת קרקעות לבניה), קיימת עדיפות לשינוי יעוד ממלאי לרכוש קבוע. במצב כזה שינוי היעוד אמנם יחויב במס הכנסה מכח סעיף 85 לפקודה, ואולם עליית הערך הגדולה של הנכס תתחייב החל מכניסת הרפורמה לתוקף ב - 25% מס בלבד. מובן, כמו כן, כי במקרים בהם טרם נרכש נכס ע"י יחיד, קיימת עדיפות מהותית לרכשו כנכס קבוע ולא כמלאי, עקב שיעור המס הנמוך. במקרה בו נדרש שינוי יעוד, בטרם מכירה, הרי שהוא יהווה אירוע מס רק אם חלפו יותר מ - 4 שנים ממועד הרכישה (בהתאם לסעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין) ובכל מקרה עליית הערך עד לשינוי היעוד תחוב ב - 25% בלבד. כמו כן, קיימת עדיפות מכירה (לרבות החכרת מקרקעין לתקופה של מעל 25 שנה וליסינג פיננסי), אשר תיהנה החל מכניסת הרפורמה לתוקף משיעור המס על רווח הון (25% ליחיד), לעומת השכרה תפעולית תחוב במס לפי שיעורי מס הכנסה הרגילים. אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il : זיו שרון, עו"ד; הלנה בן ברוך, עו"ד משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   המיטלטלין שנותרים בדירה יופחתו פסק דין חדש מאפשר לחסוך מס רכישה ומס שבח נכתב על ידי ליאור וורסל פס"ד חדש של בית המשפט העליון ע"א 8817/04 מ 8/3/2006 קובע שאין לחשב מס רכישה על המרכיב של התכולה שניתן לפרק אותה משמע שאם רכישת הדירה כוללת מזגן, ארונות בחדרים וכו' הניתנים לפירוק יש לנטרל אותם מהמחיר לצורך חישוב מס רכישה,מס שבח ומס מכירה בית המשפט אומר "לשיטתי מחוברים הניתנים להפרדה,אינם בגדר מקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין, בענייננו , הכללתם של חפצים כגון אלו המתוארים לעיל בחישוב סך שווי הרכישה , לצורך חישוב מס הרכישה מתוכו, אינה נראית כמתיישבת נכונה עם תכלית החקיקה, שהרי אין לייחס תכלית , למסות מיטלטלין כגון אלו, במסגרת מס רכישה בגין רכישת המקרקעין. במקרה דנן מדובר בחפצים , אשר על ידי הסרת ברגים שבים להיות ניידים ואינם מאבדים את אופיים או זהותם העצמאיים ומהווים למעשה מיטלטלין ... נראה כי המטלטלין והציוד אכן אינם חלק מהמקרקעין " מומלץ לכן לקבוע בחוזה מה השווי של המטלטלין הנשארים בדירה, חשוב מאוד שהמחיר שנקבע יהיה הגיוני ולא תלוש מהמציאות רו"ח וורסל ליאור הינו שותף במשרד רו"ח וורסל את וורסל המנהלים את פורום רואי חשבון הותיק ביותר באינטרנט (פורום רואי חשבון של נענע) , כתב מספר מאמרים בעיתון גלובס, מרצה בקורסים של מט"י , ובעל אתר אינטרנט המכיל מידע עצום לבעלי עסקים http://www.worcel.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   הסינים מתייחסים לתורה הזו כאל פנג שואי ? אוסף של אמונות טפלות או כלי שימושי נכתב על ידי גליה לביא תורת הפנג שואי הגיעה למערב בסערה והיא נושאת איתה את הסודות לחיים מאושרים, לזוגיות טובה, לשגשוג כלכלי ועוד. אך בעוד הסינים מתייחסים לתורה הזו כאל אורח חיים ומתכננים את צעדיהם לפיה, אנשי המערב לקחו מהתורה בעיקר את "התיקונים". כלומר, לאחר מעשה (בניית בית, רכישת דירה...) מחפשים כיצד לתקן ולהביא את הברכה לבית. כאנשים אשר זמנם יקר להם, לא התעמקו אנשי המערב בתורת הפנג שואי המורכבת, אלא יצרו ממנה תורה מצומצמת יותר. וכך, התפתחו חנויות שלמות שמשווקות "מוצרי פנג שואי" שמבטיחים לכל קונה שהפריטים הללו הם-הם שיביאו לו את השגשוג המיוחל. יועצים רבים נגררו אחר הביקוש והם אומרים ללקוחותיהם את מה שהללו מעוניינים לשמוע. לא פלא שישנם כאלו שמתייחסים לפנג שואי כאילו היא אוסף של אמונות טפלות, או תורה רוחנית-מיסטית. הפנג שואי מקורה בתצפיות מרובות וחקר גורמי שמים, מזג האוויר, מבנה הקרקע והיחסים ביניהם. כתוצאה ממחקרים אלו, הרכיבו הסינים, בין היתר, מחזורים אנרגטיים ולוח שנה. האנרגיה, עפ"י הסינים, אינה נשארת קבועה, אלא משתנה לפי כיוון וזמן. חלוקת הזמן הסינית עוסקת במחזורים בני 180 שנה המתחלקים ל 9 תת-מחזורים בני 20 שנה כל אחד. כרגע אנו נמצאים במחזור 8, שהחל בפברואר 2004. בכל תת-מחזור, קיימים 16 טיפוסי בתים, הנקבעים לפי כיוון החזית המדויק שלהם. לכל בית איכות אנרגטית שונה וכן מערך אנרגטי (המכונה "מפת כוכבים מעופפים") המשתנה מחדר לחדר בבית. לפי מפת הכוכבים המעופפים, ניתן לקבוע אילו חדרים טובים מבחינה אנרגטית ואלו ? לא. האידיאל יהיה לתכנן את הבית מראש וכך "להרוויח" אנרגיה חיובית בחדרי המגורים, וכן למקם שירותים/מחסן באזורים השליליים. אם הבית כבר קיים, ניתן לעשות תיקונים שונים כדי להחליש את השפעתה של אנרגיה שלילית ולחזק את החיובית. לאילו מכם שמתכננים בניית בית או שיפוץ רציני, כדאי לדעת שמועד הבניה/השיפוץ, קובעים את המחזור האנרגטי של הבית. מפת הכוכבים המעופפים מורכבת בהתאם לכיוון החזית ומועד הבניה/השיפוץ. הכוכבים המעופפים משתנים גם בפרקי זמן קצרים יותר ? כל שנה וכל חודש. בפברואר הקרוב תחל שנה חדשה והשפעותיה, לחיוב ולשלילה, יבואו לידי ביטוי בכל בית. גליה לביא היא יועצת פנג שואי, אשר התמחתה אצל Master Joseph Yu, מבכירי המאסטרים לפנג שואי בעולם. גליה הקימה את "דרך הפנג שואי" ? המספק יעוץ פנג שואי בארץ ובעולם, בשיתוף אדריכלים ומעצבי פנים. אתר ? http://www.dfengshui.co.il כתובת מייל ? galia@dfengshui.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   פנג שואי באביב - ההתחדשות פנג שואי באביב - ההתחדשות נכתב על ידי מרכז אבני בס"ד באביב יש ריח מיוחד של התחדשות, ריח רענן באוויר שגורם לנו להתרגשות ורצון לדברים חדשים לריגושים שלא הכרנו, בכל תחומי החיים לחלק בא להתחדש בזוגיות חדשה, או להתחדש בתוך זוגיות קיימת להתחדש בעבודה חדשה או להתקדם בתוך הקיים. הריח של האביב מביא עימו רצון לקנות בגדים חדשים, ובכלל להרגיש חדש, נקי ורענן כדי לפתוח דף חדש אז איך מפנים מקום לדברים חדשים באביב הזה? כדי לפנות מקום לדברים חדשים בחיינו, אנו צריכים להגיד שלום לישן הסימבוליקה בפינוי חפצים ישנים מביא התחדשות לחיינו ? זוגית קרייריסטית התפתחותית ובכל תחומי החיים נתחיל בארון הבגדים ונוציא את כל מה שאנחנו לא לובשים ("יעלה עלי אחרי הדיאטה" "בטוח יחזור לאופנה") אם לא לבשנו בגד מסוים 2 עונות כבר לא נלבש אותו, תמיד חברה תשמח לקבל, ויש אנשים נזקקים שאפשר למסור להם. לנו בחיים זה יעשה פלאים, יהיה לנו יותר מקום בעין ויותר מרחב מחייה בארון, ואנרגטית פינינו מקום לדברים חדשים, להתנסויות חדשות לאנשים ולרגשות חדשים. את אותו פינוי מקום נעשה בכל ארונות הבית ? בארון הנעליים-נעליים מסמלות תקיעות ומכאן נעליים שלא לבשנו המון זמן "יתקעו" את מהלכי חיינו. בארון הכלים במטבח - מטבח הוא הלב של הבית ומסמל שפע ובריאות-פנו מקום לשפע בחיים שלכם על כל פניו ופנו מרחב לחיים בריאים וטובים. במדפי הספרים ? ספרים זה אחד הדברים שיותר קשה להיפרד מהם, אך אם המדפים תופסים חלק גדול מידי בסלון או בחדר העבודה , זה הזמן להעביר אותם הלאה. {את פינוי המקום לדברים חדשים נעשה בתא הכפפות ובבג'ז המכונית, בחדרי האחסון בבית ?יש להם השפעה על חיינו גם אם לא רואים אותם, בארון של מרפסת השירות וכו'} *אגירת חפצים גורמת לתקיעות בהתנהלות חיינו, בשגרת היום יום ובצעדינו הגדולים אחרי שפנינו את מרחב המחייה שלנו, נטהר אותו אנרגטית, ונחדש את האווירה בבית באנרגיה רעננה-וכך גם את חיינו . נעשה טיהור אנרגטי ע"י שריפת עלי מרווה-נעבור עם העשן בכל פינות וחדרי הבית (פרט לחדרי השירותים והאמבטיה), כמו כן אפשר לשטוף את הבית במי ים ולאחר מכן במים נקיים ללא סבון. אביב שמח ומחודש יעל קלמן-אבני אמנית פנג שואי מרכז אבני 9361833 -08 884788 ? 052 www.hanaavni.co.il מרכז אבני הינו מרכז רוחני שפועל זה 10 שנים ומקיים פעילויות מגוונות ברפואה אלטרנטיבית-סדנאות , קורסים, הרצאות וטיפולים אישיים, באווירה של אחדות, אור ואהבה. את המרכז מנהיגה "הכוהנת הגדולה של הרייקי" חנה אבני. חנה אבני היא הילרית, רייקי מאסטר,קארונה רייקי מאסטר, סייקאם מאסטר, מאסטרית בקריסטלים, מתקשרת, מורה למודעות ומורה רוחנית. www.hanaavni.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   פאנג שואי, ילדים ושפע פאנג שואי, ילדים ושפע נכתב על ידי דנה אהרון פאנג שואי, ילדים ושפע / דנה אהרון "חברת השפע" בה אנו חיים, מציעה לכולנו מגוון רב של מוצרים מכל קשת הצרכים ונוגעת בכל טווח הגילאים. בטביעת אצבעה, ניתן להבחין בבירור אצל ילדינו. מבחר עצום של בגדים, משחקים וצעצועים. בחנויות השונות ניתן להתרשם מהמבחר העצום הקיים מכל תחום אשר לרוב מבלבל, בעיקר את הילדים. דמיינו בנפשכם את החוויה הרגשית שלכם או של ילדיכם בחנות צעצועים גדולה ומגוונת. המבחר, העומס הוויזואלי, עומס הצבעים, כמות הגירויים העצומה, כל אלה גורמים לתחושת פיזור הדעת, קושי בריכוז וארגון החשיבה, היכולת לבחור ולהחליט. היכולת לדלל את הגירוי קשה מאוד. עבור ילד, כמות קטנה יותר, גם היא משפיעה באותה הדרך. לכן עלינו להיות ערים לכמות החפצים, המשחקים והצבעים הקיימים בסביבתו היומיומית. לעיתים, זו הסיבה שילדים מעדיפים את המשחק בסלון על פני משחק בחדרם. כאשר ילדינו מוצאים לעצמם פינה שקטה למשחק, הדבר מאפשר לילדנו להתרכז במשחק, ללמוד וליהנות. הם בעצם מפעילים יכולות ריכוז אשר מאוד חשובות להתפתחותם. יכולות שישמשו אותם בהמשך דרכם בגן ובביה"ס. כישורי הריכוז והישיבה לאורך זמן מתפתחים בגילאים רכים אלו. לאור זאת מומלץ לחשוב, להשקיע זמן בתכנון, ארגון ועיצוב חדרי הילדים שלנו. השלב הראשון בו עלינו להתחיל הוא: מיון המשחקים: לרוב החדר מוצף במבחר רב של משחקים ולכן מלאכת המיון הינה שלב קריטי, בו אנו מתחילים. רצוי להכין מראש קופסאות אחסון גדולות או שקיות. המיון יחולק ל- 3 קטגוריות והן: א. הצעצועים המיועדים לזריקה- הצעצועים השבורים, ההרוסים, קרועים, ושאינם ברי תיקון. ב. צעצועים ומשחקים לשמירה ? כאלה שאינם תואמים את גיל הילד או שעבר זמנם ומתאימים לגילאים צעירים יותר. צעצועים מקטגוריה לא יאוחסנו בחדר הילדים, שהרי חדרם אינו "מחסן". באם אין לנו צורך במשחקים, אפשרות נוספת הינה מסירתם לאחת מעמותות הנזקקים הקיימות בכל חלקי הארץ ובכך נשמח ילדים נוספים. ג. צעצועים ומשחקים שנשארים- אותם מצאנו מתאימים ואהובים על ילדינו. לאחר שסיימנו את מלאכת המיון, ניבחן שוב את המשחקים שהחלטנו להשאיר, האם באמת הכול חיוני? ולסיום נסדר אותם מחדש בחדר הילדים. דנה אהרון יועצת פנג שואי יעוץ עפי' אסכולות קלאסיות ואסכולות מתקדמות, שימוש בכלים מטאפיזיים מתחום המיסטיקה הסינית. בעלת B.A בעבודה סוציאלית, בר-אילן. עובדת מתוך נתינה, אהבה ויצירתיות תוך התאמת היעוץ לטעם ולסגנון האישי של בני המשפחה. ליצירת קשר : http://www.feng.co.il 054-4455547 מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   עצות לרוכש דירה עצות לרוכש דירה נכתב על ידי מאיר ברטלר רכישת דירה מהווה לחלק ניכר באוכלוסיה את העסקה הגדולה והחשובה ביותר שלהם. אם בכוונתכם לרכוש בקרוב דירה להלן מספר טיפים חשובים: א. לבדוק את סביבת הדירה, לבחון מפגעי ומוקדי רעש ובריאות כגון הימצאות אנטנות סוללריות באזור, בתי ספר, מועדונים, מסעדות וכיוצ"ב. ב. רצוי לבוא לדירה בשעות שונות של היום, בוקר, צהריים וערב ולהתרשם מהרעש, אם יש, אור, אוויר ופגמים נסתרים, באם קיימים בדירה. ג. אם יש ילדים רצוי לבחון המצאות גנים ובתי ספר בסביבה וגיל האוכלוסיה השכנה. רצוי לבדוק שרותי תחבורה בקרבת הדירה, המצאות מרכזים מסחריים ומוקדי נותני שרותים סביבתיים כגון קופות חולים וכיוצ"ב. ד. יש לבצע בדיקה מקפת של הדירה למציאת פגמים. בדירות גג בעיקר, אך לא בפרט, להקפיד על בדיקת רטיבות. יש להפעיל את כל המערכות בבית ולבחון כי הן פועלות כנדרש. לבדוק את זרימת המים בברזים ובשירותים. מומלץ להיעזר בבעל מקצוע כגון אדריכל בבדיקה. ה. רצוי לבדוק את תיק הבניין בעירייה על מנת לבחון האם יש חריגות בנייה בדירה (כגון סגירת מרפסות שלא על פי היתר, בניה נוספת וכיוצ"ב) ושאין ולא ננקטים הליכים משפטיים כנגד הבעלים ו/או המחזיק. יש לבדוק מה יעוד השטחים הקרובים גם בבדיקה זו מומלץ להיעזר בבעל מקצוע מתאים ? אדריכל. ו. בעת עריכת התחשיב הכלכלי שלכם רצוי לבדוק מראש מה התשלומים שיהיה לשלם גם בעתיד לרבות תשלומים לוועד הבית, ארנונה לעירייה, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, אדריכל, החזרי משכנתא, שיפוץ ותיקונים והיטלים כגון היטל השבחה, אם חלים עליכם על פי חוזה הרכישה, וכיוצ"ב. ז. יש לדבר ישירות עם הבעלים של הדירה ולא להסתפק בשיחות עם מתווך או נציג מטעמו. יש לוודא כי הבעלים אכן מוכר לשכנים ו/או בין בעלי העסק השכנים. אם המוכר הוא יורש על פי צו בית משפט או בית דין רבני יש לבחון את הצו ולבדוק את נכונותו ככל הניתן. על המוכר לחתום על המסמכים יש להימנע מחתימה באמצעות יפוי כח. ח. אם בכוונתכם לקחת הלוואה המובטחת במשכנתא, עליכם לבדוק מראש האם אתם עומדים בתנאים למתן הלוואה, האם אתם עומדים בתנאים של קבלת הלוואות זכאים של משרד הבינוי והשיכון ו/או אחרת לעשות סקר השוואה בין הבנקים השונים באשר לתנאים ולבחון מה המסלול הנוח לכם ביותר והמתאים ללוח התשלומים. ט. מומלץ לא לחתום על זכרון דברים עד לסיום כל הבדיקות וסגירת העסקה. רצוי מאוד להיעזר בעורך דין מטעמכם שיבצע את הבדיקות המשפטיות עבורכם. בין השאר יש לבדוק את הזכויות של המוכרים (במינהל מקרקעי ישראל ו/או בלשכת רישום מקרקעין), יש לבדוק היעדר זכות צד ג' כלשהי בדירה, עיקולים, משכנתאות, משכונות וכיוצ"ב ובדיקת הסכם המכר. יש להוציא נסח רשום עדכני גם סמוך מאוד לשעת ביצוע חתימת החוזה. י. בהסכם יש לשים דגש על מועד פינוי ומסירת החזקה בדירה וקבלת בטחונות מתאימים להבטחת הפינוי והמסירה של החזקה, לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה ולהבטחת ביצוע התשלומים החלים על המוכר על פי ההסכם. יש לסגור מראש אילו אביזרים יישארו בדירה ולוודא הכנסת הרשימה כנספח להסכם. יש לדאוג לכך כי המוכר יפקיד יפוי כח בלתי חוזר בידיו של עוה"ד לצורך ביצוע העברת הזכויות ולרישום הערות אזהרה גם לחליפיכם ולבנקים. * האמור לעיל הינו בגדר המלצה אין באמור בכדי להוות ייעוץ משפטי. מאיר ברטלר עו"ד (LLM)שותף במשרד יעקב ברטלר משרד עורכי דין רח' החשמונאים 100 תל אביב BRETTLER @ GOLDMAIL.NET.IL טל': 03-5619640 ; פקס: 03-5619639 מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   ניהול וועד הבית ניהול וועד הבית נכתב על ידי גיורא מגל ניהול הוועד הוא נושא מאד לא מסובך. מאידך, הכל תלוי בשכנים וברצון הטוב. כמעט בכל בנין קיים ה"משוגע" המקומי. צריך רק לדעת לאתר אותו. "משוגע" שכזה תמיד ישגיח על הניקיון, גינון, פחי האשפה ומועדי הסיוד ושיפוץ הבניין. אני יכול להעיד רק על עצמי שבשנות פעילותי האחרונות בוועד שיפצנו את הכניסה החיצונית לבית באבן ירושלמית, שיפצנו את הכניסה בקרמיקה, צבענו וסיידנו את הכניסות ליד הדירות ומסביב לבנין והכל בקלות וללא שום לחצים. מה שקרה זה שמספר בנינים ראו כי טוב והתחילו לשפץ גם הם דבר שעוזר למראה החיצוני והרגשה נעימה של הדיירים. אני יודע ממקור ראשון על דייר שקנה אצלנו בבניין דירה ומה שהביאו להחליט היה המראה החיצוני והטיפול בבניין. רק כדוגמה, חל אצלנו איסור להתקין מזגנים במרפסת הפונה לחזית וזאת על מנת לשמור על מראה נקי ואחיד של הבניין. כל הדיירים עמדו בכך ללא כל בעיות. מאז שנבחרתי לוועד הבית קבעתי עובדה אחת מוגמרת וזאת בהסכמת כל הדיירים ? וועד הבית אינו אוסף המחאות. הדיירים הם שמביאים את ההמחאות פעם בחצי שנה לחברי הוועד. כל חצי שני מוצג דו"ח הכנסות/הוצאות שמנוהל באמצעות תכנית קצרה באקסל מול טופס חדשי של הבנק, ועד ל 10 לחודש הדיירים מוסרים את ההמחאות לוועד. כל דייר חדש שנכנס לבניין אם לדירה שכורה ואם קנה דירה מקבל הסבר קצר על חובותיו לתחזוקת הבניין וזכויותיו בבנין ואם הגיע במקרה מחינוך לא נכון (וועד "דפוק") מסבירים שוב ושוב עד שהוא מבין שהוא חייב לוועד ולא ההיפך. בשום מקרה הוועד אינו מגיע לאיסוף ההמחאות. עד היום כמעט ולא נתקלנו בכל בעיה למעט דייר לשעבר שהיו לו בעיות כלכליות ואז בעל הדירה שילם את האחזקה. חשוב מאד לשמור על קשר, וקשר טוב עם בעלי דירה מושכרת. פעם בחודש מפקידים את ההמחאות בבנק, מוציאים דף חשבון לצורך דוח הכנסות/הוצאות, משלמים לבעלי המקצוע שעובדים בבניין ובגינה ובזה הסתיים התפקיד. לא בעייתי בכלל. אסיפות דיירים ? קטע בעייתי ? ראו בפורטל "בית משותף" מהם הכללים להחלטות במידה ולא כל הדיירים מגיעים לאסיפה. ביטוח ? חשוב מאד כי לוועד יהיה ביטוח צד שלישי על מנת לכסות את עצמו ואת הבניין מתביעה כלשהי. כיום זה הפך לשיטה, על כל דבר הכי קטן מיד תובעים איזה מרצדס או ב.מ.וו חדשים אם לא למעלה מזה. גובה התשלום לוועד ? תמיד 25 אחוז מעל לסכום הקבוע החודשי. לשמור רזרבות על מנת למנוע גביה מיוחדת אם יש הוצאה יוצאת דופן. אי עמידה בתשלום לוועד ? אם מדובר בדייר חיובי בעל רקע כלכלי בעייתי ניתן להגיע אתו להסכמים שונים. אם מדובר בסתם מנוול, חבל על הזמן. לתבוע אותו מיד אצל המפקח/ת על המקרקעין כולל חיוב תשלום עורך דין וביטול זמן עבודה. אני יודע מוועד אחר שזה עבד מצויין. לחילופין ניתן להיעזר במשפטני תרבות הדיור. ניקיון ? קיימים גופים רבים והצעות רבות לנקיון הבניין. מה שקובע זה לא הפנים היפות של המנקה אלא התוצאה. מהר מאד ניתן לוודא האם הוא רציני או שמחפף. אצלנו בבניין יש מנקה כבר שנים רבות ואין כל טענות. הוא מקבל יחס טוב והיחס שלו לנקיון בהתאם. חשמל ? כדאי להכין למנקים לחצן המפעיל את החשמל בחדר המדרגות ובמסדרונות באופן קבוע על מנת שלא יתקעו גפרורים בלחצן מאחר וזה הורס את האוטומט של חדר המדרגות. כדאי לעבוד עם חשמלאי קבוע שיכיר את הבניין ואת הבעיות, אם בכלל יש. כמו כן את החלפת הנורות השרופות בקומות הדיירים מחליפים בעצמם. הוועד אינו גוף שנועד להחליף נורות. מי שיודע להחליף נורה בבית יחליף גם בכניסה אחרת ישאר בחשיכה. קנו חבילת נורות וכל דייר שיחליף ויבקש נורה בתמורה יקבלה מהוועד. גז ? לבדוק בין חברות הגז מי נותן את השירות הטוב והזול. לאחרונה החברות התחילו להתקין על חשבונן בחדרי הגז מערכת לכבוי גז וכדאי להתקשר לחברה שאתה עובדים ולוודא שגם אצלכם בבניין יותקן מתקן שכזה. מקלט ? לא נורא אם משהו השאיר שם שולחן או ארון. חשוב לא לסתום את המקלט ולא להפוך אותו למחסן מרכזי. כנ"ל לוודא תאורה רגילה ותאורת חירום למקרה הצורך. בריכת המים על גג הבניין ? לוודא פעם בשנה ניקיון המיכל על ידי חברה טובה ומוכרת בתחום. משאבות מים ? להחליף מדי פעם בין המשאבות על מנת שציר המשאבה לא יתקע במשך השנים. קולטי שמש ? חשוב מאד לנקות את צנרת הקולטים פעם בשנה על מנת למנוע חלודה וסתימות. לבצע רק על ידי חברה מוכרת או בעל מקצוע בתחום שאתם סומכים עליו. מחסן אופניים ? זה לא מחסן של אף אחד. ברגע שמשהו מתחיל להכניס לשם את תנור הגז הישן לו המחסן יהפוך למזבלה. חניה ? רכב מושבת שבעליו מתעצלים להשליכו לגרוטאות ? אפשר להתקשר לטל 106 המקומי ולהתלונן על מפגע תברואתי. זה עובד. הוא יסלק את הרכב. ושיהיה לכולכם בהצלחה. הכותב הינו בעלים ומנהל פורטל "בית משותף" בכתובת: www.kehilot.co.il בכל נושאי וועד הבית ניתן לשאול בפורומים המתאימים בכתובת: http://www.kehilot.co.il/ForumList.asp מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   מס שבח מקרקעין בעקבות פסק דין מס שבח מקרקעין בעקבות פסק דין פוליטי נכתב על ידי זהר נוה מאת עו"ד זהר נוה בתאריך 7.11.01, נכנס לתוקף תיקון 50 לחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"). תיקון זה שהיווה רפורמה משמעותית ביותר בתחום מסוי המקרקעין, בוצע בהתאם להמלצותיה של ועדת רבינוביץ שבחנה עניין זה במשך מספר שנים. אחד הביטויים המשמעותיים ביותר של רפורמת תיקון 50 הוא ההפחתה בשיעור מס השבח שעל מוכר נכס מקרקעין לשלם בעת המכירה. החל מתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת, עמד שיעור מס השבח בהן חוייבו עסקאות על 50% מהשבח הריאלי שנוצר על הנכס הספציפי. בהתאם להמלצותיה של ועדת רבינוביץ, במסגרת תיקון 50, הופחת שיעור המס והועמד על 25% מהשבח הריאלי החל מיום 7.11.01 ואילך. את המשמעות המעשית של ההפחתה ניתן להבין בדוגמא הבאה: נניח שאדם רכש מגרש ביום 1.12.01 ומכר אותו ביום 1.1.03. במהלך תקופהזו, אותו אדם ביצע פעולות כאלה או אחרות שנועדו ובפועל אף השביחו את המגרש והביאו לעליית ערכו. בעת מכירת המגרש, נדרש אותו אדם לשלם מס שבח על השבח הריאלי שנצמח על ערך המגרש אך מאחר וכאמור, המגרש נקנה ביום 1.12.01 כלומר, לאחר כניסת תיקון 50 לתוקף, הרי ששיעור מס השבח שיהיה עליו לשלם יעמוד על 25% בלבד. הדוגמא שהבאנו הינה של מצב אידיאלי אך במרבית המקרים, אין זה המצב. המצב הנפוץ יותר הוא שנכס מקרקעין נרכש במועד מסוים לפני כניסת התיקון לתוקף ונמכר לאחריו. במקרה כזה, חישוב המס יעשה על בסיס לינארי בהתאם להוראות סע' 47 לחוק. במילים אחרות, חישוב מס השבח (בהנחה שלא חלים פטורים כלשהם) יעשה באופן הבא: א. החל ממועד הרכישה ועד ליום 6.11.01 - 50% ב. החל מיום 7.11.01 ועד ליום המכירה - 25% לעניין זה יצוין כי קביעתו של המחוקק במסגרת סע' 47 לחוק, היא קביעה חד משמעית שנעשתה ללא כל קשר לתקופות האמיתיות בהן נוצר השבח הריאלי. קביעה זו מעוררת את השאלה הבלתי נמנעת - האם יש להכיל את החישוב האמור גם במקרה בו השבחת הנכס נעשתה לאחר יום 7.11.01? בדיוק בשאלה זו דן פס"ד פוליטי (וע (חיפה) 5002/05). בתאריך 9.1.92, רכש מר אלברט אברהם פוליטי (להלן: "פוליטי") חלקת קרקע יחד עם אדם נוסף. בתאריך 29.8.02, מכר פוליטי חלק מזכויותיו במקרקעין ועל כן נדרש מרשויות המס לשלם מס שבח עפ"י החישוב הלינארי שנקבע בסע' 47 לחוק. מאחר ובמקרה של פוליטי, הוא הוכיח כי השבח נצמח בתקופה שלאחר כניסת תיקון 50 לתוקף קרי, 7.11.01, טענתו הייתה כי החישוב הלינארי שנקבע בחוק עושה לו עוול ולמעשה אין המדובר בחזקה חלוטה אלא כזו הניתנת לסתירה (בהנחה כמובן שהטוען מצליח להציג ראיות משכנעות למועד צמיחת השבח הריאלי) ולכן במקרה הספציפי, לטענת פוליטי, אין כל מקום לעשות שימוש בשיטת החישוב הלינארית אלא יש לבצע חישוב מס בגין התקופה האמיתית בה נצמח השבח בלבד. בית המשפט המחוזי בחיפה, לאחר שסירה של פסיקה כמו גם ספרות מקצועית בעניין, הגיע למסקנה כי הצדק עם פוליטי מאחר והוכח שהשבחת הנכס ע"י פוליטי אכן נעשתה לאחר יום 7.11.01 ולכן חיוב במס עפ"י שיטת החישוב הלינארית, עלול במקרה כזה ליצור עיוות מס משמעותי ועל כן יש לשקול סטיה מהחזקה שנקבעה לעניין זה בחוק. בית המשפט אף הוסיף שעל מנת להגשים את מטרתו האמיתית של החוק, יש לאפשר למוכר מקרקעין להוכיח עובדתית את מועד היווצרות השבח הריאלי ורק לאחר מכן, יערך חישוב המס. משמעותו של פס"ד פוליטי מרחיקת לכת היות והוא יוצר כיום פתח לבעלי נכסים לטעון ולהוכיח בדרכים שונות, את מועד ההשבחה של נכסים שנמכרו על ידם לאחר יום 7.11.01 ובדרך זו, לפעול להשבת סכומי מס אדירים ששולמו על ידם לרשויות. אומנם יתכן וחלק מבעלי הנכסים שילמו מס ביתר ויש בידם להוכיח כי ההשבחה אכן נעשתה במועד המאוחר לתיקון 50, אך יחד עם זאת, פסיקה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה בדרכים שונות על מנת לקבל החזרי מס שאינם מגיעים כלל. הכותב מאמין שרשויות המס לא ישאירו את פס"ד פוליטי כמות שהוא אלא ימהרו לערער עליו לביהמ"ש העליון שיצטרך לתת דעתו לשאלה האם שיטת החישוב הלינארית שנקבעה בסע' 47 לחוק, הינה חזקה חלוטה או כזו הניתנת לסתירה במצבים כלשהם. בכל מקרה, תהיה החלטת העליון באשר תהיה, אין כל ספק כי פרק הזמן עד למתן הכרעתו של ביהמ"ש העליון בסוגיה זו, ינוצל ע"י בעלי הנכסים השונים לצורך הגשת עררים לרשויות המס בדרישה להחזרים כספיים, דבר העלול ליצור הכבדה מיותרת על המערכת. אומנם רש/ויות המס הודיעו כי במידה ויוגשו עררים, הטיפול בהם יוקפא עד להכרעתו של העליון, אך אין בכך כדי למנוע את מבול הדרישות הצפוי והעומס על המערכת עקב כך. לגבי המסקנה הסופית בשאלה - נאלץ להמתין בסבלנות למוצא פיו של ביהמ"ש העליון. --------------------------------------- האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד עו"ד נוה הינו בעל משרד פרטי המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן, חברות, דיני ירושה וצוואות. עו"ד נוה הינו בעל תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטה אירופאית מובילה ובעל תואר שני במנהל עסקים בינלאומי. הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין. המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "משפט ישיר" http://www.thelawyers.co.il 03-6950662, 052-8568881 מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   פינוי חייבים מדירות מגוריהם עקב חתימתם על שטר מימוש משכנתא ? פינוי מדירת מגורים נכתב על ידי אבי זילברפלד, עו''ד ונוטריון מימוש משכנתא ? פינוי מדירת מגורים הסוגייה נשוא כתבה זו אינה מהווה סוגיה משפטית בעלמא לחלק מהציבור, כי אם משבר כלכלי ונפשי טראומטי חריף ביותר, מחמת החשש להיזרק מבית המגורים עקב חתימת בעלי הדירה על שטר משכנתא/משכון להבטחת הלוואה שנטלו. הסוגיה נכבדה ביותר, עמוסת פסיקה למכביר, בעלת דקויות משפטיות הנובעות מעובדות ספציפיות בכל מקרה ומקרה, ולא נתיימר להקיף את מכלול היבטיה המשפטיים, כי אם בתמצית בלבד. מבוא: אחת הדרכים להבטיח הלוואה הנה החתמת בעלי דירה על שטר משכנתא/משכון לטובת הנושה, המסמיך אותו בכל מקרה של אי פירעון ההלוואה ? לממש הדירה ולמכרה. למותר לציין כי המלווה, בד"כ בנק, מנצל כוחו העדיף, ומנסח ההסכם באופן שיקל עליו את מלאכת המימוש. כך, לדוגמא, בכל הקשור לפינוי הדירה מיושביה: המחוקק הגן על בעלי דירה שנמכרת ("לא עלינו") בהליכי הוצל"פ ע"י הנושה, וקבע :- א. בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר כי, במקרה כזה יהפכו מחזיקי הדירה לדיירים מוגנים של רוכש הדירה (כלומר: הפחתה ניכרת של שווי הדירה, והורדת המוטיבציה לנושים לממשה). ב. בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, כי במכירת דירת מגורים דרך ההוצל"פ, רשאי ראש ההוצל"פ להורות על מכירתה רק בכפוף לכך, שהוכח תחילה להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף. נציין, כי הסידור החלוף יכול שיהיה בהמצאת דירה אחרת, או בתשלום פיצויים, או בדרך אחרת כפי שימצא לנכון ראש ההוצל"פ. סעיפי חוק אלו, מגנים כאמור על זכות בעלי הדירה (ומשפחתם) שלא להיזרק לרחוב עת אינם יכולים לעמוד בתנאי הלוואה שלקחו. ברם, סעיף 38(ג) לחוק ההוצל"פ מסייג ההגנה בקבעו כי היא לא תחול "אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה". הבנקים, כאמור, מנצלים כוחם העדיף, וקובעים באותן אותיות קטנות של שטר המשכנתא (שספק אם אדם מן היישוב בכלל קורא אותן) - כי נוטל המשכנתא מוותר על זכויותיו הנ"ל, לפי סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר, וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. התוצאה הנה ? כי ביום פקודה ? עת הבנק מבקש לממש את דירת המגורים עקב חוב של הממשכן , מגיש הבנק את השטר להוצל"פ, ומבקש באופן מיידי הוצאת צו פינוי לדיירי הדירה, עקב וויתורם על זכויותיהם. הבנק מבקש, אפוא, למכור את הדירה כפנויה, וזאת מבלי שיצטרך למצוא כל פתרון ליושביה. מה ניתן לעשות במצבים אלו ? נדגיש תחילה, כי הדיון במאמר זה מתמקד במימוש דירת מגורים דווקא ולא כל נכס מקרקעין אחר, שביחס אליו עמדת הפסיקה שונה בתכלית. ניסיונות הממשכנים לבטל את רוע הגזרה הנם, בד"כ , בשני מישורים, הנטענים בד"כ באופן חילופי:- האחד ? ניסיון לבטל את שטר המשכנתא מעיקרו, וזאת בטענות שונות שמטרתן פגיעה בעצם תוקפו של שטר המשכנתא, כגון: הפרת חובת הגילוי (המוגברת) של הבנק, מחמת אי גילוי פרטים מהותיים, הפרת חובת הנאמנות, הטעיה, וחוסר גמירות דעת. במקרה כזה ? לו תתקבל הטענה ? יבוטל תוקף שטר המשכנתא, ועמו תבוטל הסכנה למימוש הדירה ע"י הנושה. השני ? לכל הפחות - ניסיון לבטל את הסעיף בהסכם המשכנתא, בו וויתרו הממשכנים על זכויות מגוריהם בדירה. במקרה כזה ? לו תתקבל הטענה ? יימשכו הליכי מימוש הדירה רק בכפוף לפתרון של דיור חלופי לממשכן ומשפחתו. תוצאה זו לעיתים מבטלת את רצון הנושה לממש הדירה, וזאת מחמת עלות הדיור החלוף. נתמקד להלן בעמדת הפסיקה ביחס לניסיונות לבטל את סעיף הוויתור על זכות המגורים. עמדת הפסיקה: הפסיקה מלאה בביטויי הבנה לבעלי הדירה ויושביה, אך , בפועל, לעיתים קרובות מאשרת הוצאת הדיירים מהבית, ומכירת הדירה כפנויה. כך, הפסיקה מכירה בעובדה שהמנגנון של סידור חלוף אמור לגשר בין האינטרסים של הצדדים, ולאפשר מצב בו הזוכה יוכל לגבות את חובו ויחד עם זה יישמר כבודו של החייב, שהוא ובני משפחתו לא ייזרקו לרחוב בבחינת "נע ונד", ואף יהיו לנטל על החברה בכללותה. לאחרונה אף קרא כב' השופט רובינשטיין (רע"א 11913/04) לבנקים ושלוחיהם ? כונסי הנכסים ? "לנהוג באנושיות במי שמטה לחמו ודירתו עומדת לכינוס או גם למימוש", התבטאות חמה שלא מנעה ממנו לאשר את מימוש הדירה באותו עניין. אבן הבוחן בבחינת טענת הממשכנים הנה ? האם ? במועד חתימתם על שטר המשכנתא ? הם ידעו והיו מודעים לוויתור על זכויותיהם. פסק דין מרכזי בסוגיה זו ניתן בע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, בו פסק כב' השופט ריבלין שאמנם הצדדים רשאים להתנות על הגנת הסידור החלוף, "ובלבד שהדבר יפורש בשטר המשכנתה. פרשנותו של החריג צריך שתהא דווקנית, ואין לעשות בו שימוש אלא ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות. על כן, הוויתור על ההגנה חייב להיות מפורש, בהיר ונהיר." לאור זאת, ביטל בית המשפט את סעיף הוויתור בשטר משכנתא, כאשר הוא נוסח באופן "טכני" של אזכור בלבד של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. נקבע כי באופן זה הממשכנים ? שאינם משפטנים ? לא ידעו כלל מהם סעיפי חוק אלו, ומהי משמעותם הרת הגורל, מבחינתם. כלומר: בית המשפט קבע כי אין די באזכור טכני של סעיפי הוויתור על זכות המגורים, אלא חובה על שטר המשכנתא להבהיר ולגלות, ברחל בתך הקטנה, כי הממשכן מוותר על זכויות המגורים שלו, ככל שיהא צורך לממש הדירה. לאור פסק דין זה, בוחנים בתי המשפט השונים שאל פתחם הונחה סוגייה זו, האם ? באותו מקרה שלפניהם ? שטר המשכנתא ברור ומפורש דיו באופן שניתן להסיק ממנו שהממשכן אכן וויתר וויתור מפורש על זכויותיו, אם לאו. אמנם השאלה הנה שאלה של פרשנות, אך , על פי רוב מעורבים בה גם טענות עובדתיות שונות, כגון: השכלת הממשכן ויכולת הבנתו, מצבו הנפשי בעת החתימה, מקום החתימה, נסיבות החתימה, מצגים מצד המלווה עובר לחתימה, וכדו'. ככלל, אזכור מספרי הסעיפים הנ"ל בלבד בשטר המשכנתא, לא יתקבלו על דעת ביהמ"ש כמספקים את דרישת ה"הסכמה מדעת" של הממשכן לוויתור על זכויותיו. בכל מקרה שסעיף הוויתור אינו ברור ומובן ביותר, אזי לא ייחס בית המשפט לחייב ויתור מרצון, ולא יאפשר פינויו מהדירה ומכירתה ללא הגנת המחוקק: דיור חלוף. למי הסמכות ? הפסיקה קבעה כי לערכאה שנתבקשה לאשר מכירת הדירה, מסורה הסמכות לקבוע בשאלת פרשנות שטר המשכנתא, ואף לראש ההוצל"פ, עת נתבקש הוא להורות על מכירת הדירה כפנויה. מסקנות והמלצות: 1. מי שכוחו בידו מול הנושה, עד כדי יכולת מחיקת "סעיף הוויתור" ? שיפעל בהתאם למחיקת הסעיף, ויערב ויבושם לו. 2. מי שחלילה נקלע למצב בו אינו עומד בתשלומי הלוואת המשכנתא/משכון ? שיפעל באופן נמרץ להסדרת העניין, ובלבד שלא יקלע למערכה המשפטית שתצמח מהעדר תשלומיו: ישנן וועדות חריגים, יש לבקש הקפאה לתקופת מה, או אף פריסה מחודשת של היתרה. אמת, אף אם הבנק יסכים לכך הדבר יותנה בעלויות נוספות, אך צרתן קטנה מ"החרב המתגלגלת" של הפינוי. 3. נזכיר בהקשר לכך את עצתנו הקבועה: אין כל הכרח להיעזר בעו"ד, וכמו בכל תחום אחר ? מה שאתה יכול לעשות במיומנות טובה לבד ? אין צורך שתשתלם לחינם לבעלי מקצוע. ברם, אם אינך בטוח במיומנותך זו, נוכח הסיכון העצום- מומלץ מאוד לפחות להתייעץ עם עו"ד הבקי בתחום, וזאת בשלב המוקדם ביותר, ועוד טרם שהעניינים יסתבכו ככדור שלג במדרון חלק. 4. מי שקיבל דרישה מביהמ"ש/הוצל"פ ואינו משפטן ? "השעון" מתחיל לתקתק, ותגובתו נדרשת בדחיפות ובתוך מועד קצוב שקשה להאריכו. בשלב זה הוא חייב לפנות באופן דחוף ביותר לקבלת סיוע משפטי מיומן, טרם שיהא הדבר מאוחר מידי. הבהרה: כתבה זו הנה מידע כללי וראשוני בלבד, ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. כמו כן, הדברים נכונים למועד כתיבתם, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. משרד עו"ד ונוטריון זילברפלד אבי מתמחה בדיני בנקאות זה כעשרים שנה. עו"ד זילברפלד הנו מחבר הספר "אחריות אישית בתאגיד והרמת המסך: דין, פסיקה ופרקטיקה". מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   בדק בית תהליך השלכות וביצוע בדק בית.שנת בדק : תהליך חוק והשלכות נכתב על ידי איציק אפרתי בדק בית כאשר אנו קונים דירה חדשה, ולמרות שזו דירה חדשה, אנו עשויים למצוא בה ליקויים. הסיבות לכן יכולות להיות רבות: תכנון לקוי או חסכוני, ביצוע לוקה בפיקוח רשלני אן חסכוני, חומרים לא מתאימים וכו'. מהו בדק בית ? זהו תהליך תקני שבמסגרתו אמורים להתגלות מרבית הליקויים הגלויים והנסתרים מן העין ע"י מהנדס מומחה בנושא בדק בית. תהליך ביצוע הבדק אינו מסתיים בבדיקה ההנדסית, אלא בהכנת חוות דעת הנדסית מקצועית ומהימנה המלווה בתצהירים ובאסמכתאות וכן בהוראות תיקון ובאומדן הליקויים. בדק בית בעצם היותו תהליך שמבוצע לאחר הבניה, אמור להתבצע ע"י מהנדסים מומחים בתחום איתור ליקויי בניה. בדק בית - על ידי מומחים אדם מן הישוב שאינו בקי ברזי התקן והחוק, יתקשה מאוד להבחין ולגלות ליקויי בניה. בתהליך בדק בית רק מומחים, בעלי הכשרה והניסיון יספקו לך בדיקה יסודית ומקיפה בכל הבית, גם אם הנך בטוח שלמראית עין חלק מסויים בבית בנויי כייאות. המלצה: מומלץ לבדוק את מהימנות החברה שתבצע עבורך את הבדיקות ולדרוש שמות דיירים שבוצע עבורם תהליך בדיקה זה. בדק בית - חוק מכר דירות. הידעת? ע"פ חוק מכר דירות סעיף 7א' "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה" ? חוקי ותקני הבניה מגינים עליך וזאת אף אם חתמת בתום לב לשביעות רצונך. "תפארת" מתחייבת!!! שנת בדק שנת בדק הינו פרק זמן המוגדר בחוק המכר דירות שבו תיבדק הדירה תוך כדי שימוש סדיר על עצם היותה ראויה למגורים. שנת הבדק מתחילה מיום חתימת הדייר על פרוטוקול המסירה ועד לתום שנה. חשוב מאוד שתהליך בדק בית ייעשה ע"י הרוכש במהלך שנת הבדק וההודעה בדבר הימצאות הליקויים תימסר למוכר גם היא במהלך תקופת הבדק, כל זאת בצירוף דרישה בכתב לביצוע התיקונים. במידה והרוכש אינו מודיע למוכר במהלך שנת הבדק על הליקויים, עלול הדבר להיראות כוויתור על זכויות הרוכש בדבר התיקונים. תום שנת בדק ליקויים שיתגלו לאחר שנת הבדק והינם בתוך תקופת האחריות ניתן לדרוש מהמוכר את תיקונם ובלבד שיוכח שלא נגרמו ע"י הדייר. המלצה: כל פניה בדבר ליקויי בניה אשר תעשה במהלך שנת הבדק מומלץ לתעדה באופן רשמי, וכן יש לדרוש כל תגובה מהקבלן בכתב (תוך כדי דרישה מוגדרת בזמן) המלצה: ייתכן כי אופי התיקון אשר המוכר יצטרך לבצע בדירתכם מקנה לדייר את הזכות לדיור חלופי. ניתן לברר זאת בחוק במכר דירות או בהתייעצות עם מומחינו. בדיקה הנדסית מומלץ להפקיד בידיהם של מומחים. להם הכלים הידע ההכשרה והניסיון לביצוע בדיקה תכליתית. איציק אפרתי מנכל תפארת ביקורת מבנים. איציק אפרתי מנכל תפארת,איתור ליקויי בניה וביצוע בדק בית על ידי מהנדסים מומחים מוסמכים חברים בלשכת המהנדסים והאדריכלים ורשומים בבית המשפט כמהנדסים מומחים לאיתור ליקויי בניה http://www.9222222.co.il מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   ביקורת מבנים,ליקויי בניה ביקורת מבנים,ליקויי בניה נכתב על ידי איציק אפרתי בס"ד ביקורת מבנים, ליקויי בניה : האם פה קבור הכלב? רבים מרוכשי הדירות בישראל אינם מודעים לזכויותיהם הנובעות מחוק המכר דירות . חוק המכר דירות תשל"ג ותיקון תש"ן מגדיר את אופי ההדדיות בין היזם/קבלן לרוכש הדירה. דירה אשר נבנית בישראל חייבת להיבנות ע"פ התקנות, התקנים, חוקי הבניה כגון חוק תכנון ובניה ועוד.כמו כן הדירה ותוכניותיה לרבות מפרט טכני ושירטוטים אמורים להוות חלק בלתי נפרד מחוזה הרכישה כאשר כל שינוי בו אמור וחייב להיות חתום ע"י הקבלן/יזם לבין רוכש הדירה. מרבית הדיירים סבורים כי עצם קבלת הנכס מהקבלן עם הליקויים מהווה עובדה מוגמרת וניגזר עליהם להשלים ולחיות עם ליקויי בניה,הקירות העקומים,הסדקים,החללים,הרטיבויות,בעיות הריצוף ועוד ועוד ועוד. למרבית המזל אין הדבר כך ואפילו ליקויי בניה אשר הקבלן/יזם ביצעם בהוראה מפורשת של הדייר כגון הורדת עמוד, ביטול קיר תומך ועוד ניתנים לתביעה במידה והקבלן לא יתקנם. את תופעת ליקויי בניה אשר פורחת בשנים האחרונות אפשר לצמצם על ידי ביצוע בדק בית על ידי מהנדס מומחה לאיתור ליקויי בניה. רצוי לוודא מראש טרום התקשרות עם חברה לליקוי בניה מה נסיונה של החברה כמה שנים היא קיימת האם הבדיקה תבוצע ע"י מהנדס בנין . היום קמו הרבה "חברות לביקורת מבנים" אשר התמחותן היחידה היא בשיווק ובבנית אתר יפה באינטרנט עם קו 180000000 יש לבחון היטב את החברה שתיבחר בכדי לא ליפול מן הפח אל הפחת . תביעה שתוגש ע"י חוות דעת רשלנית/לוקה בחסר עשויה להזמין תביעה שכנגד שלא לדבר על מפח הנפש ועצם הישארות בעל הנכס עם הליקויים הרבים. יש לדרוש כי חוות הדעת של המהנדס תכלול הצהרה בדבר אמיתותה כדין עדות בשבועה וכן לעמוד על כך שכל ליקוי בניה יהיה קורקטי עד כמה שניתן ביכדי למנוע את התחמקות הקבלן מן הרשום בדו"ח ביקורת מבנים אשר יימסר לו. את חוות הדעת אשר תתקבל לאחר בדיקת הנכס מומלץ למסור ליזם/קבלן באופן רשמי וזאת למרות שהקבלן מזלזל לרוב בבדק בית וטוען שחוות הדעת הינה כלי בו מרויחות רק החברות לביקורת מבנים. אנו מכירים היטב את טענות היזמים/קבלנים בדבר אי הצורך בבדק בית ו/או ביקורת מבנים רק לא ברורה לנו התשובה לשאלה אם הקבלן/יזם בטוח שהוא בנה טוב שלא לדבר על מצויין והדירה עומדת בכל התקנים/תקנות וחוקי הבניה אז ממה יש לו לפחד מבדק בית או ביקורת מהנדס ככל הנראה "פה קבור הכלב". איציק אפרתי מנכ"ל תפארת ביקורת והערכת איכות מבנים בע"מ. http://www.9222222.co.il מהנדסים חברים בלשכת המהנדסים והאדריכלים ורשומים בבית המשפט כמהנדסים מומחים לאיתור ליקויי בניה.מוסמכים כמומחים מטעם ביהמ"ש ומטעם לשכת המהנדסים והאדריכלים. מנכל תפארת ביקורת מבנים איתור ליקויי בניה ביצוע בדק בית לאחר בניה. מהנדסים מומחים בתחום ליקויי בניה. כל המהנדסים חברים בלשכת המהנדסים והאדריכלים ורשומים בבית המשפט כמהנדסים מומחים לאיתור ליקויי בניה. מקור המאמר: http://www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.   בדרך כלל, כשמדברים על פנג שואי, דלתות וחלונות